MINUTE N°25/02796

DOSSIER N° RG 25/00428 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7DU

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A.S. SERGIC RESIDENCES SERVICES TWENTY CAMPUS venant aux droits de La SCI 10 rue de WALMY

6 rue Konrad Adenauer

59290 WASQUEHAL

représentée par M^e Franck DELAHOUSSE, avocat au barreau d’AMIENS substitué par M^e Julien DETTORI, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [G] [E]

2 Rue Françoise dolto

MACSF Aubette Appt 617

76000 ROUEN

non comparant, ni représenté

Mme [I] [H]

2 Rue Françoise dolto

MACSF Aubette Appt 617

76000 ROUEN

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 11 Juillet 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Se prévalant d’un bail verbal en date du 03 août 2020 conclu avec Monsieur [G] [E] et Madame [I] [H] pour un local à usage d’habitation situé 2, Rue Françoise Dolto (Résidence MACSF Aubette – Appt 617) à ROUEN 76000, pour un loyer mensuel de 720,38€ charges comprises, outre TVA de 72,04€, la S.A.S SERGIC RESIDENCES SERVICES a fait délivrer à Monsieur [G] [E] et Madame [I] [H] le 4 octobre 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 5.439,20 € au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 24 février 2025, la S.A.S SERGIC RESIDENCES SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;à titre subsidiaire, prononce la résiliation du même bail ;ordonne l’expulsion de Monsieur [G] [E] et Madame [I] [H] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamne solidairement Monsieur [G] [E] et Madame [I] [H] à lui payer la somme de 5.439,20 € au titre des arriérés de loyers et de charges échus à la date du commandement et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;condamne solidairement Monsieur [G] [E] et Madame [I] [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;condamne solidairement Monsieur [G] [E] et Madame [I] [H] au paiement d’une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;ordonne l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S SERGIC RESIDENCES SERVICES fait valoir, à titre principal, que les locataires n’ont pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement du 4 octobre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A titre subsidiaire, elle soutient, au fondement des articles 7 de la Loi du 6 juillet 1989, ainsi que des articles 1741, 1224 et 1225 du code civil, qu’en raison des manquements répétés des preneurs à leurs obligations essentielles, à savoir régler les loyers , il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail.

A l’audience du 11 juillet 2025, la S.A.S SERGIC RESIDENCES SERVICES, comparante représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 14.003,32 € selon décompte arrêté au 7 juillet 2025.

Bien que régulièrement cités par dépôt de l’acte à l’étude de l’huissier de justice, Monsieur [G] [E] et Madame [I] [H] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [G] [E] et Madame [I] [H] cités à l’étude de l’huissier, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur l’existence d’un bail entre les parties

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

L’article 1103 du code civil dispose que, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1715 dudit code prévoit que, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

Il découle de ces dispositions que la preuve d’un bail verbal peut se faire par tout moyen lorsque celui-ci a commencé à s’exécuter.

Dès lors, il est admis que la preuve d’un bail verbal suppose la démonstration d’un commencement d’exécution, caractérisé par l’occupation de l’immeuble en qualité de locataire et démontré par le paiement des loyers.

En l’espèce, il n’est produit aux débats aucun bail écrit, contractualisé et signé par les parties, portant sur le logement litigieux.

Néanmoins, il ressort du décompte locatif produit aux débats relatif à l’appartement 617 de la résisdence S.A.S. SRS ROUEN AUBETTE que sur la période antérieure au 01 janvier 2024, Monsieur [E] n’avait aucune dette de loyer ; qu’en mai 2024, un virement de 2290 euros a été réalisé au nom de [E] PARAME. Il ressort par ailleurs de l’état de situation locative au 30 novembre 2023 (annexe 8 – pièce 5 demandeur) qu’un contrat de location type « bail civil » a bien été conclu le 03 août 2020 avec Monsieur [E] [G].

En outre, il ressort du commandement de payer délivré le 4 octobre 2024 à étude que le domicile de Monsieur [E] et Madame [H] a été confirmé par l’intendante de la résidence rencontrée à son bureau sur place. Il en est de même lors de la délivrance de l’assignation le 24 février 2025.

Dès lors, il est démontré de l’occupation des lieux litigieux par Monsieur [E] et ce, en qualité de locataire, compte tenu du commencement d’exécution caractérisé par le paiement des loyers et la mise à disposition du local.

Toutefois, hormis la délivrance des actes d’huissier de justice, aucun document ne permet de caractériser l’occupation des lieux, mais surtout la conclusion d’un bail, y compris verbal, par Madame [H], l’ensemble des documents locatifs (décompte, état des locataires au 30/11/2023, virement) étant au nom de Monsieur [E] seul.

