N° RG 23/00882 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GJG3 – décision du 29 Janvier 2026

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 29 JANVIER 2026

N° RG 23/00882 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GJG3

DEMANDERESSES :

La S.C.I. PHARMPERRUT

immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le numéro 882 806 904

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

La S.C.I. [E] 2017

immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le numéro 882 964 364

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSE :

Le SYNDICAT COOPÉRATIF DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 8]

situé [Adresse 1]

pris en la personne de son Syndic coopératif, le Conseil syndical de de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 14], lui même représenté par son Président Syndic, domicilié en cette qualité [Adresse 1]

représenté par Maître Sonia MALLET GIRY de la SELARL MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 06 novembre 2024,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 22 Janvier 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 29 janvier 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Heimaru FAUVET,

Lors du délibéré et de la mise à disposition

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mars 2023, la SCI PHARMPERRUT et la SCI [E] 2017 ont assigné le syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] représenté par son syndic coopératif, le conseil syndical de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 8] à Saint Hilaire Saint Mesmin lui-même représenté par son président syndic, Monsieur [F] [T], devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir le prononcé de la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à Saint Hilaire saint Mesmin en date du 10 janvier 2023 et à tout le moins l’annulation des résolutions numéros 3,4,5,6.1 et 6.2 adoptées lors de cette association et d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI PHARMPERRUT et la SCI [E] 2017 font notamment valoir, à l’appui de leurs prétentions, que :

— elles se sont vues notifier un procès-verbal d’assemblée générale de copropriété en date du 10 janvier 2023 auquel elles n’ont pas assisté

— aucune feuille de présence n’a été régularisée

— elles n’ont pas reçu de convocation respectant les formes et délais applicables

— leurs voix représentant 62,57 % des tantièmes, leur vote représente un nombre de voix suffisant pour modifier le sens des décisions prises

— le défendeur ne produit pas de document justifiant de leur accord exprès pour recevoir les notifications par voie électronique

— le mail envoyé ne signifie en rien que la SCI Pharmperrut aurait été régulièrement convoquée ni que les projets de résolution et pièces justificatives lui auraient été préalablement communiqués

— les contrats souscrits au terme de l’assemblée générale litigieuse ne respectent pas les stipulations du règlement de copropriété en ce qui concerne la répartition des charges

— le contrat de nettoyage ne porte pas uniquement sur les parties communes

— les portes des bureaux privatifs ne constituent pas des parties communes

— le contrat d’entretien des climatisations comprend également les climatisations privatives

— le nombre de blocs de climatisation internes n’est pas proportionnel aux tantièmes

— la pharmacie ou l’optique ont à ce jour des contrats d’entretien des climatisations totalement indépendants avec des sociétés différentes

— aucun n’utilise les communs de l’autre, leur activité se faisant en totale indépendance

— la surface n’est pas vérifiée pour la répartition de la charge de la facture EDF et cette clef de répartition n’est pas prévue dans le règlement de copropriété

— les résolutions 6.1 et 6.2 sont l’application des résloutions précédentes

Le syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] saint Hilaire [Adresse 15] représenté par son syndic coopératif, le conseil syndical de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 8] à Saint Hilaire saint mesmin lui-même représenté par son président syndic, Monsieur [F] [T], conclut au débouté des demandes formées par la SCI PHARMPERRUT et la SCI [E] 2017 et sollicite reconventionnellement la condamnation de :

— la SCI PHARMPERRUT à lui payer la somme de 3557,79 euros à titre de rappel de provisions sur charges échues avec intérêts au taux légal à compter de la notification des écritures signifiées par RPVA le 27 juin 2024

— la SCI [E] 2017 à lui payer la somme de 913,30 euros à titre de rappel de provisions sur charges avec intérêts au taux légal à compter de la notification des écritures signifiées par RPVA le 27 juin 2024

— la SCI PHARMPERRUT et la SCI [E] 2017 à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] [Localité 13] [Adresse 5] représenté par son syndic coopératif, le conseil syndical de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 14] lui-même représenté par son président syndic, Monsieur [F] [T] expose notamment que :

— le syndic a adressé le 17 décembre 2022 via un espace en ligne sécurisé et par email parallèle à l’ensemble des copropriétaires la convocation en vue de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 janvier 2023

— la SCI Pharmparrut a informé le syndic par email du 10 janvier 2023 à 19h25 ne pouvoir être présente à cette assemblée et donnait procuration pour les décisions à prendre

— il n’a pas été tenu compte de cet email compte tenu de sa réception tardive et incomplète

— le nouveau budget prévisionnel arrêté lors de l’assemblée générale du 10 janvier 2023 est venu réduire sensiblement le coût des charges devant être supportées par chacun des copropriétaires

— les conditions essentielles des contrats dont la conclusion était proposée étaient jointes à la convocation

— lors de l’assemblée générale du 25 octobre 2022 les copropriétaires ont validé la souscription à l’offre Matera prévoyant la génération et l’envoi des documents de la copropriété par voie postale ou dématérialisée

— les statuts de la SCA de l’ancien marché précisaient expressement que les convocations aux assemblées générales sont faites par courriel

— le nouveau contrat de nettoyage permet une substantielle économie pour des prestations identiques

— ce contrat prévoit uniquement le nettoyage des portes des parties communes

— l’ensemble immobilier est équipé d’un système de chauffage climatisation réversoble collectif

— l’entretien et la maintenance des unités intérieures installées dans les parties privatives ne peuvent être dissociés de l’entretien et la maintenance de l’ensemble de l’installation de climatisation chauffage

— la répartition des charges a été proposée dans le strict intérêt des demanderesses

— un principe de répartition plus équitable pour les SCI demanderesses a été proposé, tenant compte du pourcentage de surface des parties communes détenues par chacun plutôt que tenant compte des tantièmes

— la somme due par ces SCI est ainsi moindre par l’application de la nouvelle répartition

— sa demande reconventionnelle en paiement est consécutive à la demande d’annulation de la résolution portant modification de la répartition des charges, avec demande de paiement des provisions sur charges dues conformément à cette méthode de répartition

La SCI PHARMPERRUT et la SCI [E] 2017 concluent à l’irrecevabilité et au débouté des demandes formées par la partie défenderesse pour les motifs exposés ci-dessus.

N° RG 23/00882 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GJG3 – décision du 29 Janvier 2026

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2024 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 6 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur le fond

L’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose que les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique.

L’article 64-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que lorsque la copropriété est dotée d’un espace en ligne sécurisé, la notification des documents mentionnés à l’article 11 peut, sous réserve de l’accord exprès du copropriétaire, valablement résulter d’une mise à disposition dans un espace du site dont l’accès est réservé aux copropriétaires et que la convocation mentionnée à l’article 9 précise expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de leur mise à disposition.

En l’espèce, selon procès-verbal d’assemblée générale en date du 25 octobre 2022, définitive quant aux résolutions adoptées, à défaut de contestation de cette assemblée générale, a été adoptée une résolution numéro 4 « souscription à l’offre MATERA » avec mention de ce qu’étaient notamment inclus dans cette offre une plateforme en ligne permettant la gestion administrative et comptable de la copropriété et un accès pour tous les copropriétaires à la plateforme (consultation des documents et des comptes ainsi qu’un espace de discussion). La proposition de contrat Matera, ainsi adopté le 25 octobre 2022, antérieurement à l’assemblée générale litigieuse et aux convocations afférentes, est versée aux débats et mentionne notamment parmi les prestations offertes la génération et l’envoi de tous les documents administratifs de la copropriété (convocation d’assemblée générale, procès-verbal) par voie postale ou dématérialisée.

Par conséquent, la convocation en date du 17 décembre 2022 pour l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en cause s’étant tenue le 10 janvier 2023 a été valablement envoyée par courrier électronique tant en sa forme qu’en terme de délai, le délai de 21 jours au moins avant la date de la réunion, prévu par les dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, ayant été respecté. Il est en effet produit par la partie défenderesse de l’envoi et de la notification de la convocation du 17 décembre 2022 à cette date au moyen de la plateforme Matera, avec pour les SCI demanderesses la mention « ouvert ».

