TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [U] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Gérald BERREBI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01889 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QZO

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 03 décembre 2025

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndic, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0289

DÉFENDERESSE

Madame [U] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 03 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01889 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QZO

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [O] est propriétaire des lots n° 312 et 350 dans l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 17 novembre 2022 Mme [U] [O] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble les sommes de 12013,70 euros au titre des charges et frais nécessaires au recouvrement de la créance pour la période du 2ème trimestre 2020 au 2ème trimestre 2022 inclus, 1390,66 euros au titre des appels de charges à échoir pour les 3è et 4è trimestres 2022.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic la société OPTIMMO GESTION, a assigné Mme [U] [O] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4201,36 euros au titre des appels de fonds impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juin 2024,

—  3516,50 euros au titre des frais de contentieux et de recouvrement déjà exposés,

—  1000 euros à titre de dommages-intérêts,

— dire que les frais de recouvrement y compris les frais d’hypothèque seront à la charge exclusive de Mme [U] [O],

—  2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 2 octobre 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement et signifiées à Mme [U] [O] le 1er août 2025, demande la condamnation de celle-ci au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  5957,28 euros au titre des charges et appels de fonds pour travaux arrêtés au 1er juillet 2025 (T3 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juin 2024 et de chacune des échéances suivantes,

—  3516,50 euros au titre des frais de contentieux et de recouvrement déjà exposés,

— dire que les frais de recouvrement y compris les frais d’hypothèque seront à la charge exclusive de Mme [U] [O],

—  3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [U] [O] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit :

— le relevé de propriété,

— un relevé de compte pour la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2025, distinguant les sommes concernées par le premier jugement et les sommes réclamées au titre de la présente procédure,

— les appels de provisions et de fonds pour la période considérée,

— les décomptes de charges pour les années 2022 et 2023,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 4 juillet 2022, 10 juillet 2023, 27 juin 2024 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie.

Mme [U] [O] est en conséquence condamnée à payer la somme de 5957,28 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux impayés au titre de l’appel du 21 septembre 2022 « appel trx etanch terrasse 8è » et de la période allant du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2025, 3èmes appels provisionnels 2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 à compter du 13 juin 2024, date de première présentation de la mise en demeure du 10 juin 2024, sur la somme de 4181,32 euros (charges – frais de procédure) et à compter du 1er août 2025 pour le surplus.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3516,50 euros en se bornant à renvoyer à ses pièces n°10, 11, 24, 25, 28 à 30.

S’agissant des pièces n° 10, 11, 24, 25, 28 et 30 qui correspondent à des factures du syndic pour le suivi du dossier et la remise du dossier à l’avocat, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Ces frais ne seront pas retenus.

S’agissant de la pièce n°29, il est justifié de l’envoi de la mise en demeure par avocat par lettre recommandée avec avis de réception du 10 juin 2024.

Mme [U] [O] est en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 188 euros au titre des frais de mise en demeure.

Il n’y a pas lieu de " dire que les frais de recouvrement y compris les frais d’hypothèque seront à la charge exclusive de Mme [U] [O] ", en dehors de toute demande chiffrée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile Mme [U] [O], partie perdante, est condamnée aux dépens.

Elle est en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [U] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] les sommes suivantes :

—  5957,28 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés au titre de l’appel du 21 septembre 2022 « appel trx etanch terrasse 8è » et de la période allant du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2025, 3èmes appels provisionnels 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024 sur la somme de 4181,32 euros et à compter du 1er août 2025 pour le surplus ;

—  188 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [U] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [U] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Fait et jugé à [Localité 4] le 03 décembre 2025

le greffier le Président