Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 5 février 2026, n° 25/01493

TJ Orléans 5 février 2026

Arguments

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Accepté
Troubles de voisinage
La cour a constaté que les nuisances sonores étaient récurrentes et suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion de Monsieur [O] [D] en raison de la résiliation du bail, justifiée par les nuisances.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation
La cour a condamné Monsieur [O] [D] à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné Monsieur [O] [D] aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 5 févr. 2026, n° 25/01493
Numéro(s) :	25/01493
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuel POTIER
Cabinet(s) :	CASADEI-JUNGSCP STOVEN-PINCZON DU SEL AVOCATS
Parties :	Société LES RESIDENCES DE L' ORLEANAIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 05 FEVRIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/01493 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCM4

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP STOVEN BLANCHE -PINCZON DU SEL, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 04 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 juin 2011, la Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [D], sur des locaux situés au rez-de-chaussée, appartement n°1 du [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 166 euros.

Par assignation du 19 décembre 2024, la Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans pour demander le prononcé de la résiliation du bail pour troubles anormaux de voisinage, l’expulsion de Monsieur [O] [D], sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre les dépens et 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 décembre 2024 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

A l’audience du 4 décembre 2025, intervenue suite à un renvoi ordonné à l’audience du 26 juin 2025, la Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans de:

— Prononcer la résiliation du bail conclu par acte sous seing privé le 14 juin 2011 entre la Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS et Monsieur [O] [D] pour l’appartement n°1 situé au rez-de-chaussé du [Adresse 2] à [Localité 5] ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [D] et de tout occupant de son chef immédiatement et sans délai à compter de la signification du jugement à intervenir et ce avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier si besoin est, faute de délaissement volontaire des lieux ;

— Condamner Monsieur [O] [D] à lui payer, à compter du prononcé de la décision de justice à intervenir et jusqu’à libération complète des lieux, une indemnité d’occupation correspondante au montant des loyers et charge au moment de la résiliation ;

— Condamner Monsieur [O] [D] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût de du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [O] [D] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que Monsieur [O] [D] commet des troubles de voisinage consistant notamment en des nuisances sonores, jour et nuit, depuis 2022.

Monsieur [O] [D], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans de :

— Débouter la Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS de toutes ses demandes ;

— Condamner la Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS aux dépens ;

— Condamner la Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que l’existence d’un trouble grave, anormal et excessif par rapport à ce qui peut être admis ne peut être déduit d’attestations formulées de manière générale et non circonstanciée et par conséquent n’est pas démontré. Il explique également qu’il fait l’objet d’un suivi médical. Il indique enfin qu’il ne s’est rien passé en 2023 et jusqu’à fin 2024.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

L’article 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

L’article 6-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose également qu’après une mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

En application des articles 1729 et 1741 du code civil, tout manquement suffisamment grave à l’obligation de jouissance paisible peut donner lieu à la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail. Aussi, le prononcé de la résiliation judiciaire ne prend effet que le jour de la décision.

En l’espèce, il résulte des plaintes et attestations précises, circonstanciées et concordantes produites entre 2022 et 2025 par Monsieur [R] [Z] [M] et Madame [B] [E] [F] et de la pétition signée par Monsieur [R] [Z] [M], Madame [B] [E] [F], Madame [W], Madame [P] et Monsieur [C], voisins de Monsieur [O] [D], que ce dernier commet régulièrement des nuisances sonores diurnes et nocturnes (cris, violentes colères, insultes, comportement déplacé et turbulent, tapages, notamment avec un marteau, coups au plafond). Monsieur [O] [D] lui-même reconnaît crier, expliquant être malade et suivi médicalement. Ces nuisances constituent indéniablement un manquement de Monsieur [O] [D] à son obligation d’user paisiblement des lieux loués.

Au regard de l’intensité de ces troubles (cris, tapages) durant parfois plusieurs heures d’une part et de leur récurrence depuis quatre ans d’autre part (quatre plaintes en 2022, quatre en 2024 et onze en 2025), la gravité du manquement est établie.

Les courriers et attestations produits au débat par la Société LES RESIDENCES DE permettent bien de rapporter la preuve du comportement fautif de Monsieur [O] [D], constitutif de troubles de voisinage suffisamment graves pour justifier du prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail signé entre les parties, à compter du présent jugement.

L’expulsion de Monsieur [O] [D] et de tout occupant de son chef sera ordonnée à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Enfin, Monsieur [O] [D] sera condamné à payer à la Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, à compter du prononcé de la décision de justice à intervenir et jusqu’à libération complète des lieux, une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers au moment de la résiliation, soit d’un montant de 166 euros, les centimes complétant le loyer étant indéchiffrables sur la copie du contrat de bail produit. En l’absence de montant précisé sur les charges, Monsieur [O] [D] n’y sera pas condamné.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [O] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, qui comprennent le coût du commandement et de l’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu par acte sous seing privé le 14 juin 2011 entre la Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS et Monsieur [O] [D] pour le logement situé au rez-de-chaussée, appartement n°1 du [Adresse 2] à [Localité 5] ;

ORDONNE à Monsieur [O] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au rez-de-chaussée, appartement n°1 du [Adresse 2] à [Localité 5], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [O] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer qui aurait été du en cas de poursuite du bail, soit 166 euros (cent soixante-six euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 5 février 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [O] [D] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE la Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [O] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge