TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/01961 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDJX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [E]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [C] [Z] [D]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [H] [X]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [B]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 26 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [F] [E] et Madame [C] [D] ont donné à bail à Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [B] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 1er décembre 2017, pour un loyer mensuel de 750 euros et 18 euros de provision sur charges, payables mensuellement, d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [E] et Madame [C] [D] ont fait signifier le 6 juin 2024 à Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3.072 euros, échéance de mai 2024 incluse.

Monsieur [F] [E] et Madame [C] [D] ont ensuite fait assigner le 16 septembre 2024 par acte remis à étude Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

constater que le bail conclu entre les parties le 1er décembre 2017 est résolu de plein droit et de dire que Madame [X] et Monsieur [B] sont sans droit ni titre dans les lieux qu’ils occupent au [Adresse 3] ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail des lieux loués qu’ils occupent au [Adresse 3] ;prononcer l’expulsion de Madame [X] et Monsieur [B] des lieux qu’ils occupent au [Adresse 3] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;de dire explicitement que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé et subsidiairement réduit dans la mesure qu’il plaira au tribunal ;ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par les locataires dans tel lieu qu’ils désigneront, à leurs frais, comme il est dit à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner solidairement Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [B] à payer à Monsieur [E] et Madame [D] :la somme de 4.626 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024 sur la somme de 3.072 euros et à compter de l’assignation pour le surplus au titre de l’arriéré des loyers et charges dus (mois d’août 2024 inclus) ;une indemnité d’occupation égale à une fois et demi le montant des loyers et charges soit la somme de 1.152 euros par mois, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’au complet déménagement des lieux loués et remise des clés aux demandeurs ;la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;les entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer ;D’ordonner l’exécution provisoire du jugement à l’exception des seuls dépens.

Le dossier est venu à l’audience du 11 mars 2025 et a fait l’objet d’un jugement de caducité rendu le même jour. Puis, suite à une demande du conseil des bailleurs, une ordonnance de relevé de caducité a été rendue le 4 avril 2025, convoquant les parties à l’audience du 26 juin 2025.

A l’audience du 26 juin 2025, Monsieur [F] [E] et Madame [C] [D], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 12.306 euros. Les bailleurs ont indiqué qu’aucun règlement n’était intervenu depuis le mois de mai 2024.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [Y] [B] et Madame [H] [X] n’ont pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 474 du Code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 474 du même Code, le jugement étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, le bailleur a signalé, par l’intermédiaire de son huissier, le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 11 juin 2024.

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture du Loiret le 25 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à la date de la signature du bail, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail du 1er décembre 2017 contient une clause résolutoire (article X du bail) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 juin 2024, pour la somme en principal de 3.072 euros.

Le délai de paiement dont les locataires bénéficiaient pour régler cette somme a expiré le 6 août 2024 à 24 heures.

Entre le 6 juin 2024 et le 6 août 2024 à 24 heures, Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [B] n’ont procédé à aucun règlement.

Il en résulte que Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [B] n’ont pas éteint les causes du commandement de payer du 6 juin 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 7 août 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [B] sera ordonnée en conséquence. De plus, la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par les locataires sera ordonnée, dans tel lieu qu’ils désigneront, à leurs frais, comme il est dit à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [B] restent redevables des loyers jusqu’au 6 août 2024 et, à compter du 7 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 7 août 2024, ils ont causé un préjudice aux propriétaires qui n’ont pas pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [B] restent devoir la somme de 12.306 euros à la date du 5 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

Absents et non représentés à l’audience, les locataires n’ont pu expliquer les raisons de leur absence de paiement du loyer et des charges depuis de nombreux mois.

La créance de Monsieur [E] et Madame [D] est certaine.

En conséquence, Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [B] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 12.306 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.072 euros à compter du 6 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4.626 euros à compter du 16 septembre 2024, date de l’assignation et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil et à la demande.

Ils seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Aucune demande de délais de paiement n’a été formulée.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES :

Monsieur [E] et Madame [D] demandent au tribunal de dire que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé et subsidiairement réduit.

Il ne sera pas fait droit à cette demande, Monsieur [E] et Madame [D] en seront donc déboutés.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [B], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [F] [E] et Madame [C] [D], Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [B] seront solidairement condamnés à verser au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2017 entre Monsieur [F] [E] et Madame [C] [D], d’une part, et Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [B], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 7 août 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [F] [E] et Madame [C] [D] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [B] à verser à Monsieur [F] [E] et Madame [C] [D] la somme de 12.306 euros (selon décompte en date du 5 juin 2025, incluant la mensualité de juin 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.072 euros à compter du 6 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4.626 euros à compter du 16 septembre 2024, date de l’assignation et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil et à la demande ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [B] à verser à Monsieur [F] [E] et Madame [C] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de Monsieur [F] [E] et Madame [C] [D] tendant à voir supprimer ou réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [B] à verser à Monsieur [F] [E] et Madame [C] [D] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [B] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 juin 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal judiciaire le 16 octobre 2025.

Le greffier, Le juge,