De plus, la convocation à l’assemblée générale du 10 janvier 2023 est également intervenue par courrier électronique, versé aux débats, envoyé le 17 décembre 2022 par Monsieur [F] [T], président syndic représentant le conseil syndical de la copropriété, élément constant, à l’ensemble des copropriétaires dont Monsieur [C] [R] et madame [H] [E], sans contestation de la part des deux SCI demanderesses du lien de ces deux derniers avec ces SCI dont ils sont membres. Ce courrier électronique, envoyé dans un délai respectant le délai précité de 21 jours au moins, fait de façon expresse référence à l’envoi des convocations pour l’assemblée générale du 10 janvier 2023 depuis le site de Matera et comportait 6 pièces jointes, dont l’intitulé est identique à aux pièces jointes à la convocation envoyée par l’intermédiaire de la plateforme. Toutefois, si l’article 27 des statuts de la SCA de l’ancien marché, dont les deux SCI demanderesses sont membres, dont l’objet est notamment la gestion et l’entretien de l’immeuble acquis pour affectation des lots à usage professionnel pour ses membres, prévoit l’envoi des convocations aux assemblées générales par courriel, cet article et ces statuts ne s’appliquent pas à l’hypothèse litigieuse de convocation à l’assemblée générale du 10 janvier 2023, laquelle est en tout état de cause intervenue de façon régulière en terme de forme et de délai au moyen de la plateforme Matera.

Il n’y a par conséquent pas lieu à nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Adresse 12] [Localité 4] [Adresse 12] [Localité 6].

La SCI Pharmperrut et la SCI [E] 2017 sollicitent par ailleurs, de façon subsidiaire avec examen de ces demandes à intervenir en l’absence de nullité de l’assemblée générale du 10 janvier 2023, la nullité des résolutions numéros 3,4,5, 6.1 et 6.2 adoptées à l’occasion de cette assemblée générale. Ces demandes seront examinées résolution par résolution.

La résolution numéro 3, adoptée à la majorité simple, est relative à la souscription d’un contrat d’entretien des communs et à la résiliation de l’ancien contrat. Les demanderesses font valoir que la répartition des charges issue du règlement de copropriété n’est pas respectée dans la mesure où le contrat de nettoyage en cause ne porte pas uniquement sur les parties communes mais également sur des portes de bureaux privatifs. Afin de démontrer ce point, les deux SCI demanderesses produisent un plan des lieux ainsi qu’un SMS, non daté mais postérieur au 1er janvier 2023, d’un membre de la société prestataire indiquant confirmer que la désinfection des poignées se fait pour l’intégralité des portes des praticiens. Ces deux éléments ne sont pas probants à eux seuls et surtout au regard du contenu du contrat de nettoyage objet de la résolution litigieuse, qui concerne les seules parties communes, en l’absence de toute preuve contraire,et du courrier électronique adressé le 17 décembre 2022 aux copropriétaires évoquant notamment le choix à venir d’une nouvelle société « pour le ménage des communs ». Il n’y a pas lieu à annulation de cette résolution.

La résolution numéro 4, adoptée à la majorité simple, porte sur la souscription d’un contrat de maintenance climatisation/chauffage. Les demanderesses en sollicitent l’annulation en considération de l’objet de ce contrat dont elles indiquent qu’il comprend également les climatisations privatives, avec mention de 14 unités par le contrat souscrit. Ce contrat évoque en effet 14 unités intérieures type cassettes 4 voies Daikin mais il résulte du règlement de copropriété applicable à l’ensemble des locaux concernés objets du contrat de maintenance climatisation/chauffage, dont ceux des deux SCI demanderesses, que le chauffage de l’ensemble immobilier est un chauffage collectif, ce qu’elle que soit l’adresse des locaux concernés, et que d’une façon générale les copropriétaires supportent la charge de l’entretien des éléments d’équipement dont ils profiteront et non visés dans ce règlement, dans les mêmes conditions que celles déterminées pour la catégorie des charges correspondantes. Ainsi le contrat souscrit conformément à l’adoption de la résolution litigieuse ne peut que porter et porte sur le chauffage collectif et la climatisation, s’agissant d’un système de chauffage climatisation réversible collectif, de façon non dissociable pour la totalité des locaux concernés par le règlement de copropriété. Il n’y a pas lieu à annulation de la résolution numéro 4.

La résolution numéro 5, adoptée à la majorité simple, porte sur la répartition des charges pour les communs EDF, eau et maintenance climatisation/chauffage. Il est constant que cette résolution n’est pas conforme aux dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes desquelles, notamment, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité, et les dispositions de l’article 12 de la même loi ne pouvant recevoir application. Dès lors, même si la répartition proposée et adoptée peut apparaître comme plus équitable pour les deux demanderesses, la résolution numéro 5 sera nécessairement annulée.

Les résolutions 6.1 et 6.2, adoptées à la majorité simple, portent respectivement sur la révision du budget prévisonnel de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023, compte tenu de la modification du budget selon les contrats validés par les résolutions précédentes (ménage et entetien climatisation/chauffage) et la modification du budget électricité pour anticiper la hausse de 15% prévue en 2023, et sur le calendrier de financement du budget prévisonnel. Compte tenu de l’annulation de la résolution numéro 5 et de l’objet des résolutions 6.1 et 6.2, ces deux dernières résolutions seront annulées.

Par conséquent, les demandes reconventionnelles en paiement des provisions sur charges échues seront pareillement accueillies, le calcul des appels de fonds afférents ayant été effectué en application d’une répartition des charges annulée ci-dessus comme résultant de la résolution numéro 5 litigieuse.

La SCI Pharmperrut sera condamnée à payer la somme de 3557,79 euros au syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] représenté par son syndic coopératif, le conseil syndical de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 8] à Saint Hilaire Saint Mesmin lui-même représenté par son président syndic, Monsieur [F] [T], au titre d’un rappel des provisions sur charges échues pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023, période concernée par la résolution numéro 6.1, annulée. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement, date des annulations des résolutions numéros 5,6.1 et 6.2.

La SCI [E] 2017 sera condamnée à payer la somme de 913,30 euros au syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] représenté par son syndic coopératif, le conseil syndical de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 8] à Saint Hilaire Saint Mesmin lui-même représenté par son président syndic, Monsieur [F] [T], au titre d’un rappel des provisions sur charges échues pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023, période concernée par la résolution numéro 6.1, annulée. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement, date des annulations des résolutions numéros 5,6.1 et 6.2.

— sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décison, non incompatble avec la nature de l’affaire, en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable, compte tenu de l’issue du présent litige, de laisser à la charge de chaque partie les frais exposés par elle non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu à allocation d’une somme au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des dépens, il sera fait droit à la demande formée par les SCI Pharmperrut et Rome 2017 en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et dans la mesure où les condamnations reconventionnelles sont exclusivement consécutives à l’accueil partiel de leurs demandes principales, et ces dernières seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la nullité des résolutions numéros 5, 6.1 et 6.2 adoptées lors de l’assemblée générale du 10 janvier 2023 de l’immeuble situé [Adresse 11]

Condamne la SCI Pharmperrut à payer la somme de 3557,79 euros au syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] Saint [Adresse 5] représenté par son syndic coopératif, le conseil syndical de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 8] à Saint Hilaire Saint Mesmin lui-même représenté par son président syndic, Monsieur [F] [T], au titre d’un rappel des provisions sur charges échues pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

Condamne la SCI [E] 2017 à payer la somme de 913,30 euros au syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] représenté par son syndic coopératif, le conseil syndical de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 8] à Saint Hilaire Saint Mesmin lui-même représenté par son président syndic, Monsieur [F] [T], au titre d’un rappel des provisions sur charges échues pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

Déboute la SCI Pharmperrut et la SCI [E] 2017 de leurs autres demandes

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Dit n’y avoir lieu d’ écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision

Dit n’y avoir lieu à allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Dit que la SCI Pharmperrut et la SCI [E] 2017 seront dispensées de toute participation, incluant les dépens, à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT SIX et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente