N° RG 23/03273 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GOSL – décision du 06 Novembre 2025

ST/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/03273 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GOSL

DEMANDERESSE :

La S.A.S. FINANCIERE CAP 117

venant aux droits de la société CAP 117

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’ORLEANS sous le numéro 305 205 171,

dont le siège social est [Adresse 2],

prise en la personne de son représentant légal audit siège,

représentée par Maître Nelsie-clea KUTTA ENGOME de la SELARL ACTE – AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS, Maître Guillaume COLLART de la SELAS FIDAL, avocats au barreau du MANS

DÉFENDERESSE :

La S.A.E.M SEMPAT ,

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n° 537 441 180,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Damien PINCZON DU SEL de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d’ORLEANS, M^e Nathalie SULTAN, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Juillet 2025,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 06 Novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Bénédicte LAUDE

Assesseur : Madame Sandie LACROIX DE SOUSA

Assesseur : Monsieur Sébastien TICHIT

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSE DU LITIGE

La SAS CAP 117, depuis absorbée par la SAS FINANCIERE CAP 117, était une société exerçant les activités de services de prestations de direction générale et de services en domaines administratif, comptable, informatique, financier, commercial et managérial dans les secteurs de l’hôtellerie et de la restauration.

Au cours du dernier trimestre 2017, [Localité 6] METROPOLE a pris contact avec la SAS CAP 117 pour lui présenter un projet de développement économique d’un site situé [Adresse 5], à [Localité 6].

Par courrier du 9 juillet 2018, la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE, ayant pour principaux actionnaires [Localité 6] METROPOLE et la VILLE D'[Localité 6], a informé la SAS CAP 117 avoir reçu six candidatures pour l’attribution du bail commercial relatif aux locaux, et en avoir retenu deux, dont celui de la SAS CAP 117, pour la phase finale. Après avoir rappelé les conditions locatives fixées, elle a demandé à la SAS CAP 117 de lui fait parvenir avant le 13 juillet 2018 son accord sur l’ensemble de celles-ci et des informations complémentaires.

Par courrier du 10 juillet 2018, la SAS CAP 117 a apporté à la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE les éléments de réponse sollicités.

Par courrier du 23 juillet 2018, la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE a demandé à la SAS CAP 117 la transmission d’un accord de l’enseigne « LES RELAIS D’ALSACE » présentée dans le cadre de son offre.

Par courrier du 8 août 2018, la SAS CAP 117 a indiqué proposer désormais l’enseigne « LES 3 BRASSEURS », en joignant un accord écrit de celle-ci.

Par courrier du 13 septembre 2018, la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE a informé la SAS CAP 117 que sa proposition n’était finalement pas retenue.

Par courrier du 25 novembre 2019, la SAS CAP 117 a transmis à la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE une demande préalable indemnitaire tendant à obtenir la somme de 771.866 euros en réparation des préjudices subis liés au rejet de son offre.

Par courrier du 2 mars 2020, la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE lui a répondu que sa demande n’était pas fondée, et a refusé d’y donner suite.

Par jugement rendu le 1er décembre 2022, le tribunal administratif d’Orléans, statuant sur requête de la SAS CAP 117 aux fins notamment de condamnation de la SEMPAT ORLEANS VAL DE LOIRE à lui verser la somme de 771.886 euros, a rejeté la requête de la SAS CAP 117 comme portée devant une juridiction incompétente pour en connaître.

Par acte en date du 31 août 2023, la SAS FINANCIERE CAP 117, venant aux droits de la SAS CAP 117, a fait assigner la SEMPAT ORLEANS VAL DE LOIRE devant le tribunal judicaire d’Orléans.

Suivant conclusions notifiées électroniquement le 14 février 2025, la SAS FINANCIERE CAP 117 sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1104 et 1112 du code civil, de :

— CONDAMNER la SEMPAT à réparer le préjudice subi par la société CAP 117 du fait de son éviction dans les négociations du projet de la Halle Charpenterie d'[Localité 6].

— CONDAMNER la SEMPAT à payer à la société FINANCIERE CAP 117 venant aux droits de la société CAP 117 :

Une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, matériel et d’image ; Une somme de 7.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; – CONDAMNER la SEMPAT aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS FINANCIERE CAP 117 fait valoir que :

— La SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE a contourné les dispositions du code de la commande publique applicables aux contrats de concession en menant directement des négociations avec des opérateurs économiques, sans leur faire connaître les critères de sélection ;

— Les négociations parallèles menées par la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE avec d’autres acteurs constituent une déloyauté sur le plan civil dès lors que la SAS CAP 117 n’en a été informée que par courrier du 9 juillet 2018 ;

— Les échanges antérieurs à cette date ne laissaient aucunement entendre que des négociations parallèles étaient menées par la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE, ce qui a influencé le travail et l’investissement de la SAS CAP 117 ;

— La SAS CAP 117 s’est vue influencée par la nécessité de retenir une franchise pour l’exploitation de l’activité de restauration ;

— Elle a ainsi modifié son projet prévoyant initialement l’enseigne « LES RELAIS D’ALSACE » après avoir reçu le courrier du 9 juillet 2018 de la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE incitant à privilégier un preneur au bail commercial exerçant sous la forme de « franchise », et a finalement choisi l’enseigne « LES 3 BRASSEURS » pour ces raisons, tout en proposant à la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE une entrevue pour présenter ce choix ;

— La SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE n’a pas répondu à cette proposition d’entrevue et n’est revenue vers la SAS CAP 117 que le 13 septembre 2018 en rejetant son projet et préférant le projet concurrent qui s’est ensuite avéré retenir l’enseigne « LES RELAIS D’ALSACE » ;

— La modification du projet de la SAS CAP 117 ne résulte que des exigences posées par la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE et par Monsieur [T], adjoint au Maire d'[Localité 6] ;

— Cette absence de réponse de la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE au courrier du 8 août 2018 de la SAS CAP 117 constitue un manquement à l’exigence de bonne foi précontractuelle.

Sur l’évaluation du préjudice, la SAS FINANCIERE CAP 117 expose que :

— Son préjudice découlant de la privation de l’information qu’elle était en concurrence avec d’autres candidats et de la perte de temps en résultant peut être estimé à 74.720 euros, soit 10 % du bénéfice escompté de l’exploitation de l’activité sur 4 années lui-même estimé à 742.720 euros ;

— Le préjudice total, tenant compte des nombreuses heures que le projet a nécessitées et de l’atteinte à l’image de la société engendrée par des articles de la presse locale, est évalué à 100.000 euros.

Aux termes de conclusions notifiées électroniquement le 11 octobre 2024, la SEMPAT ORLEANS VAL DE LOIRE demande au tribunal de :

— DEBOUTER la société FINANCIERE CAP 117 de sa demande tendant à obtenir le paiement de la somme de 100.000 euros à titre d’indemnisation des préjudices subis;

— A titre subsidiaire, DEBOUTER la société FINANCIERE CAP 117 de sa demande tendant à obtenir le paiement de la somme de 100.000 euros ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société FINANCIERE CAP 117 à verser à la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société FINANCIERE CAP 117 aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE fait valoir que :

— Elle n’a commis aucune faute de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée ;

— Les contrats projetés ne peuvent être qualifiés de contrats de concession au sens de l’ordonnance n° 2016-65 du 29 janvier 2016 relative aux contrats de concession, dans la mesure où d’une part la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE n’a pas confié à l’attributaire la gestion d’un service assorti d’obligations, mais a mis à disposition de celui-ci un immeuble commercial, et d’autre part elle n’exerce aucun contrôle sur l’activité exploitée dans ses locaux ;

— Les contrats, objet de négociations avec la SAS CAP 117, sont des baux commerciaux soumis au code de commerce ;

— La SAS CAP 117 n’était pas maintenue dans l’illusion que le projet se ferait en partenariat avec elle, que le projet avait été conçue pour elle ou qu’elle était la seule candidate pour la réalisation du projet de location commerciale ;

— Le 9 juillet 2018, soit deux mois avant de prendre sa décision, la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE indiquait à la SAS CAP 117 qu’elle était en concurrence avec d’autres, que son projet était retenu pour la phase finale avec un autre projet, qu’elle était invitée à compléter son offre ce qu’elle a fait ;

— La faute de la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE et le préjudice de la SAS CAP 117 ne sont pas établis dès lors que cette dernière a pu préciser son offre, et même la modifier substantiellement ;

— La SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE n’a pas incité la SAS CAP 117 à privilégier un preneur exerçant sous la forme de « franchise » pour l’exploitation du local commercial du rez-de-chaussée ;

— Le changement d’enseigne comme preneur du bail commercial dans le projet de la SAS CAP 117 ne constitue pas le seul motif ayant conduit au rejet de ce projet, bien qu’il était parfaitement légitime et de nature à justifier le rejet de son offre ;

— Le choix de la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE s’est porté sur d’autres preneurs en raison de garanties financières apportées et du fait que leur projet était apparu comme davantage complémentaire aux activités de ses autres locataires.

Concernant l’évaluation du préjudice, la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE expose que :

— La SAS FINANCIERE CAP 117 ne peut, en application de l’article 1112 du code civil, demander l’indemnisation de la perte de chance de voir son projet retenu ;

— Les montants demandés par la SAS FINANCIERE CAP 117 ne sont pas justifiés ;

— Le préjudice d’image ne fait l’objet d’aucune explication et n’est pas fondé en son principe.

Il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées pour un examen complet des moyens et prétentions des parties en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

A l’audience de plaidoiries 3 juillet 2025, les parties ont soutenu les termes de leurs écritures et déposé leurs dossiers de plaidoiries. La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le détournement des règles applicables en matière de contrats de concession

En vertu de l’article 5 de l’ordonnance n° 2016-65 du 29 janvier 2016 relative aux contrats de concession :

«  Les contrats de concession sont les contrats conclus par écrit, par lesquels une ou plusieurs autorités concédantes soumises à la présente ordonnance confient l’exécution de travaux ou la gestion d’un service à un ou plusieurs opérateurs économiques, à qui est transféré un risque lié à l’exploitation de l’ouvrage ou du service, en contrepartie soit du droit d’exploiter l’ouvrage ou le service qui fait l’objet du contrat, soit de ce droit assorti d’un prix.

La part de risque transférée au concessionnaire implique une réelle exposition aux aléas du marché, de sorte que toute perte potentielle supportée par le concessionnaire ne doit pas être purement nominale ou négligeable. Le concessionnaire assume le risque d’exploitation lorsque, dans des conditions d’exploitation normales, il n’est pas assuré d’amortir les investissements ou les coûts qu’il a supportés, liés à l’exploitation de l’ouvrage ou du service. "

Selon l’article 6 de la même ordonnance :

«  I. – Les contrats de concession de travaux ont pour objet :

1° Soit l’exécution, soit la conception et l’exécution de travaux dont la liste est publiée au Journal officiel de la République française ;

2° Soit la réalisation, soit la conception et la réalisation, par quelque moyen que ce soit, d’un ouvrage répondant aux exigences fixées par l’autorité concédante.

Un ouvrage est le résultat d’un ensemble de travaux de bâtiment ou de génie civil destiné à remplir par lui-même une fonction économique ou technique.

II. – Les contrats de concession de services ont pour objet la gestion d’un service. Ils peuvent consister à déléguer la gestion d’un service public. Le concessionnaire peut être chargé de construire un ouvrage ou d’acquérir des biens nécessaires au service. (…) "

En l’espèce, la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE a, à l’issue de sa consultation, conclu un bail commercial avec la société TO portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 1].

Contrairement à ce que soutient la SAS CAP 117, ce contrat ne porte pas sur des services, mais sur la mise à disposition d’un immeuble.

Dès lors, la SAS CAP 117 ne rapporte pas la preuve que le contrat conclu avec la société TO serait un contrat de concession de services, au sens de l’ordonnance n° 2016-65 du 29 janvier 2016 relative aux contrats de concession, et que la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE aurait manqué à ses obligations de publicité et de mise en concurrence.

Sur la faute dans le déroulement et la rupture des pourparlers

Selon l’article 1102 du code civil, " Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public. "

En application de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés de bonne foi.

Selon l’article 1112 du code civil, " L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. "

Selon l’article 1112-1 du code civil, " [Localité 4] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. "

Si la liberté est le principe dans le domaine des relations précontractuelles, une partie engage sa responsabilité dès lors qu’elle manque à son devoir de bonne foi.

Il résulte de ces dispositions que, sauf stipulation contraire, les parties ne sont pas tenues à une obligation d’exclusivité pendant la phase de pourparlers et la partie qui mène des négociations parallèles avec un tiers n’a aucune obligation d’en informer l’autre partie.

Toutefois, ne satisfait pas aux exigences de bonne foi et de loyauté, et engage sa responsabilité, la partie qui maintient son partenaire dans la croyance qu’il est seul à contracter ou dans l’illusion d’une issue favorable des pourparlers.

Concernant la rupture des pourparlers, la faute ne peut consister en la décision de ne pas contracter, qui demeure libre, mais seulement dans les circonstances entourant cette rupture.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées (pièce SAS FINANCIERE CAP 117 n° 12) que la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE a engagé des pourparlers dès le dernier trimestre 2017 avec la SAS CAP 117 en vue de lui confier la gestion, sous forme de bail commercial, d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1].

La SAS FINANCIERE CAP 117 n’apporte aucun élément démontrant que, durant cette phase préalable, la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE avait maintenu la SAS CAP 117 dans l’illusion qu’elle était la seule à négocier avec elle.

Au contraire, elle a prévenu la SAS CAP 117 par courrier du 9 juillet 2018, soit deux mois avant la décision de ne pas retenir son projet, que six candidats avaient déposé un projet, et que le sien avait été retenu, pour la phase finale, avec un autre projet concurrent.

Quant à la rupture des pourparlers, la SAS FINANCIERE CAP 117 n’apporte aucun élément probant sur de prétendus échanges avec Monsieur [T], adjoint au Maire d'[Localité 6], qui l’aurait fortement incitée à choisir une « franchise » au titre du preneur à bail. Le circonstance que la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE a demandé, dans son courrier du 9 juillet 2018 des informations sur le preneur, à savoir les « nom de la ou des enseignes et nom de la franchise retenue » constitue seulement une demande de précisions de l’offre. Contrairement à ce que soutient la demanderesse, cette demande ne constitue pas une incitation à choisir un preneur exerçant sous forme de franchise nationale ou de franchise offrant des prestations larges en matière de restauration. De même, la SAS CAP 117 ne rapporte pas la preuve que la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE l’aurait obligée à changer de franchise au terme de son courrier du 23 juillet 2018 (pièce n°4 de la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE), mais a seulement demandé de transmettre l’accord de l’enseigne de restauration brasserie prévue au rez-de-chaussée.

Dès lors, la SAS FINANCIERE CAP 117 ne produit aucune pièce justifiant que le changement de preneur à bail dans son projet a été le fruit de demandes de la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE et ne démontre pas en conséquence que ce changement de choix ne constitue pas pour la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE un critère objectif justifiant le choix du projet concurrentiel.

En tout état de cause, il sera rappelé que le choix du projet concurrentiel par la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE est fondé sur plusieurs considérations, notamment sur l’absence d’accord écrit de l’enseigne « LES RELAIS D’ALSACE » apporté par la SAS CAP 117, pourtant demandé par la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE dans son courrier du 23 juillet 2018 (pièce n°14 de la SAS CAP 117), et également sur de meilleures garanties financières du projet concurrentiel et une complémentarité des services proposées par ce dernier (pièce n°7 de la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE).

Il résulte de ces considérations que la rupture de la relation précontractuelle par la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE a été justifiée par des considérations objectives, ne présente pas de caractère brutal, de telle sorte que le caractère fautif de cette rupture n’est pas caractérisé.

En conséquence, la SAS FINANCIERE CAP 117 sera déboutée de sa demande de condamnation de la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE au titre de sa responsabilité délictuelle pour faute lors des négociations précontractuelles.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS FINANCIERE CAP 117 qui succombe devra supporter les dépens de la présente procédure.

L’équité commande de condamner la SAS FINANCIERE CAP 117 à verser à la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SAS FINANCIERE CAP 117 de sa demande de condamnation de la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE au titre de sa responsabilité délictuelle pour faute lors des négociations précontractuelles ;

CONDAMNE la SAS FINANCIERE CAP 117 à régler à la SEMPAT [Localité 6] VAL DE LOIRE la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS FINANCIERE CAP 117 au dépens ;

DEBOUTE la SAS FINANCIERE CAP 117 de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame Bénédicte LAUDE et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente