TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 Mars 2026

N° RG 25/00504 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFRC

DEMANDERESSE :

S.C.I. ESPACE CHISTERA

immatriculée au RCS d’ORLEANS sous le n° 478 573 942, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Edouard BARBIER SAINT HILAIRE de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. GUERMAT

immatriculée au RCS d’ORLEANS sous le n°491 115 747, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Karim ZEMMOURI, avocat au barreau d’ORLEANS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 30 Janvier 2026 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le TREIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

La SARL GUERMAT est l’actuel locataire de locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 1], donné à bail commercial par la SCI ESPACE CHISTERA, moyennant un loyer annuel de 63.600 euros HT ainsi qu’un dépôt de garantie de 10.600 euros HT.

La SCI ESPACE CHISTERA a fait délivrer un commandement de payer en date du 15 mai 2025 à la SARL GUERMAT à la suite d’impayés de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, la SCI ESPACE CHISTERA a assigné la société SARL GUERMAT devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d’Orléans.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 28 janvier 2026, la SCI ESPACE CHISTERA demande au juge des référés de :

A titre principal,

Condamner la SARL GUERMAT à payer à la SCI ESPACE CHISTERA la somme provisionnelle de 17.938,41 euros correspondant aux loyers dus au 1er janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, outre intérêts aux taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

Constater la résiliation au 16 juin 2025 du bail de sous location commerciale à effet du 3 juillet 2006 portant sur un local commercial sis [Adresse 4], Ordonner l’expulsion de la SARL GUERMAT ou de tous occupants de son chef, des locaux, si besoin avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Rappeler que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs,Condamner la SARL GUERMAT à payer à la SCI ESPACE CHISTERA la somme mensuelle de 1.795,20 € TTC, au titre de l’indemnité d’occupation des lieux à compter de juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,Condamner la SARL GUERMAT à payer à la SCI ESPACE CHISTERA les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et la restitution des clefs,Condamner la SARL GUERMAT à payer à la SCI ESPACE CHISTERA la somme de 2.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Débouter la SARL GUERMAT de son éventuelle demande de délais de paiement,Condamner la SARL GUERMAT aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,Subsidiairement,

Assortir la suspension des effets de la clause résolutoire d’une clause de déchéance du terme selon laquelle à défaut de paiement d’une seule échéance sur l’arriéré ou d’un seul loyer courant à bonne date, la clause résolutoire sera acquise sans formalité et que l’intégralité des sommes restant dues redeviendront immédiatement exigibles, et que la SCI ESPACE CHISTERA pourra faire procéder à l’expulsion immédiate de la SARL GUERMAT, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,En toute hypothèse,

Débouter la SARL GUERMAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique en date du 18 décembre 2025, la SARL GUERMAT demande au juge des référés de :

A titre principal,

Déclarer irrecevable la demande de paiement des loyers impayés en l’état actuel des pièces, pour nullité du commandement de payer du 15 mai 2025 pour défaut d’actualisation du décompte actualisé, Dire et juger nul et de nul effet le commandement de payer du 15 mai 2025, Débouter la SCI ESPACE CHISTERA de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, A titre subsidiaire,

Suspendre l’acquisition de la clause résolutoire, Accorder à la SARL GUERMAT des délais de paiement, Dire et juger que la SARL GUERMAT versera à la SCI ESPACE CHISTERA la somme de 873 euros sur une période de 21 mois à compter du prononcé de la présente décision, Débouter la SCI ESPACE CHISTERA de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la SCI ESPACE CHISTERA à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, La condamner aux dépens.

