TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître [Localité 4] THOMAS

Maître Alexandra BOISSET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [Localité 4] THOMAS

Maître Alexandra BOISSET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02614 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4G7D

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

INITIALEMENT EN DATE DU 17 FEVRIER 2025

PROROGE EN DATE DU 24 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE

La société SARL LES OASIS

anciennement dénommée la SARL CHANE KUANG SANG Frères (C.K.S. Frères)

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître François THOMAS de la SCP CALESTROUPAT-THOMAS & Associés, avocat au barreau de Seine Saint-Denis

DÉFENDERESSE

Madame [G] [H]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D368 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C- 75056-2024-013010 du 29 mai 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 février 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 24 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02614 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4G7D

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 2 novembre 2014, la SARL C.K.S. Frères aux droits de laquelle vient la SARL LES OASIS a donné à bail à Mme [G] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 590 outre 60 de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL LES OASIS a fait signifier par acte de commissaires de justice un commandement de payer la somme de 21 012, 59 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 19 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, la SARL LES OASIS a fait assigner Mme [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et prononcer la résiliation du bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner Mme [G] [H] à lui payer les loyers et charges impayés au 1février 2024 soit la somme de 23 126, 56 euros, sous réserve des loyers à échoir ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, soit 704, 90 euros,condamner le défendeur à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL LES OASIS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 19 octobre 2023, et ce pendant plus de deux mois.

Initialement appelée à l’audience du 28 mai 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 11 décembre 2024, la SARL LES OASIS, représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement et sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance ;

En tout état de cause, elle sollicite au titre des arriérés de loyers la somme de :

— à titre principal : 17 450, 72 euros au titre des charges et loyers pour la période de 1er avril 2022 au 1er décembre 2024 et déduction faite de la somme de 8181, 03 euros au titre du report de solde, des charges mensuelles dues sur la période et du versement de 3300 euros,

— à titre subsidiaire la somme de 10 743, 44 euros pour la période du 1er mars 2023 au 1er décembre 2024, des charges mensuelles dues sur la période et déduction faite de la somme de 8181, 03 euros au titre du report de solde et du versement de 3300 euros.

Elle sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de la locataire.

Mme [G] [H], représente par un conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement et sollicite le débouté de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement l’octroi de délais suspensifs de 36 mois. A titre reconventionnel,elle sollicite la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 7260 euros à titre de répétition des provisions sur charges non justifiées et la somme de 19 500 euros en réparation de son trouble de jouissance et que la compensation soit ordonnée avec les sommes dues au titre de la dette locative.

Elle sollicite en outre qu’il soit enjoint au bailleur de faire procéder au nettoyage de la cour intérieure de l’immeuble, la remise en état des murs et revêtements muraux du logement et de mettre fin aux infiltrations par le plafond et par le mur sous astreinte de 50 euros par jour de retard. Mme [G] [H] sollicite que le loyer soit fixé à 150 euros hors charge jusqu’à la complète réalisation des travaux et la condamnation de la SARL LES OASIS à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été prorogée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 9 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SARL LES OASIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 23 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la nullité du commandement de payer

Il résulte de l’article 114 du code de procédure civile qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public et la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Enfin, l’article 1256 du code civil dispose que «lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »

En l’espèce, le commandement de payer du 19 octobre 2023 qui rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Sur le fond, il est constant que le commandement délivré doit être libellé de façon suffisamment explicite et doit notamment préciser les dates d’échéances des sommes réclamées en distinguant entre loyers et charges locatives.

En l’espèce, force est de constater que le commandement de payer signifié le 19 octobre 2023 ne comporte pas la distinction entre loyers et charges locatives et comporte en outre un solde de 16 230, 68 euros non justifiées ne se rapportant à aucune période, que ce faisant il ne permet pas à la locataire de s’assurer du bien fondé des sommes sollicitées.

En conséquence, le commandement de payer du 19 octobre 2023 sera déclaré nul sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres griefs soulevés par Mme [G] [H].

En conséquence, la SARL LES OASIS sera déboutée de sa demande tendant au constat d’acquisition de la clause résolutoire et de l’ensemble des demandes subséquentes aux fins d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Mme [G] [H] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SARL LES OASIS produit un décompte démontrant qu’à la date du 11 décembre 2024, Mme [G] [H] était redevable de la somme de 27 611, 75 euros au titre des arriérés de loyers selon décompte du 9 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse.

Il sera toutefois relevé que ce solde inclus la somme de 8181, 03 euros au titre du solde antérieur qui n’est pas justifié ni détaillé mettant la juridiction dans l’impossibilité de déterminer le poste correspondant ni si des paiements ont été réalisés. Cette somme sera donc déduite des arriérés de loyers.

En outre, Mme [G] [H] sollicite que soit déduite de cette somme les provisions sur charges appelées pour la période de novembre 2024 à décembre 2024 faute pour le bailleur de verser les pièces justificatives de ces appels et d’avoir procédé à la régularisation de ces charges en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Il n’est versé aucune pièces justificatives dans le cadre des débats et la somme de 7260 euros sera déduite de la somme retenue au titre des arriérés de loyer ( 121 mois X 60 ).

La somme de 12170,72 euros sera ainsi retenue au titre des loyers impayés, échéance de décembre 2024 incluse.

Mme [G] [H] qui ne conteste pas ne pas avoir payé les loyers et ne rapporte pas la preuve de versements au-delà des 3300 euros versées entre le 24 mai 2024 et le 13 novembre 2024 déjà déduite sera condamnée à payer la somme de 12 170,72 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que le dégorgement des descentes d’eaux pluviales des appartements voisins et la réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En l’espèce, Mme [G] [H] allège se plaindre auprès de son bailleur depuis plusieurs années de l’état de son logement et des désordres qui l’affectent. Elle ne verse toutefois aucun justificatif de ses dires.