De sorte qu’il convient de constater l’existence d’un bail verbal entre Monsieur [E] et la S.A.S SERGIC RESIDENCES SERVICES et portant sur les lieux sis 2, Rue Françoise Dolto (Résidence MACSF Aubette – Appt 617) à ROUEN 76000, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 697,65€.

Toutes les demandes dirigées contre Madame [H] seront rejetées, faute de preuve de l’existence d’un contrat.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , la S.A.S SERGIC RESIDENCES SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A.S SERGIC RESIDENCES SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la S.A.S SERGIC RESIDENCES SERVICES échoue à produire un bail écrit. En conséquence, il ne peut être vérifiée la présence d’une clause résolutoire. Ainsi, la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire

Le bailleur sollicite, à titre subsidiaire, que soit prononcée la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 9 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Le retard régulier ou systématique dans le règlement des loyers et charges peut constituer, au regard des relations appréciées in concreto entre le bailleur et le preneur, un manquement du locataire à ses obligations pouvant justifier la résiliation du bail. Il convient, à cet égard, de tenir compte notamment du montant du loyer, de la durée des relations contractuelles, de l’existence et de l’évolution de l’arriéré et des raisons de la carence du locataire.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que le locataire a été à jour du paiement de ses loyers depuis l’entrée dans les lieux, mais que depuis le 01 janvier 2024, la dette n’a cessé d’augmenter avec un seul paiement réalisé le 05 mai 2024, soit il y a plus d’un an.

L’inexécution de ses obligations par le locataire, à savoir le paiement des loyers, est caractérisé et il convient de prononcer la résiliation du contrat à compter de la présente décision.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [G] [E] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 7 juillet 2025, Monsieur [G] [E] demeure redevable de la somme de 14.003,32 € au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais « ACTEVA solde au 31/12/2023 » facturé le 18 janvier 2024 pour un montant de 765,11€, des frais « virt étranger » pour un montant de 8,15€, des frais « JUSTIFIRST FACT » en date du 14 novembre 2024 pour un montant de 190,50€, des frais « JUSTIFIRST FACT » en date du 14 mars 2025 pour un montant de 469,42€, soit un montant total de 1.433,18€. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Par ailleurs, le contrat de bail n’étant pas produit, aucun document ne permet de justifier de l’indexation du loyer facturée à partir du 01 septembre 2024 pour un montant mensuel de 21,97€, en conséquence, cette somme sera déduite pour chaque mois à compter de cette date, soit 289,92 euros à déduire.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [G] [E] à payer à la S.A.S SERGIC RESIDENCES SERVICES, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 12.280,22 €, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025 sur la somme de 5.439,20€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [G] [E], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 4 octobre 2024, de l’assignation du 24 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 14 octobre 2024 et 25 février 2025;

En équité, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’existence d’un bail verbal portant sur le logement situé 2, Rue Françoise Dolto (Résidence MACSF Aubette – Appt 617) à ROUEN 76000 entre Monsieur [G] [E] et la S.A.S SERGIC RESIDENCES SERVICES venant aux droits de la SCI 10 RUE DE VALMY ;

DEBOUTE la S.A.S SERGIC RESIDENCES SERVICES venant aux droits de la SCI 10 RUE DE VALMY de toutes ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [I] [H] en l’absence de preuve d’un contrat conclu avec elle ;

DEBOUTE la S.A.S SERGIC RESIDENCES SERVICES venant aux droits de la SCI 10 RUE DE VALMY de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation, à la date du présent jugement, du contrat de bail conclu entre Monsieur [G] [E] et la S.A.S SERGIC RESIDENCES SERVICES venant aux droits de la SCI 10 RUE DE VALMY le 03 août 2020 portant sur le logement situé 2, Rue Françoise Dolto (Résidence MACSF Aubette – Appt 617) à ROUEN 76000 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [G] [E], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [E] à payer en deniers ou quittances à la S.A.S SERGIC RESIDENCES SERVICES venant aux droits de la SCI 10 RUE DE VALMY la somme de 12.280,22 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter 24 février 2025 sur la somme de 5.439,20€ et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [E] à payer en deniers ou quittances à la S.A.S SERGIC RESIDENCES SERVICES venant aux droits de la SCI 10 RUE DE VALMY une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 8 juillet 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 4 octobre 2024, de l’assignation du 24 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 14 octobre 2024 et 25 février 2025;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE