Tribunal Judiciaire d'Orléans, Chambre 1 section a, 29 mai 2026, n° 25/01335

TJ Orléans 29 mai 2026

Résumé par Doctrine IA

La SA Société Générale, locataire, et la SAS Du Bloscon, propriétaire, s'opposent sur la fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé. La Société Générale demande une réduction du loyer, tandis que la SAS Du Bloscon souhaite le maintenir à un niveau élevé. Le litige porte sur la valeur locative des bureaux et des places de parking, ainsi que sur la prise en compte des charges et des aménagements.

Le tribunal a dû déterminer la valeur locative des bureaux en analysant divers termes de comparaison, en tenant compte de leur date, de leur surface et de leur localisation. Pour les parkings, la Société Générale a proposé des annonces non pertinentes, tandis que la SAS Du Bloscon a avancé des tarifs plus élevés. Le tribunal a également examiné les demandes d'abattement pour investissements et la répartition des charges entre les parties.

Finalement, le tribunal a fixé le loyer annuel des bureaux à 373 338,13 € et celui des parkings à 62 000 €. La SAS Du Bloscon est condamnée à rembourser le trop-perçu à la Société Générale avec intérêts. La Société Générale est condamnée aux dépens et à verser une somme modique à la SAS Du Bloscon au titre des frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, ch. 1 sect. a, 29 mai 2026, n° 25/01335
Numéro(s) :	25/01335
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Amelie TOTTEREAU-RETIFChristophe DENIZOTAntonio DA COSTA
Cabinet(s) :	AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES
Parties :	La S.A. LA SOCIETE GENERALE c/ La S.A.S DU BLOSCON

Texte intégral

N° RG 25/01335 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HB76 – décision du 29 Mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 29 Mai 2026

N° RG 25/01335 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HB76

DEMANDERESSE :

La S.A. LA SOCIETE GENERALE

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 552 120 222,

dont le siège social est situé [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

représentée par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS, Maître Christophe DENIZOT de l’AARPI CABINET NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

La S.A.S DU BLOSCON,

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 450 649 991

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

représentée par M^e Amelie TOTTEREAU – RETIF, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Avril 2026

Puis, le Président a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 29 Mai 2026 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

M. Arnaud GILQUIN-VAUDOUR, Vice-président, faisant fonction de Président, désigné par ordonnance de roulement de Monsieur le Président, assisté de Madame Pauline REIGNIER, greffier.

Vu le mémoire en réplique de la SA SOCIETE GENERALE notifié par RPVA le 30 mars 2026,

Vu le mémoire en réponse de la SAS DU BLOSCON notifié par RPVA le 8 décembre 2025,

Il résulte de l’article L145-33 du code de commerce (les articles cités seront, sauf mention contraire, des articles du code de commerce) que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. Les parties s’accordent sur la recevabilité de la demande de fixation du loyer qu’ils demandent à titre principal.

Les parties s’accordent sur une évaluation séparée du loyer des bureaux et des places de parking suivant l’application d’une méthode comparative. Il convient donc de les traiter successivement pour l’ensemble des critères prévus à l’article L145-33 à l’exception du correctif lié aux obligations des parties (L145-33 3°) qui s’applique à l’ensemble du bail.

1. Les bureaux

Les parties s’accordent pour une application de la méthode consistant à multiplier la surface utile, qui est de manière constante de 2523 m², par un prix à la surface fixé au regard des termes de comparaison. Les parties fournissent des termes de comparaison, en précisant notamment leur adresse ainsi que prévu par l’article R145-7 alinéa 3 afin de permettre à l’autre partie de contester le prix indiqué. L’existence de ces terme de comparaison n’est pas contesté.

1.1. Représentativité des termes de comparaison proposés

1.1.1. Les dates des termes de comparaison

La SA SOCIETE GENERALE estime que les termes de références postérieurs au 1er janvier 2022 ne doivent pas être pris en compte.

Ainsi que le relève justice la SA SOCIETE GENERALE, la valeur locative doit être estimée au jour du renouvellement, soit le 1er janvier 2022. Conformément à l’article 1358 du code civil, cette preuve peut être apportée par tout moyen.

Le marché immobilier fluctue. Chaque terme de comparaison est représentatif du prix du marché au moment de l’accord des parties (de la rencontre de l’offre et de la demande). Dans l’idéal, il faudrait que les termes de comparaison soient des baux conclus le même jour que celui auquel le loyer doit être fixé.

Cependant, il n’est pas possible d’obtenir un nombre représentatif de baux conclus pour des locaux équivalent (au regard de l’article R145-7 alinéa 1) à un jour fixe. Dès lors, il est nécessaire, pour déterminer le prix du marché à un jour donné, de prendre en compte le prix de terme de comparaison conclu à d’autres dates. L’article R145-7 dernière phrase du code de commerce invite le juge à apporter un correctif pour prendre en compte la fluctuation des prix depuis ces dates. Cependant, aucune partie n’apporte en l’espèce d’élément permettant d’évaluer un tel correctif.

Il n’est justifié d’aucune raison pour laquelle un terme de référence postérieur serait moins représentatif qu’un terme de référence antérieur. Ainsi, les termes de référence datant de 2015 produit par la SA SOCIETE GENERALE sont présumés moins représentatifs des prix au 1er janvier 2022 que les termes de références de 2023 produits par la SAS DU BLOSCON.

Dès lors, il n’est pas justifié d’écarter les termes de référence de 2023. Il doit cependant être pris en compte leur moindre représentativité pour fixer un loyer au 1er janvier 2022. Il peut être considéré que la représentativité est forte lorsque le bail a été conclu un an avant ou après le 1er janvier 2022, moyenne lorsque ce délai est entre 1 et 2 ans et faible entre 2 et 5 ans.

Concernant les termes de référence de 2015, ceux-ci sont insuffisamment représentatifs pour déterminer un loyer au 1er janvier 2022. Ils sont en effet plus proches dans le temps du dernier accord des parties quant aux prix, le 19 février 2013, que du 1er janvier 2022. Il convient donc d’écarter ces deux termes de référence.

1.1.2. La surface des termes de comparaison

L’article R145-7 impose de prendre en compte des locaux équivalents.

S’agissant de bureau, la surface constitue un élément important. Les bureaux de petite surface sont un marché distinct des bureaux de grande taille car ces produits ne sont pas interchangeables. La SA SOCIETE GENERALE ne pourrait pas louer de nombreux petits bureaux pour remplacer ses bureaux de 2523 m² car elle y perdrait en cohésion de ses travailleurs. A l’inverse, les locaux de la SAS DU BLOSCON ne pourraientt pas être aménagés pour des locataires tels que [J] ou [B] [P] (terme de comparaison 4 et 6) qui ont besoin de moins de 100 m² et qui n’auraient, sans travaux importants, pas leur place dans l’immeuble loué par la SAS DU BLOSCON dont les étages font plus de 1000 m².

Dès lors, les termes de comparaison 4 et 6 doivent être écartés. Il doit être pris en compte que la SA SOCIETE GENERALE ne loue pas l’ensemble du bâtiment mais seulement des étages qui peuvent être sécables tel que le 2e étage. Il peut être considéré que la représentativité est forte lorsque le bail porte sur une surface d’environ 1000 m² (taille d’un étage), moyenne lorsque la surface est d’environ 500 m² (taille de la partie du 2e étage loué) et faible quand elle est inférieure.

1.2. Critères à retenir

Il convient de prendre en compte les différents critères de l’article L145-33 à l’exception du 3° qui sera pris en compte par la suite.

Concernant la destination des termes de comparaison (article L145-33 2° du code de commerce), elle est identique pour tous les termes de référence s’agissant de bureaux.

S’agissant du bureaux, le principal facteur de commercialité au sens des articles L145-33 4° et R145-6 dépend du bassin d’emploi et l’accessibilité pour les travailleurs. Le bassin d’emploi est équivalent pour l’ensemble des termes de comparaison qui se situent sur l’agglomération orléanaise. Seul l’accessibilité peut varier.

Concernant les caractéristiques des locaux considérés (articles L145-33 1° et R145-3), il n’est allégué aucune différence dans l’état du bien loué et des termes de comparaison (2°, 3°, 4° et 5° de l’article R145-3). Seul peut varier la situation de l’immeuble.

Il résulte donc de ce qui précède que le seul élément à prendre en compte pour comparer les termes de comparaison et appliquer un éventuel correctif est la localisation et l’accessibilité des termes de comparaison.

Sur ces point, il n’est pas contesté que les locaux loués se situent devant un arrêt de tram, à 5 minutes en tramway et à 15 minutes à pied de la gare d'[Localité 2] ainsi que le relève l’expert de la SAS DU BLOSCON.

1.3. Application de ses critères aux termes de comparaison

1.3.1. La poste

Ces locaux sont situés à une plus grande proximité de la gare. Ils sont donc d’une valeur supérieure justifiant l’application d’un coefficient de 0,95. La représentativité faible au regard de la surface (1/3), moyenne au regard de la date (2/3), moyenne au regard de l’emplacement (2/3) soit un total de 1/3 x 2/3 x 2/3=4/27.

1.3.2. Regus

Ces locaux sont situés dans le même bâtiment. La représentativité forte au regard de la surface (3/3), moyenne au regard de la date (2/3), forte au regard de l’emplacement (3/3) soit un total de 18/27.

1.3.3. Adecco

Les deux baux, conclus en même temps pour un loyer par unité de surface similaire, doivent être évalués ensemble. Ces locaux sont situés dans le même bâtiment. La représentativité forte au regard de la surface (3/3), moyenne au regard de la date (2/3), forte au regard de l’emplacement (3/3) soit un total de 18/27.

La forte représentativité de ces deux termes de comparaison reflète le fait qu’il s’agit d’étages du même immeuble loués peu de temps après le renouvellement. Il apparaît donc probable que, si le bail n’avait pas été renouvelé, la SAS DU BLOSCON aurait pu relouer les locaux à de telles conditions.

1.3.4. Enedis

Ces locaux sont éloignés de la gare mais assez bien desservis en tramway. Cela justifie de l’application d’un coefficient de 1,05.

La représentativité moyenne au regard de la surface (2/3), forte au regard de la date (3/3), faible au regard de l’emplacement (1/3) soit un total de 6/27.

1.3.5. Valiance

Ces locaux sont éloignés de la gare et assez éloigné du tramway. Cela justifie de l’application d’un coefficient de 1,10.

La représentativité forte au regard de la surface (3/3), faible au regard de la date (1/3), faible au regard de l’emplacement (1/3) soit un total de 3/27.

1.3.6. [Adresse 3]

Ces locaux sont plus proches de la gare et du centre-ville mais plus éloignés du tramway. Cela justifie l’application du coefficient de 0,95.

La représentativité faible au regard de la surface (1/3), faible au regard de la date (1/3), moyenne au regard de l’emplacement (2/3) soit un total de 2/27.

1.4. Détermination de la valeur locative hors clause spécifiques (L145-33 3°)

Il convient d’appliquer le coefficient et de faire la moyenne entre les différents termes de comparaison pondérés au regard de leur représentativité.

Terme

€/m²

Pondération

€/m² pondéré

Représentativité

La poste

90,00 €

0,95

85,50 €

Regus

150,00 €

Adecco

159,00 €

Enedis

150,00 €

1,05

157,50 €

Valiance

143,00 €

1,1

157,30 €

[Adresse 3]

144,00 €

0,95

136,80 €

Moyenne pondérée

148,91 €

M²

2523

Loyer

375 704,38 €

2. Les parkings

La SA SOCIETE GENERALE produit comme seuls termes de comparaison des annonces pour la location de parking et boxes dont un seul est indiqué comme étant à proximité de la gare d'[Localité 2]. Ces annonces, publiées sur un site à destination de non professionnels, ne sont pas des offres de locations commerciales mais des locations de droit commun. Elles n’offrent donc pas la même protection au locataire, notamment quant au renouvellement. Dès lors, ces offres de location ne sont pas équivalentes.

La SAS DU BLOSCON indique des termes de références de 1000 à 1016 € par emplacement dans les lieux loués.

