TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 3]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00033 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IUP3

Mme [P] [Z]

M. [O] [E]

C/

M. [U] [J]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 23 Mai 2025

DEMANDEURS :

Mme [P] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparante, représentée par M^e Fanny XAVIER-BONNEAU, avocat au barreau de DIJON

M. [O] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant, représenté par M^e Fanny XAVIER-BONNEAU, avocat au barreau de DIJON

assignation en référé du 13 janvier 2025

DEFENDEUR :

M. [U] [J], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Monsieur FRANCK Cyrille, magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Dijon, ayant la qualité de juge des des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame BAZEROLLE Géraldine

DEBATS:

Audience publique du : 28 mars 2025

DECISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 mai 2025.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 29 mai 2021 consenti par Monsieur [O] [E] et Madame [P] [Z], Monsieur [U] [J] a pris en location un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte d’huissier en date du 13 janvier 2025, Monsieur [O] [E] et Madame [P] [Z] ont fait assigner en référé Monsieur [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [J] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— dire et juger que le délai de 2 mois suivant le commandement de payer prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution sera supprimé, à tout le moins réduit,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à la libération complète des lieux et remise des clefs,

— condamner le locataire à lui payer à titre provisionnel :

* la somme de 3313,33€ à valoir sur l’arriéré des loyers et provisions sur charges arrêté au 20 novembre 2024,

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 380 €,

— prononcer la décision à intervenir en deniers et quittance, puisqu’il conviendra de déduire le montant du dépôt de garantie versé par Monsieur [U] [J] à hauteur de 380 €,

— condamner Monsieur [U] [J] au paiement de la somme de 2000€ à titre de dommages et intérêts pour préfudice moral et matériel,

— condamner Monsieur [U] [J] au paiement de la somme de 2000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 28 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 28 mars 2025 à la somme de 5160€, maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions. Il précise ne pas formuler sa demande de condamnation en deniers et quittance et ne pas avoir la volonté de déduire le dépôt de garantie de la somme due par le locataire.

Bien que régulièrement assigné suivant acte d’huissier signifié à étude, Monsieur [U] [J] n’était ni présent, ni représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 13 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique émis le 15 janvier 2025.

En application de l’article 14 du décret n°2015-1384 en date du 30 octobre 2015, l’huissier de justice signale le commandement de payer à la commission ou à la sous-commission compétente par courrier simple, soit dans une lettre reprenant les éléments essentiels du commandement, soit en adressant directement une copie du commandement de payer. Ce signalement peut s’effectuer par voie électronique.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 16 octobre 2024, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 20 septembre 2024 pour la somme de 3060€ (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 18 septembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 21 novembre 2024.

Il y a donc lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la dispense de délai aux fins de quitter les lieux

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution soit réduit ou supprimé.

Il convient donc de débouter Monsieur [O] [E] et Madame [P] [Z] de leur demande formée à ce titre et d’indiquer que, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande au titre de l’astreinte

Sur le fondement de l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, Monsieur [O] [E] et Madame [P] [Z] sollicite la condamnation de Monsieur [U] [J] à lui verser une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux.

Toutefois, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [U] [J] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la créance du bailleur

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 28 mars 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 5160€ au paiement de laquelle sera condamné, à titre provisionnel, Monsieur [U] [J], outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail, soit la somme de 380 €.

Monsieur [U] [J] sera donc condamné à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 21 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Enfin, s’agissant du dépôt de garantie, il convient de rappeler les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 au terme desquelles, il doit être restitué au locataire, à l’issue de la remise des clefs, sous réserve des sommes restant dues.

Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [O] [E] et Madame [P] [Z] n’établissent pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice, ni ne caractérise la mauvaise foi du défendeur.

Il en résulte que leur demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [U] [J] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 400€ sera allouée de ce chef à Monsieur [O] [E] et Madame [P] [Z]. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, magistrat exerçant à titre temporaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 6], en date du 21 novembre 2024 ;

DISONS que Monsieur [U] [J] devra libérer les lieux ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [U] [J] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis à [Adresse 4] à [Localité 6], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISONS la mise sous séquestre et le transport dans le garde-meuble, au choix Monsieur [O] [E] et Madame [P] [Z], des effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais et risques de Monsieur [U] [J] ;

DEBOUTONS Monsieur [O] [E] et Madame [P] [Z] de sa demande de dispense et, subsidiairement, de réduction du délai aux fins de quitter les lieux ;

REJETTONS la demande de Monsieur [O] [E] et Madame [P] [Z] au titre de l’astreinte ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 21 novembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail, soit la somme de 380 € ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [J] à payer à titre provisionnel à Monsieur [O] [E] et Madame [P] [Z] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [J] à payer à titre provisionnel à Monsieur [O] [E] et Madame [P] [Z], la somme de 5160€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 28 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

REJETTONS la demande de Monsieur [O] [E] et Madame [P] [Z] au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel,

CONDAMNONS Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [O] [E] et Madame [P] [Z] la somme de 400€ sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [J] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 20 septembre 2024 ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 23 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,