Tribunal Judiciaire d'Orléans, Chambre 1 section a, 28 février 2025, n° 24/00839

TJ Orléans 28 février 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'une obligation non contestable
La cour a jugé que l'obligation de paiement de l'indemnité d'immobilisation n'était pas sérieusement contestable, car Monsieur [E] n'a pas justifié de l'obtention du prêt dans le délai imparti.
Accepté
Droit à la restitution de l'indemnité d'immobilisation
La cour a ordonné la restitution de la somme séquestrée, considérant que l'indemnité d'immobilisation devait être versée à Monsieur [K] en raison de la défaillance de la condition suspensive.
Rejeté
Imputation du préjudice moral
La cour a estimé qu'il n'était pas établi que le préjudice moral était entièrement imputable à la caducité de la promesse, laissant cette appréciation au juge du fond.
Accepté
Frais exposés pour faire valoir ses droits
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] les frais non compris dans les dépens, condamnant Monsieur [E] à verser une indemnité.

Résumé par Doctrine IA

Monsieur [K] demandait la condamnation de Monsieur [E] à lui verser l'indemnité d'immobilisation de 31 550 euros, ainsi que la restitution de cette somme par l'office notarial. Il sollicitait également des dommages et intérêts pour préjudice moral.

La question juridique principale était de savoir si l'obligation de payer l'indemnité d'immobilisation était sérieusement contestable, compte tenu de la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt. Le tribunal devait également statuer sur la demande de provision pour préjudice moral.

Le tribunal a condamné Monsieur [E] à verser l'indemnité d'immobilisation provisionnelle de 31 550 euros à Monsieur [K], et a ordonné à l'office notarial de restituer cette somme. La demande de provision pour préjudice moral a été rejetée, l'appréciation de ce préjudice relevant du juge du fond.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, ch. 1 sect. a, 28 févr. 2025, n° 24/00839
Numéro(s) :	24/00839
Importance :	Inédit
Dispositif :	Accorde une provision
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric BARBAUTVéronique GUBLERSajjad HASNAOUI-DUFRENNE
Cabinet(s) :	ARCAD AVOCATS
Parties :	S.A.S. OFFICE NOTARIAL LES ALERIONS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Février 2025

N° RG 24/00839 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G6JW

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [K]

né le 5 avril 1970 à [Localité 6] (58)

Profession : chef de projet Systèmes et Informations

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Florence GONTIER, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et M^e Véronique GUBLER, avocat plaidant au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [E]

Profession : avocat au barreau de PARIS, exerçant au cabinet BREDIN-PRAT

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et M^e Sajjad HASNAOUI-DUFRENNE, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A.S. OFFICE NOTARIAL LES ALERIONS

titulaire d’un office notarial, immatriculée au RCS de Nancy sous le n°888 508 256, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric BARBAUT de la SCP ARCAD AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de NANCY et M^e Jean Michel LICOINE, avocat postulantau barreau d’ORLEANS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 17 Janvier 2025 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le VINGT HUIT FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 11 août 2022, M. [K] a consenti une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7] sous condition suspensive particulière d’obtention de prêt, moyennant une indemnité d’immobilisation de 31 550 euros à la charge de M. [E], consignée auprès de l’OFFICE NOTARIAL LES ALERIONS.

Copie exécutoire le : Copies conformes le :

à : M^e Gontier à : M^e Licoine, M^e Garnier

Mis en demeure par M. [K] de se justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition, M. [E] indiquait, par courrier en date du 28 octobre 2022, ne pas avoir obtenu le financement attendu pour l’achat du bien promis.

Par actes en date du 22 décembre 2023 et du 17 janvier 2024, M. [K] a fait assigner M. [E] et l’OFFICE NOTARIAL LES ALERIONS devant le président du tribunal judiciaire de Meaux afin de :

— DECLARER les demandes de M. [K] recevables et bien fondées ;

— CONDAMNER M. [E] à payer à M. [K], à titre provisionnel, la somme de 31 550 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, assortis des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2022 ;

— ORDONNER à l’OFFICE NOTARIAL LES ALERIONS de se libérer entre les mains de M. [K] de la somme de 31 550 euros, séquestrée par lui ;

— DEBOUTER M. [E] de l’intégralité de ses éventuelles demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER M. [E] à payer à M. [K] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER M. [E] aux dépens.

Par ordonnance en date du 27 mars 2024, le président du tribunal judiciaire de Meaux s’est déclaré incompétent et a renvoyé l’affaire et les parties devant le président du tribunal judiciaire d’Orléans.

Suivant dernières conclusions en date du 16 janvier 2025, M. [K] demande au juge des référés de :

— Déclarer les demandes de Monsieur [W] [K] recevables et bien fondées ;

— Condamner Monsieur [R] [E] à payer à Monsieur [W] [K], à titre provisionnel, la somme de 31 550 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, assortie des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2022 ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner Monsieur [R] [E] à payer à Monsieur [W] [K], à titre provisionnel, la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral ;

— Ordonner à L’OFFICE NOTARIAL LES ALERIONS de se libérer entre les mains de Monsieur [W] [K] de la somme de 31 550 €, séquestrée par lui ;

— Débouter Monsieur [R] [E] de l’intégralité de ses éventuelles demandes, fins et prétentions ;

— Condamner Monsieur [R] [E] à payer à Monsieur [W] [K] la somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Monsieur [R] [E] aux dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, M. [E] demande au juge des référés de :

— Constater que les prétentions de M. [W] [K] se heurtent à plusieurs contestations sérieuses ;

— Dire n’y avoir lieu à référé sur les prétentions formulées par M. [W] [K] ;

— Débouter M. [W] [K] de l’intégralité de ses prétentions ;

— Condamner M. [W] [K] à verser à M. [R] [E] une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner M. [W] [K] aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions en date du 14 janvier 2025, l’OFFICE NOTARIAL LES ALERIONS demande au juge des référés de :

— STATUER ce que de droit quant aux demandes formées par M. [K] et M. [E] ;

— CONDAMNER la partie succombante aux entiers dépens.

A l’audience du 17 janvier 2025, les parties ont développé oralement les termes de leurs écritures auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande de condamnation de M. [E], à titre provisionnel, de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de ce texte que l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

C’est ainsi qu’une contestation sérieuse survient et fait obstacle au référé lorsqu’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît immédiatement et évidemment vain, et laisse subsister un doute raisonnable sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

Le juge des référés est en effet le juge de l’évident et de l’incontestable, et il ne peut ordonner les mesures prévues à l’article 835 du code de procédure civile que dans la mesure où il n’est pas amené à prendre parti sur l’existence du droit invoqué que les juges appelés à connaître du fond auraient à apprécier.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, en particulier de la promesse unilatérale de vente conclue le 11 août 2022, que :

— Les parties ont prévu une indemnité d’immobilisation de 31 550 euros, acquise au promettant « en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte » et ce « même si le bénéficiaire faisait connaitre sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option », à moins que « l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte » (p.11) ;

— « le BENEFICIARE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

organisme prêteur : tous organismes bancaires ; montant maximal de la somme empruntée : CINQ CENT SOIXANTE-CINQ MILLE NEUF CENTS EUROS (565 900 EUR) ; durée maximale de remboursement : 25 ans ; taux nominal d’intérêt maximal : 2.2% l’an (hors assurances) » (p.13). – « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par LE BENEFICIAIRE d’un ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard dans les 2 mois de la signature des présentes. » (p.13) ;

— « L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt, demandée aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BÉNÉFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

À défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours, décompté du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BÉNÉFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. À défaut, ces fonds resteront acquis au promettant. » (p.13)

La signature de la promesse unilatérale de vente étant intervenue le 11 août 2022, M. [E] disposait d’un délai de deux mois à savoir jusqu’au 11 octobre 2022 pour effectuer les démarches prévues au contrat en vue d’obtenir une ou plusieurs offres écrites de prêt, ou refus de prêt.

Ce n’est que par courrier du 28 octobre 2022, en réponse à un courrier de mise en demeure du promettant en date du 20 octobre 2022 distribué le 25 octobre 2022, que M. [E] a indiqué n’avoir reçu aucune offre écrite de prêt dans le délai de deux mois, après avoir précisé avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt, un courtier spécialisé ayant été mandaté le 29 août 2022, et ce dernier ayant confirmé qu’à la date du 10 octobre 2022 aucune offre de prêt n’étant été éditée.

Bien que la société CAFPI ne soit pas un organisme bancaire, le compromis de vente ne précise pas que la demande de prêt devait être expressément adressée à un organisme bancaire, et c’est à bon droit que M. [E] pouvait s’adresser à un courtier spécialisé pour obtenir un prêt selon les conditions prévues au contrat.

Néanmoins, le courriel en date du 28 octobre 2022 de la société CAFPI indiquant « qu’à la date du 10 octobre 2022, aucun de nos partenaires n’a été dans la capacité d’éditer des offres de prêt pour votre acquisition » ne saurait constituer un refus exprès de financement de la part d’un organisme bancaire selon les conditions prévues au compromis.

Dès lors, M. [K], mis en demeure de se justifier, n’a pas apporté la preuve de la réalisation ou de la défaillance de cette condition suspensive dans le délai de 8 jours.

Enfin, la position du notaire-instrumentaire, qui n’a aucun pouvoir d’interprétation ou de contrainte à l’égard des parties, est totalement inopérante pour justifier la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Dès lors, et sans qu’il n’y ait besoin d’interpréter la promesse unilatérale de vente, l’obligation tendant à la conservation de l’indemnité d’immobilisation par le promettant en cas de non-réalisation de la condition suspensive n’apparait pas sérieusement contestable.

Il convient ainsi de faire droit à la demande de M. [K], de condamner M. [E] à verser à ce dernier la somme provisionnelle de 31.550 euros à titre d’indemnité d’immobilisation. Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024, date de la délivrance de l’assignation à l’encontre, et non à compter du 9 novembre 2022, ce courrier ne valant pas mise en demeure à défaut d’effet d’interpellation suffisante.

Il y a lieu également d’ordonner la restitution de la somme de 31 550 euros séquestrée par l’OFFICE NOTARIAL LES ALERIONS entre les mains du promettant.

2/ Sur la demande provisionnelle au titre du préjudice moral

En l’espèce, il n’est pas établi que la renonciation de l’acquisition d’un appartement à [Localité 5] soit entièrement imputable à la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue le 11 août 2022.

L’appréciation de la réalité d’un tel préjudice relève du juge du fond.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre du préjudice moral subi par M. [K].

3/ Sur les autres demandes

Conformément à l’article 396 du code de procédure civile, M. [E], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de M. [K] les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits. Pour ces motifs, M. [E] sera condamné à lui verser une indemnité de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, prononcée en premier ressort et par sa mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [R] [E] à payer à M. [W] [K], à titre provisionnel, la somme de 31 550 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, assortis des intérêts légaux à compter du 17 janvier 2024 ;

ORDONNE à l’OFFICE NOTARIAL LES ALERIONS de se libérer entre les mains de M. [W] [K] de la somme de 31 550 euros, séquestrée par lui ;

CONDAMNE M. [E] à verser à M. [K] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes, et REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le VINGT HUIT FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE