TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01293

N° Portalis DBX4-W-B7J-UBDW

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Novembre 2025

[X] [H]

[L] [H]

C/

[N] [R] [S]

[D] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Novembre 2025

à Maître Christine DUSAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB , Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 26 septembre 2025 et prorogée au 06 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [X] [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocate au barreau de TOULOUSE

M. [L] [H], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [N] [R] [S], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Aurélie GAILLET, avocate au barreau de TOULOUSE désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision n°C-31555-2025-008820 du Bureau d’aide juridictionnelle du Tribunal judicaire de Toulouse en date du 14 mai 2025

M. [D] [F], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Aurélie GAILLET, avocate au barreau de TOULOUSE désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision n°C-31555-2025-008822 du Bureau d’aide juridictionnelle du Tribunal judicaire de Toulouse en date du 14 mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 novembre 2023, signé sous signature électronique les 13 et 14 novembre 2023, à effet au 21 novembre 2023, Madame [X] [H] et Monsieur [L] [H] ont donné à bail à Madame [N] [R] [S] et Monsieur [D] [F], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6][Adresse 5] à [Localité 10], assorti d’une place de parking en sous-sol, pour un loyer de 634 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 71 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [X] [H] et Monsieur [L] [H] ont fait signifier le 13 janvier 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 14 mars 2025, Madame [X] [H] et Monsieur [L] [H] ont fait assigner Madame [N] [R] [S] et Monsieur [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 27 juin 2025 en lui demandant de :

— constater, par la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et de ses accessoires qui leur a été consenti le 13 et 14 novembre 2023,

— ordonner en conséquence sans délai, leur expulsion, et celle de tous occupants de leur chef, au besoins avec l’assistance de la force publique,

— les condamner solidairement à payer, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effectivement du logement, une indemnité d’ocupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 720,66 euros par mois,

— dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— les condamner solidairement à leur payer par provision la somme de 2.719,13 euros, représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 27 février 2025, mensualité du mois de février 2025 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience,

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de la présente assignation,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 765 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 06 juin 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 27 juin 2025.

Lors des débats, Madame [X] [H] et Monsieur [L] [H], représentés par leur conseil maintiennent leurs demandes initiales, sauf à actualiser leur créance à la somme de 2.689,79 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience, indiquant que le paiement du loyer à repris depuis le mois de mars 2025, mais sont tout

Madame [X] [H] et Monsieur [L] [H] mentionnent être opposés à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [X] [H] et Monsieur [L] [H].

Madame [N] [R] [S] et Monsieur [D] [F], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

Les recevoir en leurs demandes et les y déclarer bien fondés,Débouter Madame [X] [H] et Monsieur [L] [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,Constater leur bonne foi,Les autoriser à se maintenir dans les lieux et à s’acquitter de leur dette locative moyennant un échéancier de 36 mois, à raison de 66 euros par mois,Suspendre la clause résolutoire pendant le délai accordé,Débouter Madame [X] [H] et Monsieur [L] [H] de leur demande au titre des frais de procédure,Ordonner que chaque partie assume ses frais de procédure et dépens.Au soutien de leurs demandes, ils indiquent que les difficultés sont apparues en septembre 2024, Monsieur [F] ayant été contraint de mettre un terme à son contrat de travail, alors que Madame [R] [S] ne percevait que l’Allocation d’aide au retour à l’emploi, suite à la naissance de leur enfant. Ils indiquent que leur situation s’est rétablie, Monsieur [F] ayant signé un contrat à durée indéterminée le 17 février 2025 et Madame [R] [S] étant sous contrat à durée déterminée jusqu’en juillet 2025, ce qui leur a permis de reprendre le paiement intégral du loyer depuis mars 2025. Ils expliquent pouvoir apurer la dette locative sur 36 mois à hauteur de 66 euros par mois.

Il est renvoyé aux conclusions de Madame [N] [R] [S] et Monsieur [D] [F], pour l’exposé complet de leurs prétentions.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 septembre 2025 puis prorogée au 06 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

Madame [X] [H] et Monsieur [L] [H] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 14 janvier 2025, mais pas dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, celle-ci ayant été signifiée le 14 mars 2025. Néanmoins, cette démarche effectuée de façon volontaire n’était pas obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 17 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 6 semaines pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 13 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.270,56 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 24 février 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par Madame [X] [H] et Monsieur [L] [H] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [N] [R] [S] et Monsieur [D] [F] restent devoir, la somme de 2.689,79 euros à la date du 12 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus).

Cependant ce décompte intègre au passif des locataires le coût du commandement de payer (150,34€ le 06/11/2024) et des frais de procédure (164,91€ le 21/01/2025), pour un total de 315,25€ qu’il convient de déduire de cette créance, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 2.374,54€

Madame [N] [R] [S] et Monsieur [D] [F] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.374,54 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

La solidarité étant convenue au contrat – « article 2.16 – solidarité – indivisibilité », il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé, du diagnostic social et financier et des ressources mensuelles actuelles du couple s’élevant à 4.127 euros, que Madame [N] [R] [S] et Monsieur [D] [F] ont repris le paiement d’un loyer courant, apparaissent en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [N] [R] [S] et Monsieur [D] [F] pourront être poursuivis et ils seront tenus solidairement, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 720,66 euros.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [N] [R] [S] et Monsieur [D] [F], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [N] [R] [S] et Monsieur [D] [F] supporteront in solidum une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS les demandes de Madame [N] [R] [S] et Monsieur [D] [F] recevables,

CONSTATONS, à la date du 24 février 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 novembre 2023 et liant Madame [X] [H] et Monsieur [L] [H] à Madame [N] [R] [S] et Monsieur [D] [F], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6][Adresse 5] à [Localité 10] et ses accessoires, notamment la place de parking en sous-sol ;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [R] [S] et Monsieur [D] [F] à payer à Madame [X] [H] et Monsieur [L] [H] à titre provisionnel la somme de 2.374,54 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 12 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de faire courir les intérêts légaux à compter de la demande en justice ;

AUTORISONS Madame [N] [R] [S] et Monsieur [D] [F] à s’acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 66 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [N] [R] [S] et Monsieur [D] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [X] [H] et Monsieur [L] [H] pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [N] [R] [S] et Monsieur [D] [F] seront tenus de payer à Madame [X] [H] et Monsieur [L] [H] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 720,66 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS solidairement sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS in solidum Madame [N] [R] [S] et Monsieur [D] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Madame [N] [R] [S] et Monsieur [D] [F] à payer à Madame [X] [H] et Monsieur [L] [H] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE

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