Elle allègue que l’immeuble est affecté par des infiltrations d’eau à répétition qui générèrent des fissures et de l’humidité et que la cour de l’immeuble est envahie par un débarras d’affaires qui jouxte la fenêtre de Mme [H]. Elle indique enfin que le logement n’assure pas le clos et le couvert car les fenêtres ne ferment pas, ne sont pas étanches à l’air ni à la pluie. Elle indique d’autre part que le logement est muni de deux convecteurs dont un qui ne fonctionne pas. Elle conclut que le logement est indécent.

Au soutien de ces allégations, elle verse aux débats un courrier du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 5] du 28 octobre 2024 confirmant que le bâtiment présente un risque et que des travaux sont nécessaires à la sécurisation de l’immeuble. Elle verse également un rapport de visite d’une juriste de l’association Droits et Habitats du 22 juillet 2024 confirmant l’existence d’infiltrations d’eau au vu des traces d’écoulement dans l’appartement et que les fenêtres ne ferment pas et laisse passer l’air. Il est également confirmé que l’un des convecteurs est défaillant.

Le préjudice de jouissance sera fixé à 150 euros par mois pour la période de janvier 2022 à novembre 2024, soit la somme de 5250 euros.

Les travaux ayant été réalisés dans le logement de la locataire, il ne sera pas fait droit à sa demande de diminution du loyer pour la période postérieure à décembre 2024.

Sur la demande de compensation

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

Mme [G] [H] est redevable de la somme de 12 170,72 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtées au 1er décembre 2024, échéance de décembre inclusela SARL LES OASIS est redevable de la somme de 5250 euros au titre du préjudice de jouissance.

Mme [G] [H] sera en conséquence condamnée à payer à la SARL LES OASIS la somme de 6920,72 euros. Compte tenu de sa situation financière , elle sera autorisée à s’acquitter de cette somme par 24 versements de 280 euros en plus du loyer et des charges, la dernière mensualités étant majorée du solde de la dette.

Sur la demande d’injonction de réaliser les travaux sous astreinte

Mme [G] [H] sollicite la réalisation de travaux de remise en état de son logement et notamment :

— le remplacement de convecteur,

— le remplacement des fenêtres du logement de manière à ce qu’elles ferment,

— le nettoyage de la cour intérieure de l’immeuble,

— la remise en état des murs et revêtements muraux du logement.

La SARL LES OASIS indique avoir d’ores et déjà procédé à la réalisation de ces travaux et estime n’y avoir lieu à injonction.

Il résulte des pièces versées aux débats que les travaux de réparation des deux fenêtres (salon et chambre) portant sur les poignées et crémaillères, le remplacement de deux convecteurs et d’un chauffe serviette a bien été commandé selon devis accepté du 4 novembre 2024 et les travaux réalisés pour un montant de 1534, 50 euros selon facture du 2 décembre 2024.

Par ailleurs, la SARL LES OASIS justifie d’un projet de travaux dans le cadre de la procédure de mise en sécurité de l’immeuble portant également sur la sécurisation de la structure de l’immeuble par le cabinet d’architecte [F]. La procédure et les travaux suivent leur cours.

Mme [G] [H] ne conteste pas dans ses écritures que les travaux de réparation des deux fenêtres (salon et chambre) portant sur les poignées et crémaillères, le remplacement de deux convecteurs ont été réalisés au jour de l’audience. Le reste des travaux pourront être réalisés à l’issu de la procédure de mise en sécurité de l’immeuble, notamment s’agissant de la remise en état des revêtements muraux en lien avec les fissures.

Il n’y a pas lieu à injonction sur ce point.

En revanche, il sera fait injonction à la SARL LES OASIS de faire procéder au débarras de la cour de l’immeuble sans qu’il ne soit prononcé d’astreinte.

Sur la demande de diminution du loyer dans l’attente de la réalisation des travaux

Il n’y a pas lieu a faire droit à la demande de diminution du loyer et Mme [G] [H] sera déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie supportera la charge de ses dépens.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Caroline THAUNAT juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SARL LES OASIS de sa demande de constat aux fins d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 2 novembre 2014 conclu entre la SARL C.K.S. Frères aux droits de laquelle vient la SARL LES OASIS et Mme [G] [H] portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1],

DIS que les demandes aux fins d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet,

FIXE la dette au titre des arriérés de loyers dus par Mme [G] [H] à la somme de 12 170,72 euros arrêtées au 1 er décembre 2024, échéances de décembre 2024 incluse,

FIXE la somme due par la SARL LES OASIS à Mme [G] [H] au titre du préjudice de jouissance à la somme de 5250 euros,

ORDONNE la compensation, en conséquence,

CONDAMNE Mme [G] [H] à verser à la SARL LES OASIS à la somme de 6920,72 euros,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Mme [G] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 280 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIS qu’en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONSTATE que les travaux de réparation des deux fenêtres (salon et chambre) portant sur les poignées et crémaillères, le remplacement de deux convecteurs ont été réalisés au jour de l’audience,

DEBOUTE Mme [G] [H] de sa demande d’injonction de réalisation de travaux portant sur le revêtement des murs et les infiltrations d’eau,

ENJOINT à la SARL LES OASIS de faire procéder au débarras de la cour de l’immeuble dans un délai de 3 mois à compter de la présente décision,

DIS n’y avoir lieu à astreinte,

DEBOUTE Mme [G] [H] de sa demande de diminution du loyer dans l’attente des travaux,

DIS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civil,

CONDAMNE chaque partie à supporter ses propres dépens

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.