Il doit donc être retenu une valeur locative de 1000 € par emplacement soit un total de 62 000 € pour les 62 emplacements.

3. Les obligations respectives des parties (L145-33 3° du code de commerce)

3.1. Aménagement du preneur

La SA SOCIETE GENERALE demande un abattement de 5% pour prendre en compte ses investissements dans les locaux loués. Elle ne démontre cependant pas ces investissements ni le fait que les locaux des termes de référence aient été davantage aménagés que les siens en début de bail.

3.2. Clause mettant des charges à la charge du preneur

Il résulte de l’article R145-8 du code de commerce que les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages justifient une diminution de la valeur locative. L’usage est un fait qui doit être prouvé par la partie qui l’invoque conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, le bail commercial met à la charge de la SA SOCIETE GENERALE divers frais qui seraient, en l’absence de clauses spécifiques, à la charge de la SAS DU BLOSCON. Il est en effet contesté et non démontré que la taxe spéciale d’équipement soit un impôt s’appliquant au bailleur et non à l’entreprise.

La SAS DU BLOSCON n’apporte aucune preuve de l’usage. La simple déclaration de l’expert qu’elle a mandaté ne peut pas, en l’absence d’indépendance, démontrer cet usage s’il est contesté alors même qu’il ne cite aucune source vérifiable et n’indique pas quel serait le périmètre de cet usage.

La SAS DU BLOSCON allègue par ailleurs que le prix des termes de comparaison prendrait en compte le fait que ces charges soient à la charge du locataire. Cependant, elle ne produit aucun élément au soutien de son allégation. Son expert ne précise pas si les prix qu’il indique s’entendent taxe foncière comprise ou non.

Dès lors, il est nécessaire de déduire ces charges, d’un montant total de 60800,10+3566,15 = 64366,25 € du loyer. Il est en effet contesté et non démontré que le taxe spéciale d’équipement soit un impôt s’appliquant au bailleur et non à l’entreprise. Il n’y a donc pas lieu de le déduire.

4. Conclusions et autres demandes.

Le loyer doit donc être fixé à 375704,38 + 62000-64366,25 = 373338,13 €.

Le trop versé devra être remboursé. L’article 1231-6 du code civil dispose que les intérêts sont dus à la double condition d’un retard dans le paiement d’une obligation de payer et d’une mise en demeure préalable. Les intérêts seront donc dû à compter du paiement du loyer (faisant naître rétroactivement l’obligation de rembourser) et, au plus tôt, de l’assignation du 26 février 2025 valant mise en demeure.

Il résulte de l’article 1343-2 du code civil que la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (3e Civ., 20 mars 2025, pourvoi n° 23-16.765, §13). La capitalisation des intérêts sera donc ordonnée à compter du jugement.

Afin de statuer sur les dépens, il y a lieu de prendre en compte que le loyer fixé est plus éloigné de la demande de la SA SOCIETE GENERALE qui succombe davantage et sera condamnée au dépens. Il est cependant plus proche de la proposition initiale de la SA SOCIETE GENERALE que de celle de la SAS DU BLOSCON ce qui justifie de limiter la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 500 €.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, par décision contradictoire et susceptible d’appel,

Rejette les demandes de péremption et d’expertise,

Fixe le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2022 entre la SA SOCIETE GENERALE et la SAS DU BLOSCON pour des bureaux sis [Adresse 4] [Localité 2] (45) à la somme de 373338,13 € à la date du 1er janvier 2022 hors taxe et hors charge révisé automatiquement conformément aux dispositions du contrat de bail,

Juge que la SAS DU BLOSCON devra rembourser la SA SOCIETE GENERALE du trop-perçu des loyers versé à compter du 1er janvier 2022 avec intérêt au taux légal professionnel à compter de la date de paiement de ces loyers et, au plus tôt, du 26 février 2025,

Ordonne la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année à compter du jugement,

Condamne la SA SOCIETE GENERALE aux dépens et à payer à la SAS DU BLOSCON 500 € au titre des frais de procédure.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX et signé par Arnaud GILQUIN-VAUDOUR, Vice-président et Pauline REIGNIER, greffier

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT