Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03290 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IMCZ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Décembre 2024

ENTRE :

S.A. 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [G] [R]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 22 août 2023, la SA HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES devenue la SA HLM 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES a donné en location à Madame [G] [R], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 544,98 € révisable.

Par courrier du 11 janvier 2024, la SA HLM 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

La société 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES a fait délivrer le 26 avril 2024 à Madame [G] [R] :

un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 994,56 €.

Suivant assignation délivrée par Commissaire de Justice le 16 juillet 2024, la SA HLM 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES a attrait Madame [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Etienne, aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

La SA HLM 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 17 juillet 2024.

L’audience s’est tenue le 3 décembre 2024.

Lors de l’audience, la société 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Madame [G] [R]. Elle a en outre demandé au tribunal :

de condamner Madame [G] [R] au paiement des sommes suivantes :1 766,99 € au titre de sa créance locative arrêtée au 26 novembre 2023,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux,400,00 € à titre de dommages et intérêts,400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement.

La société 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES a expliqué au soutien des prétentions :

qu’il n’y a pas eu reprise du paiement des loyers.

Madame [G] [R] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Loire par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la société 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES a bien informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux. (…) Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [G] [R] le 26 avril 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 994,56 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [G] [R] n’ayant pas réglé la dette locative.

En outre, considérant l’absence de demande de Madame [G] [R] ainsi que la non reprise du paiement intégral du loyer, la Loi ne permet pas d’accorder de délai de paiements de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 juin 2024, à l’expiration du délai de six semaines fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Madame [G] [R] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [R] et de dire que faute par Madame [G] [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [G] [R] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [G] [R] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SA HLM 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES verse aux débats un décompte arrêté au 26 novembre 2023 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 766,99 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES est établie dans son principe ; qu’il convient de soustraire au montant des frais qui ne sont pas des loyers et des charges et qui ne sont pas justifiés, en l’espèce 18,00 de frais, 7,62 x 5 de « autres produits » et 1,71 € x 2 de frais de rejet.

Il convient par conséquent de condamner Madame [G] [R] à payer la somme de 1707,47 € actualisée au 26 novembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Considérant l’importance de la dette locative de Madame [G] [R] ainsi que la faiblesse des ressources, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, à Madame [G] [R] des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

La demande de 400,00 € au titre des dommages et intérêts n’est justifiée ni par l’existence d’une faute avérée du locataire ni par un préjudice distinct du non-paiement des loyers pour le bailleur.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 avril 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Madame [G] [R] à payer à la SA HLM 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SA HLM 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES,

CONSTATE que le bail conclu le 22 août 2023 entre la SA HLM 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES et Madame [G] [R] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 10 juin 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle,

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONDAMNE Madame [G] [R] à payer la somme de 1707,47 € actualisée au 26 novembre 2024 (mois de novembre non facturé), au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Madame [G] [R] à payer à la SA HLM 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à l’exclusion de toute pénalité à compter du 27 novembre 2024, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT que faute par Madame [G] [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Madame [G] [R] à payer à la société 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 avril 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE