Du 30 janvier 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01778 – N° Portalis DBX6-W-B7J-27GI

OPH GIRONDE HABITAT

C/

[L] [I] [C]

— Expéditions délivrées à

Mme [L] [I] [C]

— FE délivrée à

GIRONDE HABITAT

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 janvier 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

OPH GIRONDE HABITAT

RCS [Localité 8] N° 404 877 086

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté par Madame [Z] [F] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [L] [I] [C]

[Adresse 11] [Adresse 9] [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Août 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 17 février 2020, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT (GIRONDE HABITAT) a donné à bail à Madame [L] [I] [C] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer de 569,85 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, GIRONDE HABITAT a fait signifier à Madame [L] [I] [C] le 19 juin 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. GIRONDE HABITAT lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 25 août 2025, GIRONDE HABITAT a fait assigner Madame [L] [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 21 novembre 2025 en lui demandant de :

— Condamner Madame [I] [C] [L] à payer la somme principale de 3.196,45€ pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;

— Faire jouer corrélativement la clause résolutoire insérée dans le bail et l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 ainsi que l’article 7 alinéa g de la même loi ;

— Prononcer son expulsion ainsi que de toute personne vivant sous son toit avec le concours de la force publique, si besoin est ;

— Allouer à GIRONDE HABITAT une indemnité égale au montant du loyer jusqu’au départ effectif des lieux ;

— Condamner Madame [I] [C] [L] à la somme de 150 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner Madame [I] [C] [L] au paiement des frais et dépens dans lesquels seront compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés jusqu’à ce jour conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 novembre 2025.

Lors des débats, GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance dès lors qu’un justificatif a été produit postérieurement à l’assignation. Pour le surplus GIRONDE HABITAT maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.999,48 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de GIRONDE HABITAT.

En défense, Madame [L] [I] [C], comparante en personne, expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant. Elle explique vivre seule avec ses deux enfants mineurs, exercer la profession d’aide soignante et percevoir à ce titre entre 1.400,00 et 1.600,00 euros de revenus mensuels, auxquels s’ajoutent les prestations familiales à hauteur de 300 euros par mois.

La juridiction a été destinataire du diagnostic social et financier.

À l’issue des débats, la date du délibéré a été fixée au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

1 – Sur la demande de résiliation de bail

— Sur la recevabilité de l’action :

GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 28 septembre 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 26 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant que le bail sera résilié dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer a été signifié à Madame [L] [I] [C] le 19 juin 2025, pour la somme en principal de 2.691,13 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 août 2025.

2 – Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par GIRONDE HABITAT le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [L] [I] [C] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.999,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du 18 novembre 2025 (mois de novembre non inclus).

Madame [L] [I] [C] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.999,48 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [L] [I] [C] a repris le paiement du loyer courant et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [L] [I] [C] pourra être poursuivie et qu’elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 749,94 euros.

3 – Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [L] [I] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par GIRONDE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 20 août 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 février 2020 et liant, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à Madame [L] [I] [C], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10] ;

CONDAMNONS Madame [L] [I] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.999,48 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 18 novembre 2025, échéance de novembre non comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [L] [I] [C] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 100 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [L] [I] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [L] [I] [C] sera tenue de payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 749,94 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [L] [I] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les plus amples demandes formées par l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE