TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/03130 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFO4

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [I]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Marie-Stéphanie SIMON, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [R] [U] [Y]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 13 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2024, Monsieur [B] [I] a donné en location à Monsieur [K] [R] [U] [Y] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 420,00 euros outre 30,00 euros de provisions sur charges, payable d’avance avant le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés et en l’absence de production de l’attestation d’assurance « risques locatifs », Monsieur [B] [I] a fait signifier le 24 février 2025 par acte de commissaire de justice à Monsieur [K] [R] [U] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, à concurrence de 2.400,00 € de loyers arriérés en principal sous un délai de 2 mois, et de justifier de l’assurance du logement dans le délai d’un mois, ceci en application des articles 7 g & 24 de la loi du 6 juillet 1989, en vain.

Monsieur [B] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 25 février 2025.

En l’absence de règlement des causes du commandement de payer et de fourniture de l’attestation d’assurance, Monsieur [B] [I] a, par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025 remis à l’étude, assigné Monsieur [K] [R] [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Constater la résiliation du bail d’habitation liant les parties par le jeu de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [R] [U] [Y] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;Condamner Monsieur [K] [R] [U] [Y] à payer à Monsieur [B] [I] la somme de 3.050,00 euros au titre de l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation arrêtée au 7 mai 2025 ;Condamner Monsieur [K] [R] [U] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges courants, à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux ;Condamner Monsieur [K] [R] [U] [Y] à payer à Monsieur [B] [I] la somme de 500,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [K] [R] [U] [Y] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 19 mai 2025.

A l’audience publique du 13 janvier 2026, Monsieur [B] [I], représenté par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes introductives d’instance en réactualisant la dette locative à la somme de 6.650,00 €, puis a déposé les pièces de son dossier.

La fiche diagnostic social et financier datée du 19 juin 2025 et reçue au greffe avant l’audience, fait état de l’emploi de Monsieur [K] [R] [U] [Y] -arrivé en France depuis quelques années- en CDD dans une entreprise de nettoyage et dans l’industrie comme préparateur de commandes.

Le travailleur social précise dans son rapport que des travaux auraient été réalisés par le locataire en contrepartie d’une remise de loyers, ceci en accord avec le bailleur au regard de l’état dégradé du logement.

Bien que régulièrement cité à l’étude, Monsieur [K] [R] [U] [Y] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 19 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, Monsieur [B] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 25 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2025, conformément aux dispositions modifiées de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut d’assurance :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 11 janvier 2024 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d’une assurance (article 12 des conditions générales, page 3).

Le 24 février 2025, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance dans le délai d’un mois a été signifié à Monsieur [K] [R] [U] [Y], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant reproduite dans l’acte.

Monsieur [K] [R] [U] [Y] avait jusqu’au lundi 24 mars 2025 à 24 heures pour remettre au bailleur l’attestation d’assurance du logement.

A l’audience, le bailleur a maintenu ses demandes et indiqué que cette assurance n’avait pas été produite dans le délai du commandement de payer.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 24 mars 2025.

L’expulsion de Monsieur [K] [R] [U] [Y] du logement sera ordonnée en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif, et ce, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés) fondé sur l’article 24 I modifié de la loi du 06 juillet 1989.

A toutes fins, il est indiqué que s’agissant du sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, il est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF ET D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [K] [R] [U] [Y] reste redevable des loyers jusqu’au 24 mars 2025 et, à compter du 25 mars 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 25 mars 2025, il a causé un préjudice au propriétaire-bailleur Monsieur [B] [I] qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

Monsieur [B] [I] produit un décompte détaillé démontrant que Monsieur [K] [R] [U] [Y] reste devoir la somme de 6.650,00 euros -hors frais de procédure- au titre de sa dette locative arrêtée à la date d’audience, l’échéance de janvier 2026 étant incluse.

Absent à l’audience publique, bien que régulièrement cité, Monsieur [K] [R] [U] [Y] ne conteste donc par définition, ni le principe, ni le montant de sa dette locative dont les éléments constitutifs ont été ainsi vérifiés.

Monsieur [K] [R] [U] [Y] sera en conséquence condamné à verser à Monsieur [B] [I] la somme de 6.650,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 13 janvier 2026-échéance de janvier 2026 incluse), assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [K] [R] [U] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant

à effet du 1er février 2026, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

La question des délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, Monsieur [K] [R] [U] [Y] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, et celui-ci absent à l’audience, n’ayant formulé par conséquent aucune demande relative à d’éventuels délais de paiement de sa dette.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [K] [R] [U] [Y], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer préalable et de l’assignation introductive d’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, et en l’absence de tout élément d’information sur la situation tant sociale que financière de Monsieur [K] [R] [U] [Y], ce dernier sera condamné à verser à Monsieur [B] [I] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de production de l’attestation d’assurance « risques locatifs » ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance « risques locatifs » figurant au bail conclu le 11 janvier 2024 entre Monsieur [B] [I] et Monsieur [K] [R] [U] [Y], concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies, et que ledit bail est résilié à la date du 24 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [R] [U] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [R] [U] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE, à toutes fins, que s’agissant du sort des meubles et objets mobiliers garnissant le logement, et éventuellement laissés dans les lieux, il serait spécifiquement organisé, au titre des opérations d’expulsion, par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [R] [U] [Y] à verser à Monsieur [B] [I] la somme de 6.650,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 13 janvier 2026 – échéance de janvier 2026 incluse), assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [K] [R] [U] [Y] à verser à Monsieur [B] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé -équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi- à compter du 1er février 2026, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [K] [R] [U] [Y] à verser à Monsieur [B] [I], une indemnité de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [R] [U] [Y] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer préalable et de l’assignation introductive d’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La Greffière, Le Juge,