A l’audience, les parties ont développé oralement leurs écritures susvisées auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité de la demande principale et la nullité du commandement de payer

La SARL GUERMAT indique que le commandement de payer du 15 mai 2025 comporte des erreurs sur les sommes dues par le débiteur, au titre de la dette locative, ce qui lui a causé un grief la privant d’exercer un contrôle du montant réel de la dette locative et du caractère certain liquide et exigible des sommes réclamées. Elle soutient que le décompte du commandement de payer et de la présente assignation ne prend pas en compte l’ensemble des paiements effectués et notamment de deux virements :

3.000 euros effectué le 11 mars 2025 (pièce 2 défendeur)2.000 euros effectué le 30 mars 2023 (pièce 3 défendeur)En outre, elle fait état d’autres paiements intervenus postérieurement au commandement de payer.

La SCI ESPACE CHISTERA communique un décompte actualisé à échéance de juillet 2025 qui prend en compte les paiements susvisés, et porte les sommes dues à 25.067,21 euros (Pièce 8 demandeur)

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Selon l’article L. 221-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Le commandement de payer prévu à l’article L. 221-1 contient à peine de nullité : (…) mention du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées avec le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts ; (…) »

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la défenderesse, le commandement de payer contient un décompte avec les sommes réclamées (pièces n°7 du demandeur).

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats, notamment de l’avis actualisé du 1er juillet 2025, la prise en compte des paiements susvisés. En outre, il sera noté que les versements postérieurs au commandement de payer du 15 mai 2025 ne pouvaient être valablement pris en compte contrairement à ce que soulève la défenderesse.

Dès lors, la contestation tenant à la nullité du commandement de payer du 15 mai 2025, tirée de la violation de l’article L. 221-1 du code des procédures civiles d’exécution, n’est pas sérieuse.

II. Sur les demandes principales

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 15 mai 2025 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 16 juin 2025.

S’agissant de la demande de provision, la SARL GUERMAT ne conteste pas être débitrice d’impayés au titre des loyers ni ne conteste les sommes réclamées.

Il ressort du dernier décompte communiqué que la dette actualisée est de 18.348,01 euros TTC, arrêté au 31 janvier 2026 (pièce n°11 du demandeur).

Dès lors, l’obligation du locataire de payer la somme 18.348,01 euros n’est pas sérieusement contestable.

Toutefois, le preneur sollicite la suspension des effets de la condition résolutoire et des délais de paiement.

Bien que le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement, il convient d’accueillir la demande de la défenderesse dans la mesure où aucun délai de paiement ne lui a été accordé par le passé et que la dette locative a commencé dès le mois de janvier 2023 sans réaction du bailleur. Ainsi, sauf meilleur accord entre les parties, le preneur devra s’acquitter de la somme de 18.348,01 euros par mensualités de 750 euros pendant une période de 23 mois, et le solde à la 24ème mensualité.

III. Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de la SARL GUERMAT, en ce compris les coûts du commandement de payer signifié aux défendeurs, ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur le local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 1] donné à bail par la SCI ESPACE CHISTERA à la SARL GUERMAT sont réunies ;

Condamne la SARL GUERMAT à payer à la SCI ESPACE CHISTERA la somme provisionnelle de 18.348,01 euros correspondant aux loyers et charges dus au 31 janvier 2026, échéance de janvier 2026 comprise, outre intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025 ;

Suspend toutefois les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SARL GUERMAT se libère de la provision ci-dessus allouée en 23 acomptes mensuels d’un montant de 750 euros, et le solde à la 24ème mensualité, à verser en plus des loyers et charges courants ;

Dit que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 5 du mois suivant celui de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants ;

Dit qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ci-dessus ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :

L’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, Les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, La clause résolutoire produira son plein et entier effet, Il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SARL GUERMAT et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 1], La SARL GUERMAT devra payer mensuellement à la SCI ESPACE CHISTERA, à titre de provision à valoir une somme égale à 1.795,20 euros à titre d’indemnité d’occupation,

Déboute la SCI ESPACE CHISTERA de ses plus amples ou contraires demandes,

Déboute la SARL GUERMAT de ses plus amples ou contraires demandes,

Condamne la SARL GUERMAT aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 15 mai 2025,

Condamne la SARL GUERMAT à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le TREIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE.