TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Mars 2026

N° RG 25/00853 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HM3J

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES BAS AVAUX

Immpatriculée au RCS d,'[Localité 1] sous le numéro 430 327 882, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Adeline JEANTET – COLLET de la SCP LE METAYER ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S.U. ABEN VOLAILLES

Immatriculée au RCS d,'[Localité 1] sous le numéro 953 739 786, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

Représentée par M^e Audrey GUERIN, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Amandine LABRO, avocat plaidant au barreau de PARIS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 06 Février 2026 tenue par Julien SIMON-DELCROS, président, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le président a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le VINGT SEPT MARS DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCEDURE

La société civile immobilière LES BAUX AVAUX est propriétaire d’un bâtiment n°8 situé, [Adresse 3] à, [Localité 2].

Par convention de location à durée limitée en date du 26 juillet 2023, elle a donné à bail son local à la société ABEN VOLAILLES, à effet au 1er août 2023 et à échéance au 30 juin 2025, à « destination de commerce de volailles, viande alimentations générale, élevage de volaille et traiteur », pour un loyer mensuel de 1 065 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, le 20 décembre 2024, ORLEANS METROPOLE a informé la SCI LES BAS AVAUX que l’installation d’assainissement du local situé, [Adresse 3] à SAINT-JEAN-DE-BRAYE, présentait un défaut de sécurité sanitaire en raison d’un rejet des eaux usées dans le sol. Par cette dernière,, [Localité 3] lui demandait de mettre son installation en conformité dans un délai de 6 mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, la SCI LES BAS AVAUX a donné congé à la SAS ABEN VOLAILLES, à effet au 30 juin 2025.

Le 21 juillet 2005, ORLEANS METROPOLE informait la SCI LES BAS AVAUX que les travaux de mise en conformité n’avaient pas été réalisés.

Par ailleurs, la société ABEN VOLAILLES s’est maintenu dans les lieux, au-delà de la date prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2025, la SCI LES BAS AVAUX a fait assigner en justice la société ABEN VOLAILLES devant le juge des référés aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation de la convention de location à durée limitée conclue le 26 juillet 2023 entre la SCI LES BAS AVAUX et la société ABEN VOLAILLES, depuis le 30 juin 2025 ;Ordonner l’expulsion de la société ABEN VOLAILLES, ainsi que toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique ; Dire et juger qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la société ABEN VOLAILLES ;Condamner par provision la société ABEN VOLAILLES à payer à la SCI LES BAS AVAUX à compter du 1er juillet 2025, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2 236 euros jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après la date d’expiration de la convention de location à durée limitée du 26 juillet 2023, elle sera augmentée ;Condamner par provision la société ABEN VOLAILLES à payer à la SCI LES BAS AVAUX la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice résultant dumaintien dans les lieux de la société ABEN VOLAILLES ;

Condamner la société ABEN VOLAILLES au paiement des dépens qui comprendront le coût du congé en date du 24 décembre 2024, ainsi qu’au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 2 février 2026, la société ABEN VOLAILLES demande au juge des référés de :

La déclarer recevable en son action ;Se déclarer incompétent au profit du juge de la mise en état, déjà saisi sous le n° RG 25/04171 ;Condamner la SCI LES BAS AVAUX à mettre en conformité le système d’assainissement de l’installation située au, [Adresse 4] jusqu’à l’obtention d’un rapport de conformité et de bon fonctionnement du système d’assainissement non-collectif des eaux usées de L’EAU ORLEANS METROPOLE, et ce sous astreinte de 500 euros par jour à compter du délibéré ;Condamner la SCI LES BAS AVAUX au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions en réplique n°1, signifiées par voie électronique le 5 février 2026 la SCI LES BAS AVAUX, a maintenu ses demandes présentes dans l’assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens exposés par les parties à l’appui de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’audience du 6 février 2026, les parties ont soutenu les termes de leurs conclusions.

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026, pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur l’incompétence du juge des référés

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 789 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5°Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Il s’en déduit que la compétence du juge du fond exclut celle du juge des référés à compter de la désignation du juge de la mise en état, lequel a compétence exclusive pour accorder une provision et ordonner une mesure provisoire, même conservatoire, dès lors que la demande est présentée au juge des référés postérieurement à la désignation du juge de la mise en état.

En l’espèce, il est constant que par acte de commissaire de justice en date 4 juillet 2025, la société ABEN VOLAILLES, a fait assigner, la société SCI LES BAS AVAUX, devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de juger que la convention à durée limitée conclue le 26 juillet 2023, entre les deux sociétés doit être qualifiée de bail commercial au sens des articles L.145- et suivants du code de commerce. Cette affaire a été placée à l’audience d’orientation du 8 octobre 2025. Le défendeur s’est constitué le 12 décembre 2025 et a envoyé ses conclusions par lesquelles il demande, entre autres, de constater la résiliation de ladite convention et la condamner à une somme de 30 000 euros au titre de son préjudice résultant du maintien dans les lieux.

Le 9 décembre 2025, la société SCI LES BAS AVAUX a fait assigner devant le juge des référés la société ABEN VOLAILLES aux fins de résiliation de ladite convention, ordonner son expulsion, la condamner à une indemnité mensuelle et à une somme de 20 000 euros au titre du préjudice résultant du maintien dans les lieux.

Dès lors, force est de constater que les deux affaires, suivies au fond pour l’une, et en référé pour l’autre, portent sur la même cause, entre les mêmes parties et que l’assignation au fond a été délivrée avant celle des référés.

Le juge de la mise en état ayant compétence exclusive pour statuer sur les demandes de provision et les mesures provisoires, les demandes formulées par la SCI LES BAS AVAUX seront déclarées irrecevables.

2/ Sur la demande reconventionnelle de mise en conformité

Aux termes de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, le 20 décembre 2024,, [Localité 3] a informé la SCI LES BAS AVAUX que l’installation d’assainissement du local présentait un défaut de sécurité sanitaire en raison d’un rejet des eaux usées dans le sol. Par ailleurs, le courrier précise que le délai accordé aux propriétaires pour mettre en conformité leur installation est de 4 ans « à compter de la notification du rapport ». Le courrier précise qu’au regard « du risque important d’atteinte à la salubrité publique et la pollution du milieu naturel », il est demandé à la SCI LES BAS AVAUX de procéder à ladite conformité dans un délai de 6 mois.

Le bailleur, la société SCI LES BAS AVAUX, a un mois plus tard, par lettre du 21 janvier 2025, informé ORLEANS METROPOLE de son souhait de résilier le contrat la liant à la société ABEN VOLAILLES et qu’un « projet d’un système d’assainissement non collectif classique va être mené afin que le local puisse être mis en vente ».

Les clauses insérées au bail prévoient de mettre à la charge du preneur les mises en conformité. Or, la conformité aux normes légales en vigueur est une responsabilité partagée entre le bailleur et le locataire, et ce, dans le but de garantir la sécurité du local.

La société SCI LES BAS AVAUX avait parfaitement connaissance de cette non-conformité et n’a pas procéder aux travaux nécessaires.

Enfin, il ressort des pièces versées au dossier que la première pièce informant la société ABEN VOLAILLES, d’une non-conformité, résulte d’un échange de courriers entre les conseils des parties en date du mois d’avril 2025, soit 5 mois après réception de la demande d,'[Localité 3].

Au regard de la question d’urgence sanitaire, la SCI LES BAS AVAUX sera condamnée à mettre en conformité le système d’assainissement de l’installation située au, [Adresse 4].

Quant à la demande d’astreinte, cette demande apparait disproportionnée. Elle sera rejetée.

3/ Sur les autres demandes

La SCI LES BAS AVAUX sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En l’état du litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens. Les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, prononcée en premier ressort et par sa mise à disposition au greffe,

Vu l’article 789 du code de procédure civile,

DECLARE irrecevables les demandes formulées par la SCI LES BAS AVAUX ;

CONDAMNE la SCI LES BAS AVAUX à procéder à la mise en conformité du système d’assainissement de l’installation située au, [Adresse 4] permettant le bon fonctionnement du système d’assainissement non-collectif des eaux usées de L’EAU ORLEANS METROPOLE ;

CONDAMNE la SCI LES BAS AVAUX aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le VINGT SEPT MARS DEUX MIL VINGT SIX et signée par Julien SIMON-DELCROS, président, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.