Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 29 avril 2026, n° 25/03988

TJ Orléans 29 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 29 avr. 2026, n° 25/03988
Numéro(s) :	25/03988
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	9 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ladislas WEDRYCHOWSKI
Cabinet(s) :	WEDRYCHOWSKI & ASSOCIES
Parties :	S.C.I. [ Localité 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/03988 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HHHQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Magali PALEE, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [M], demeurant [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3]

comparant en personne

A l’audience du 10 Février 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 1er juillet 2022, la SCI SAINT DENIS a donné à bail à Monsieur [B] [M] un logement à usage d’habitation de type 3 situé au [Adresse 4] SAINT DENIS [Adresse 5] à effet du 19 juillet 2022 moyennant un loyer mensuel de 721 euros.

Par courrier recommandé en date du 19 juillet 2024 il a été rappelé à Monsieur [M] qu’il était tenu d’entretenir le bien loué notamment le jardin. Il lui a également été demandé de justifier de l’entretien de la chaudière et de fournir une attestation d’assurance habitation.

Par courrier du 18 septembre 2024, il a été demandé à Monsieur [M] de fournir une attestation d’assurance habitation.

La SCI SAINT DENIS a fait signifier le 3 décembre 2024 à Monsieur [B] [M] un commandement de justifier de l’assurance locative dans le délai d’un mois, visant la clause résolutoire figurant au bail et de justifier une attestation d’entretien de la chaudière et le jardin.

Par courrier du 14 janvier 2025, il a été à nouveau demandé à Monsieur [M] de justifier de l’assurance habitation et de l’entretien de la chaudière.

A défaut de justification de l’assurance locative, la SCI SAINT DENIS a donc fait assigner Monsieur [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte d’huissier de justice du 26 juin 2025, aux fins suivantes :

— déclarer la demande de la SCI SAINT DENIS recevable et bien fondée ;

à titre principal juger que la clause résolutoire est acquise à la date du 4 janvier 2025 et prononcer la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2022 entre la SCI SAINT DENIS et Monsieur [M] à la date du 4 décembre 2024 ;

— à titre subsidiaire prononcer la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [M] pour manquements à ses obligations contractuelles en sa qualité de locataire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [B] [M] à produire l’attestation d’assurance sous 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— juger que l’indemnité d’occupation due à la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges éventuellement révisées qui auraient été payés si le bail avait continué soit à la somme mensuelle de 772,30 euros;

— condamner Monsieur [M] à payer à la SCI SAINT DENIS les indemnités d’occupation impayées ;

— juger qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI SAINT DENIS pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] ainsi que de tous les occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;

— autoriser la SCI SAINT DENIS à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de Monsieur [M] à défaut de local désigné ;

— juger que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— réduire à un mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux le délai légal de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [B] [M] au paiement d’une somme de 1200 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [B] [M] en tous les dépens de l’instance.

À l’audience du 10 février 2026, la SCI SAINT DENIS a maintenu ses demandes.

Monsieur [B] [M] a indiqué qu’il n’entretenait pas le jardin ni la chaudière.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 29 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 27 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juillet 2022 contient une clause résolutoire en cas de non-souscription d’une assurance.

Le 3 décembre 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié par la SCI SAINT DENIS à Monsieur [B] [M], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l’acte.

Par conséquent, Monsieur [B] [M], disposaient d’un délai expirant le 4 janvier 2025 pour remettre à son bailleur l’attestation d’assurance « risques locatifs » du logement loué.

A l’audience du 10 février 2026, le bailleur a maintenu l’intégralité de ses demandes introductives et Monsieur [B] [M], n’a aucunement rapporté la preuve que cette assurance avait bien été souscrite.

Il en résulte que la clause résolutoire pour défaut d’assurance « risques locatifs » contenue dans le bail est acquise à la date du 4 janvier 2025.

L’expulsion de Monsieur [B] [M] de la maison à usage d’habitation qu’il occupe au [Adresse 6], et celle de tous occupants de son chef, sera ordonnée en conséquence.

Etant devenu occupant sans droit ni titre, Monsieur [B] [M] devra par conséquent quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Cependant aucune circonstance ne permet de réduire le délai de deux mois à un mois comme demandé par la SCI SAINT DENIS et il conviendra de débouter celle-ci de sa demande.

Ainsi, faute pour lui de quitter les lieux dans les délais précités, Monsieur [M] pourra être expulsés, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé, en outre, que les meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il sera ici rappelé que Monsieur [B] [M] est redevable des loyers et charges jusqu’au 4 janvier 2025, date de résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance et, qu’à compter du 5 janvier 2025, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 5 janvier 2025, il a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré, se trouvant dans l’impossibilité de le relouer. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément aux termes de l’assignation introductive d’instance.

Monsieur [B] [M] par conséquent sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus pour la période courant, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [B] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, tout en tenant compte de la situation du locataire, Monsieur [B] [M] sera condamné à lui verser la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2022 entre la SCI SAINT DENIS, d’une part, et Monsieur [B] [M], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 4 janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] à produire auprès de la SCI SAINT DENIS l’attestation d’assurance « risques locatifs » couvrant le logement et de ses annexes, sous 8 jours à compter de la signification de la présente décision valant ultime sommation ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [M], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer ledit logement sis au [Adresse 6] et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI SAINT DENIS, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et DEBOUTE la SCI SAINT DENIS de sa demande contraire;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] à verser à la SCI SAINT DENUS, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et charges -indexés et actualisés selon les conditions contractuelles- calculée à compter du 5 janvier 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] à verser à la SCI SAINT DENIS, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 29 avril 2026, la minute étant signée par M. PALEE, juge, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge,