TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/00333 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWOQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [R] [E], demeurant [Adresse 4]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [F], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé du 4 octobre 2023, ayant pris effet le 7 octobre 2023, Madame [R] [E] a donné à bail à Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1350 euros, payables d’avance le 1er du mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré le 27 décembre 2023 à la requête de Madame [R] [E] et par procès-verbal de remise à personne à Monsieur [V] [F] et par procès-verbal de remise à domicile à Madame [Z] [J]. Il portait sur la somme en principal de 2.829 euros au titre des loyers et charges échus, outre les coûts de l’acte.

Par acte de commissaire de justice signifiés à étude le 3 avril 2024, Madame [R] [E] a fait assigner en référé Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer Madame [R] [E] recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;Y faire droit,

En conséquence,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Madame [R] [E] à Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] en date du 4 octobre 2023, à effet le 7 octobre 2023 ;Condamner Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] ainsi que tous les occupants de leur chef, à quitter sans délai l’appartement qu’ils occupent sis à [Adresse 2] Madame [R] [E], à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] à lui verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 6.902,81 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 29 février 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code Civil ;Condamner solidairement Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J], à lui verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;Condamner solidairement Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] au paiement d’une indemnité de 1.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] aux entiers dépens.L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 25 février 2025.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

A l’audience, Madame [R] [E], représentée par son conseil, a procédé au dépôt de ses écritures.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J], régulièrement cités par procès-verbal remis à étude n’ont pas comparu à l’audience et n’étaient pas représentés.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 8 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 avril 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 4 octobre 2023, ayant pris effet le 7 octobre 2023 contient dans son article VIII une clause de résiliation de plein droit six semaines après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges.

Toutefois, le commandement de payer qui a été délivré prévoyait un délai de deux mois pour éteindre les causes dudit commandement. C’est donc le délai de deux mois qui s’appliquera en l’espèce.

Un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 27 décembre 2023 par procès-verbal de remise à personne à Monsieur [V] [F] et à domicile s’agissant de Madame [Z] [J]. Il portait sur la somme en principal de 2.829 euros au titre des loyers et charges échus.

Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] ne s’étant acquittés d’aucun règlement pendant la période de deux mois, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 28 février 2024.

Sur l’expulsion des locataires

Le contrat de bail étant résilié à compter du 28 février 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] ainsi que de toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] restent redevables des loyers jusqu’au 27 février 2024, et à compter du 28 février 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J], occupants sans droit ni titre depuis le 28 février 2024, causent un préjudice à Madame [R] [E] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant indexé des loyers et charges, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Madame [R] [E] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 17.986,56 euros.

De cette somme, il convient de déduire la somme de 75,68 euros (deux fois 37,84 euros) correspondant à l’entretien de la chaudière, non justifié en procédure. Aussi, il conviendra de déduire la somme de 142,32 euros (deux fois 71,16 euros) correspondant aux taxes d’ordures ménagères non justifiées en procédure. Aussi, il conviendra de déduire la somme de 20 euros correspondant à des frais de relance, non justifiés en procédure et dénuée de la nature locative contractuellement due par les locataires. Enfin, il conviendra de déduire les frais de procédure (23,81 euros et 72,22 euros) qui relèveront éventuellement des dépens.

La dette locative s’élève donc à la somme de 17.652,53 euros terme du mois de février 2025 inclus.

Absents à l’audience, Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] ne contestent pas, par définition, le montant de cette dette locative.

La solidarité entre les locataires est prévue contractuellement (chapitre VII).

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] au paiement à titre provisionnel de la somme susdite de 17.652,53 euros.

Elle portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.829 euros à compter du 27 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

La question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J], absents à l’audience, n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer au moment de cette audience (aucun règlement n’ayant été effectué depuis le mois de novembre 2024), ce qui ne permet pas d’accorder des délais de paiement ou de suspendre les effets de la clause résolutoire en application de la loi du 27 juillet 2023.

III- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J], succombants, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir Madame [R] [E], Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés au bail conclu le 4 octobre 2023 et ayant pris effet le 7 octobre 2023 entre Madame [R] [E] d’une part, et Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] d’autre part et portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 février 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] devront par conséquent quitter les lieux loués susdésignés et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues solidairement par Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] à Madame [R] [E] à compter du 28 février 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement en conséquence Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] à verser à Madame [R] [E] la somme provisionnelle de 17.652,53 euros, échéance du mois de février 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.829 euros à compter du 27 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] à payer à Madame [R] [E] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] aux entiers dépens de la présente instance

;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [F] et Madame [Z] [J] à payer à Madame [R] [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 30 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,