TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [B] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eric SIMMONET

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05613 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CUV

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 juin 2025

DEMANDEUR

SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE – [Adresse 1]

représenté par M^e Eric SIMMONET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E839

DÉFENDERESSE

Madame [B] [F], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 juin 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 06 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05613 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CUV

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [F] est propriétaire des lots n°103, 162 et 63 dans l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété représentant 24/100000, 939/100000 et 116/100000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Mme [B] [F] a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 20 juillet 2023 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 3380,33 euros au titre des charges de copropriété et cotisations travaux suivant décompte arrêté au 1 octobre 2022, 73,20 euros au titre des frais de recouvrement, et 1300 euros de frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société Caisse Immobilière de Gérance en exercice, a assigné Mme [B] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-5940,73 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 1 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024,

-1500 euros de dommages et intérêts,

-1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1 avril 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [B] [F] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande:

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n° 103, 162 et 63, ainsi qu’un acte de vente indiquant la répartition des tantièmes (24/100000, 939/100000 et 116/100000ème), établissant la qualité de copropriétaire de Mme [B] [F] ,

— le précédent jugement du 20 juillet 2023 ainsi que le décompte d’exécution afférent,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2023 au 31 décembre 2024, correspondant à l’arriéré,

— le décompte annuel de répartition des charges définitives des exercices 2022,

— l’historique du compte du 1 janvier 2023 au 1 octobre 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5940,73 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2022, 22 juin 2023 et 5 mars 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2021, 2022,

o vote des budgets prévisionnels 2023, 2024 et 2025,

o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de remplacement de l’interphonie, de la porte d’accès jardin, de réfection du hall d’entrée, travaux de réfection de la cage d’escalier,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— la mise en demeure de payer la somme de 6414,20 euros adressée le 14 mai 2024 et distribuée à Mme [B] [F] le 18 mai 2024.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5940,73 euros.

Mme [B] [F] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 5940,73 euros, portant sur la période allant du 1 janvier 2023 au 1 octobre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure reçue le 18 mai 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [B] [F] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la seconde fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Mme [B] [F]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société Caisse Immobilière de Gérance :

— la somme de 5940,73 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 janvier 2023 au 1 octobre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure réceptionnée le 18 mai 2024,

— la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Mme [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société Caisse Immobilière de Gérance, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [B] [F] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.