TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [H] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06526 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KAZ

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 18 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F,

[Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [H] [U],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 18 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06526 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KAZ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 16/11/1998, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à [H] [U] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], bât. B, esc B, 8ème étage apt 79, pour un loyer initial de 3329,20 francs par mois outre des charges mensuelles provisionnelles, et pour une durée de 6 ans renouvelable.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 28/03/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3955,45 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 01/07/2024 à domicile, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner [H] [U] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ; en conséquence :

ordonner l’expulsion de [H] [U] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de la défenderesse ;condamner [H] [U] au paiement d’une somme de 5444,80 euros au titre des loyers et charges impayés ;condamner la même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer du logement litigieux majoré de 50%, sans préjudice des charges, et à défaut dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au loyer majoré des charges ;condamner [H] [U] au paiement d’une somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement et plus généralement tous les actes rendus nécessaires pour la présente procédure.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 02/07/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 11/10/2024.

La bailleresse, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 8052,29 euros, mois de septembre 2024 inclus.

[H] [U], regulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision était mise en délibéré au 18/12/2024 par mise à disposition au greffe.

Décision du 18 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06526 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KAZ

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Le bailleur justifie de la saisine de la CAF le 28/03/2024 pour signaler les impayés.

L’action en résiliation de bail est donc recevable, la bailleresse justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 28/03/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Décision du 18 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06526 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KAZ

Le bail n’ayant pas été conclu ou renouvelé après l’entrée en vigueur de la réforme de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de l’article 24 I sera appliquée dans leur version antérieure au 29/07/2023 et un délai de deux mois sera calculé en lieu et place du délai de 6 semaines invoqué par la bailleresse.

[H] [U] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 28/05/2024 à minuit, soit à compter du 29/05/2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [H] [U] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [H] [U] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [H] [U] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi et de condamner [H] [U] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.

Il n’y a pas lieu d’appliquer une majoration, la bailleresse ne justifiant pas de l’existence d’un préjudice supérieur à la perte du loyer et des charges.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement de payer et du décompte actualisé, que [H] [U] reste devoir une somme de 8052,29 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 30/09/2024, septembre 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner [H] [U] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28/03/2024.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Il convient de condamner [H] [U] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Décision du 18 décembre 2024

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Il y a lieu de condamner [H] [U] aux dépens, comprenant le coût du commandement et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 29/05/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 2], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la société IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à l’expulsion de [H] [U], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE la société RIVP à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [H] [U] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle due par [H] [U], à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au loyer qui aurait été payé si le bail avait continué, augmenté des charges ;

REJETTE la demande de majoration ;

CONDAMNE [H] [U] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 8052,29 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 30/09/2024, septembre 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28/03/2024 ;

ORDONNE la communication au PREFET DE PARIS de la présente décision ;

CONDAMNE [H] [U] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 28/03/2024 et de l’assignation ;

CONDAMNE [H] [U] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection