TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/01613 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCTX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

SA SCALIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP SOREL, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [M] [L]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 13 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2018 ayant pris effet le 14 juin 2018, la SA SCALIS a donné en location à Monsieur [X] [M] [L] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 471,45 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

La SA SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 octobre 2024.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur SA SCALIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 octobre 2024 à Monsieur [X] [M] [L], pour un montant en principal de 2.078,66 euros selon décompte en date du 26 septembre 2024.

La SA SCALIS a, par acte d’huissier du 13 janvier 2025, fait assigner Monsieur [X] [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

constater la résiliation du bail en application des stipulations contractuelles et des articles 7 et 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et par conséquent ;Ordonner à Monsieur [X] [M] [L] ainsi qu’à tout occupant de son chef, de quitter les lieux sis [Adresse 3], après en avoir remis les clés, et, à défaut, ordonner son expulsion qui pourra être poursuivie, le cas échéant, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;condamner Monsieur [X] [M] [L] au paiement de la somme de 3.406,31 euros au titre des loyers, provisions sur charges locative et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté à la date du 12 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024, date du commandement de payer les loyers sur 2.078,66 euros, et à compter de la date du présent acte pour le surplus, et ce, conformément à l’article 1231-7 du code civil ; condamner Monsieur [X] [M] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

condamner Monsieur [X] [M] [L] au paiement de la somme de 300,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Monsieur [X] [M] [L] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 14 janvier 2025.

A l’audience du 9 septembre 2025, le dossier a été renvoyé au 13 janvier 2026.

A l’audience du 13 janvier 2026, la SA SCALIS, représentée par son avocat la SCP SOREL, a procédé au dépôt de ses écritures et a actualisé la dette locative à la somme de 6.896,73 euros sans les frais de procédure qui s’élèvent à la somme de 334,86 euros. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes et a précisé que le dernier paiement a eu lieu en octobre 2025.

Monsieur [X] [M] [L], cité à l’étude, n’a pas comparu à l’audience, ni personne pour lui.

Une fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur vit en couple avec ses quatre enfants. Il a indiqué être salarié et intérimaire et percevoir 3000 euros de salaire mensuel et que sa conjointe est en démarche de régularisation de sa situation administrative sur le territoire français. Monsieur a indiqué avoir subi une chirurgie et que son hospitalisation qui était initialement prévue pour une semaine s’est finalement prolongé à deux mois. De ce fait, il a précisé avoir rencontré une baisse importante de salaire et que c’est ainsi qu’une dette locative s’est créée. Monsieur a ajouté que pour régulariser sa situation, il verse 138 euros en plus de son loyer de 712 euros.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la SA SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dans sa rédaction s’appliquant à la date du commandement délivré le 7 octobre 2024, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 13 juin 2018 ayant pris effet le 14 juin 2018 contient une clause résolutoire (article 6 page 3), et un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 7 octobre 2024, pour la somme de 2.078,66 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures.

Le délai de paiement dont bénéficiait Monsieur [X] [M] [L] pour régler cette somme a expiré le 9 décembre 2024 à 24 heures, le 7 décembre 2024 correspondant à un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Or, il en résulte que Monsieur [X] [M] [L] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 7 octobre 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 10 décembre 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Monsieur [X] [M] [L] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [X] [M] [L] reste redevable des loyers jusqu’au 9 décembre 2024 et, à compter du 10 décembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 10 décembre 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

La SA SCALIS produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [M] [L] reste devoir une dette locative d’un montant de 7.231,59 euros au 5 janvier 2026.

De cette somme, il convient toutefois de déduire la somme de 15 euros correspondant aux frais non contractuels de rejet (3 x 2,50 euros et une fois 5 euros), ainsi que des frais de procédure non décomptés (203,59 euros et 131,27 euros) relevant éventuellement des dépens.

Ainsi, la dette locative s’élève à la somme de 6.851,25 euros à la date du 5 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 inclus.

Absent à l’audience, Monsieur [X] [M] [L] ne conteste pas et reconnaît, par définition, le principe et le montant de sa dette locative auprès de son bailleur la SA SCALIS.

Monsieur [X] [M] [L] sera en conséquence condamné à verser à la SA SCALIS la somme de 6.851,25 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés (cf. décompte du 5 janvier 2026), assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [X] [M] [L] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2026, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexable et revalorisable du loyer et des charges à la date de résiliation du bail – tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi – afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [X] [M] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SCALIS, Monsieur [X] [M] [L] sera condamné à verser à la SA SCALIS la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 13 juin 2018 ayant pris effet le 14 juin 2018 entre la SA SCALIS et Monsieur [X] [M] [L], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 10 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [M] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [M] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SCALIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] [L] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6.851,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés -selon décompte arrêté au 5 janvier 2026- incluant l’échéance du mois de décembre 2025, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] [L] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente à celui du loyer et des charges à la date de résiliation du bail (indexable et revalorisable selon les prescriptions contractuelles) – tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi – laquelle sera applicable à compter du 1er janvier 2026, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] [L] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] [L] aux entiers dépens d’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, Le juge,