DU : 23 Avril 2025

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JUGEMENT CIVIL

1ère Chambre

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Sans procédure particulière

AFFAIRE :

[S], [D]

C/

[Z]

Répertoire Général

N° RG 24/03578 – N° Portalis DB26-W-B7I-IEWP

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Expédition exécutoire le :

23.04.25

à : M^e Forre

à :

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Expédition le :

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à : Expert

à : AJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

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J U G E M E N T

du

VINGT TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

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Dans l’affaire opposant :

Madame [N] [X] [S]

née le 12 Juillet 1967 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Valentine FORRE, avocat au barreau d’AMIENS

Monsieur [K] [W] [L] [D]

né le 01 Août 1964 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Valentine FORRE, avocat au barreau d’AMIENS

— DEMANDEUR (S) -

— A -

Monsieur [E] [Z]

né le 06 Mars 1962 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

— DÉFENDEUR (S) -

Le TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement réputé contradictoire suivant par mise à disposition de la décision au greffe, après que la cause eut été retenue le 19 Février 2025 devant :

— Monsieur [F] [P], juge au tribunal judiciaire d’AMIENS, qui, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, a tenu seul(e) l’audience, assisté(e) de :

— Madame Céline FOURCADE, Greffière, pour entendre les plaidoiries.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [K] [D] et Mme [N] [S] sont propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] (Morbihan).

Par acte sous signature privée du 17 février 2024, ils ont régularisé avec M. [E] [Z] un contrat de vente de cet immeuble au prix de 855.000 euros.

La réitération de la vente par acte notarié devait intervenir au plus tard le 3 juin 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 juin 2024, réceptionnée le 12 juin suivant, Me [U] [T], notaire à [Localité 7] (Morbihan) a indiqué à M. [E] [Z] qu’il aurait dû se présenter au rendez-vous fixé le 3 juin 2024 pour signature de l’acte notarié, de sorte qu’il l’a invité à y procéder dans un délai de dix jours sous peine de résolution de plein droit de la vente ou de sa réalisation judiciaire, outre paiement d’une indemnité forfaitaire en application de la clause pénale.

Aux termes d’une attestation du 18 juin 2024, ce notaire a constaté la résolution de la vente.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 novembre 2024, revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse indiquée », M. [K] [D] et Mme [N] [S] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure M. [Z] de leur payer la somme de 85.500 euros au titre de l’indemnité forfaitaire.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, M. [K] [D] et Mme [N] [S] ont fait assigner M. [E] [Z] devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de paiement de l’indemnité forfaitaire.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 30 janvier 2025.

M. [E] [Z], assigné au dernier domicile connu, n’a pas constitué avocat, de sorte que le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 19 février 2025 et mise en délibéré au 23 avril 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de l’acte introductif d’instance, M. [K] [D] et Mme [N] [S] demandent au tribunal de :

condamner M. [E] [Z] à leur payer la somme de 85.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire ; dire que cette condamnation emportera intérêts moratoires au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 novembre 2024 ; dire que les intérêts échus, dus au moins pour une année, produiront intérêt en application de l’article L. 1343-2 du code civil ; débouter M. [E] [Z] de ses demandes ; condamner M. [E] [Z] aux dépens ; condamner M. [E] [Z] à leur payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ; dire que l’exécution provisoire du jugement ne saurait être écartée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIVATION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande de paiement de l’indemnité forfaitaire au titre de la clause pénale

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1231-5 de ce code dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Le vendeur victime de la défaillance de l’acheteur peut demander l’attribution de la pénalité prévue. La disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi.

En l’espèce, le contrat de vente régularisé sous signature privée le 17 juin 2024 entre M. [K] [D], Mme [N] [S] et M. [E] [Z] stipule : « Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement. Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 3 juin 2024 (…). La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre : invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de quatre-vingt-cinq mille cinq cents euros (85.500 €), ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus ».

Il ressort des pièces versées aux débats que la vente, dépourvue de condition suspensive, devait être réitérée par acte notarié le 3 juin 2024, mais que M. [E] [Z] ne s’est pas présenté au rendez-vous organisé par le notaire, de sorte que ce dernier l’a mis en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception du 5 juin 2024 réceptionnée le 12 juin suivant, de régulariser cet acte dans un délai de dix jours. Faute de réitération de la vente par acte notarié dans le délai conventionnel, ce notaire a constaté la résolution de la vente aux termes d’une attestation du 18 juin 2024. Il ressort encore des pièces produites que M. [E] [Z] n’a pas répondu à la mise en demeure de payer l’indemnité forfaitaire de 85.500 euros qui lui a été adressée par lettre recommandée avec avis de réception du 24 novembre 2024.

M. [E] [Z] n’ayant pas donné suite aux deux mises en demeure qui lui ont été adressées, de sorte qu’il ne justifie pas que son refus de signer l’acte notarié est légitime, M. [K] [D] et Mme [N] [S] sont recevables et bien fondés à faire application de la clause pénale.

Les demandeurs justifient en outre que la vente de leur immeuble s’inscrivait dans le cadre d’un projet de déménagement, puisqu’ils ont quitté le Morbihan pour s’installer dans le Gard dans le courant de l’année 2024, ce qui a impliqué la démission de Mme [N] [S] de ses deux emplois exercés à temps partiels les 14 et 27 mars 2024, et l’achat d’une nouvelle maison.

Au vu de ce qui précède, il n’apparaît pas que la pénalité convenue par les parties soit manifestement excessive ou dérisoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu pour le tribunal de la modérer ou de l’augmenter d’office.

Par conséquent, M. [E] [Z] sera condamné à payer à M. [K] [D] et Mme [N] [S] la somme de 85.500 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue par la clause pénale stipulée au contrat de vente régularisé le 17 février 2024.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts moratoires courront à compter de la mise en demeure du 4 novembre 2024.

Dès lors que M. [K] [D] et Mme [N] [S] en font la demande, les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

M. [E] [Z], partie perdante, est condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ».

M. [E] [Z], condamné aux dépens, est condamné à payer à M. [K] [D] et Mme [N] [S] la somme globale de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal :

CONDAMNE M. [E] [Z] à payer à M. [K] [D] et Mme [N] [S] la somme de 85.500 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue par la clause pénale stipulée au contrat de vente régularisé le 17 février 2024 ;

DIT que les intérêts moratoires courront à compter de la mise en demeure du 4 novembre 2024 ;

DIT que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [E] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE M. [E] [Z] à payer à M. [K] [D] et Mme [N] [S] la somme globale de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le jugement est signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT