TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

N° RG 25/00692

N° Portalis DB2I-W-B7J-C6A2

Minute :

JUGEMENT DU

10 Mars 2026

Etablissement public DEUX FLEUVES RHONE HABITAT (EX OPAC DU RHONE)

C/

[R] [E]

[X] [E]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 13 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 10 mars 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 24 novembre 2025 de madame la Première Présidente de la cour d’appel de Lyon, n°2025/DMP-27, assisté de

d’Olivier VITTAZ, greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public DEUX FLEUVES RHONE HABITAT (EX OPAC DU RHONE), dont le siège social est sis [Adresse 2],

représentée par M^e Laure POUTARD, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – 964.

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [E], demeurant [Adresse 3],

non comparant.

Madame [X] [E], demeurant [Adresse 3],

non comparante.

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

FA|Ts PROCÉDURE ET PRÉTENT|oNs

Suivant bail verbal, l’OPAC du Rhône, devenu DEUX FLEUVES RHÔNE HABITAT, a donné

à bail à Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] un local à usage

d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 2] [Adresse 5],

moyennant un loyer mensuel initial de 641,33 euros, hors charges.

Par acte sous signature privée du 6 octobre 2023, l’OPAC du Rhône a également donné à

bail à Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] un garage situé à la même

adresse, au premier sous-sol, place numéro 2.

En présence de loyers impayés, DEUX FLEUVES RHÔNE HABITAT a fait signifier le 13 juin

2025 un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 4124,46 euros

à Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] pour un montant en principal de

3965,23 euros.

Le 10 juin 2025, DEUX FLEUVES RHÔNE HABITAT a préalablement informé la Caisse

d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant

saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions

Locatives (CCAPEX).

DEUX FLEUVES RHÔNE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [E] [R] et

Madame [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3]-

sur-[Localité 4] par acte de commissaire de justice signifié à étude le 27 août 2025, aux fins de

voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ou, à défaut, prononcer

la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X]

desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un

serrurier et la force publique;

— condamner solidairement Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] à

payer la somme de 6421,24 euros, au titre des loyers et charges impayés outre intérêts au

taux légal à compter dela mise en demeure et outre actualisation à l’audience;

— condamner solidairement Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] au

paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer avec

charges etjusqu’à l’entière libération des lieux;

— condamner solidairement Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] à

payer la somme de 300 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement

de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner solidairement Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] aux

entiers dépens.

DEUX FLEUVES RHÔNE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par

lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 28 août 2025.

I L’affaire, appelée à l audience initiale du 13 janvier 2026, à laquelle elle a été retenue.

2

Lors de l’audience du 13 janvier 2026, DEUX FLEUVES RHÔNE HABITAT, régulièrement

représenté, actualise l’arriéré locatif à la somme de 9695,92 euros au 12 janvier 2026 et

maintient l’ensemble des demandes contenues dans son assignation.

Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] bien que régulièrement assignés

selon les modalités précédemment rappelés ne comparaissent pas ni ne sont représentés.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal. Les services de la

préfecture ont indiqué que les locataires ne se sont pas présentés aux rendez-vous fixés.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MoT|Fs DE LA DÉc|s|oN

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile

selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge

ne fait droit à la demande que dans la mesure où il I’estime régulière, recevable et bien

fondée ››.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 Il de la loi du 6juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27

juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres

qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième

degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une

assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux

mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des

expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette

saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement

signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement

en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du

code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes

informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements

de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire

du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31

mai 1990 précitée.

Aux termes de l’article 24 III de la loi précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande,

l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le

commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six

semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan

départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées,

suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le

logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification

s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au

dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la

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première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités

fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des

modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le

bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant

l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des

expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au

diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de

son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du

présent article.

En |'espèce, DEUX FLEUVES RHÔNE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation à la

Préfecture du RHÔNE le 28 août 2025, soit au moins six semaines avant la date de

l’audience prévue le 13janvier 2026.

DEUX FLEUVES RHÔNE HABITATjustifie également avoir saisi la CCAPEX le 10 juin 2025,

soit au moins deux mois avant la date de l’assignation délivrée le 27 août 2025.

En conséquence, l’action de DEUX FLEUVES RHÔNE HABITAT en résiliation du contrat

de bail est recevable.

Sur l’acquisition dela clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6juillet 1989 que le locataire est notamment tenu d’user

paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat

de location et d’assurer les locaux loués, s’agissant des risques dont il doit répondre en sa

qualité de locataire. S’agissant de cette dernière obligation, il résulte du même article que

le locataire est tenu dejustifier de l’assurance du logement lors de la remise des clés puis,

chaque année, à la demande du bailleur.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas

été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut, refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution

de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir

une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des

conséquences de l’inexécution, les sanctions qui ne sont pas incompatibles pouvant être

cumulées.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une

clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du

créancier au débiteur ou d’une décision dejustice.

En vertu de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont

l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été

convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne

produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

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Aux termes de l’article 1227 du code civil, la résolution peut en toute hypothèse être

demandée en justice, la résolution prenant alors effet, sauf exception, à la date de

l’assignation en application de l’article 1229 du code civil.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances,

constater ou prononcer la résolution du contrat

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doitjustifier le paiement ou le

fait qui a produit l extinction de son obligation.

En l’espèce, S’agissant du bail d’habitation, en l’absence de production d’un acte sous

signature privé identifiant le local loué, le bailleur ne peut invoquer aucune clause

résolutoire.

En revanche, il résulte de l’historique des paiements versé aux débats, et de fait non

contesté, que les locataires n’ont pas payé un nombre important d’échéances de loyers,

que ce soit antérieurement ou postérieurement au commandement de payer et à

l’assignation.

Il apparaît en particulier que le paiement des loyers a été quasiment inexistant au titre de

l’année 2025, de sorte que le montant de l’arriéré locatif s’élève désormais à une somme

importante.

Au regard de ce qui précède, il apparaît que les locataires ont manqué à l’obligation de

payer les loyers, obligation essentielle du locataire, de manière suffisamment grave pour

justifier que soit prononcée la résolutionjudiciaire du contrat, à la date de l’assignation le

27 août 2025.

En ce qui concerne la location du stationnement, le commandement de payer a été

délivré le 13 juin 2025 et laisse un délai de 2 mois au locataire pour s’acquitter de sa dette

locative, étant précisé que le contrat de location d’une place de stationnement comporte

une clause résolutoire en cas de défaut de paiement des loyers.

Il résulte des décomptes précédemment mentionnés que le commandement de payer est

demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

sont réunies à la date du 13 août 2025 S’agissant du contrat de location du stationnement.

Sur l’indemnité d’occupation

En ce qui concerne le bail d’habitation, en raison de leur maintien dans les lieux loués

malgré la résiliation du bail constatée à la date du 27 août 2025, Monsieur [E]

[R] et Madame [E] [X] sont donc redevables depuis cette date d’une

indemnité d occupation destinée à réparer le préjudice que subit le bailleur.

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Au regard de la valeur locative des lieux et du dommage résultant de la privation pour le

propriétaire de disposer de son bien, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due de

plein droit par Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] à une somme

équivalente au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de

poursuite du bail.

En conséquence, Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] seront

condamnés à payer à DEUX FLEUVES RHÔNE HABITAT, à compter du 27 août 2025, une

indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui

auraient été dus en cas de poursuite du bail d’habitation.

Semblablement, Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] sont redevables,

au titre du contrat de location d’une place de stationnement, d’une indemnité

d’occupation à compter de l’acquisition dela clause résolutoire de ce bail, le 13 août 2025

En conséquence, Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] seront

condamnés à payer à DEUX FLEUVES RHÔNE HABITAT, à compter du 13 août 2025, une

indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui

auraient été dus en cas de poursuite du bail portant sur une aire de stationnement.

Ces indemnités d’occupation seront payables et révisables dans les mêmes conditions que

l’étaient le loyer et les charges et ne cesseront d’etre dues qu’a la libération effective des

lieux avec remise des clés au bailleur.

Sur l’arriéré locatif et les autres sommes dues

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6juillet1989 comme aux termes du contrat de bail

conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges

récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, Le juge doit, en toutes circonstances,

faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans

sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les

parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, DEUX FLEUVES RHÔNE HABITAT produit à l’audience du 13 janvier 2026 un

décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établit à la somme de 9695,92 euros au titre

des loyers échus.

En l’absence de Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] à l’audience, le

montant de la dette locative ne peut être actualisé selon le dernier décompte fourni à

l’audience, celui pris en compte sera alors le montant du dernier décompte dont toutes

les parties ont pu avoir connaissance.

En outre, en l’absence d’acte sous signature privée désignant les locaux liés au titre du bail

d’habitation, il n’est pas possible de retenir l’existence d’une clause de solidarité. De plus,

si le contrat de location de la place de stationnement comporte une telle clause, il

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convient de relever que le demandeur ne fournit pas de décompte séparé des sommes

réclamées au titre des deux contrats de locations. Dans ces conditions, il convient de

rejeter la demande de condamnation solidaire.

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, Monsieur [E]

[R] et Madame [E] [X] seront condamnés à payer à [Localité 5]

HABITAT la somme de 6421,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au

27 août 2025, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la même date en

application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension dela clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6juil|et1989 modifiée par la loi n°2023-

668 du 27juillet 2023, lejuge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la

condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le

versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de

paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa

de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le

quatrième alinéa de l’article1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le

fondement de l’article 24 V, à savoir que la décision du juge suspend les procédures

d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou

les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le

juge.

Aux termes du VII du même article, Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou

par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer

courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit

peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les

conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le

premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le

délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement

accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre

le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le

juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas

contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, en l’absence de tout élément sur la situation financière et sociale des

locataires, et au regard de l’importance de la dette locative, il n’y a pas lieu à accorder des

délais de paiement.

En outre en l’absence des locataires et de demande en ce sens, les effets de la résolution I

du contrat ne peuvent être suspendus, la suspension n’étant qui plus est pas

textuellement prévue en cas de résolutionjudiciaire.

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Par conséquent, devenu occupants sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause

résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [R] et Madame

[E] [X] et de tous les occupants de son chef.

Faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le

concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L. 412-1

du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des

procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais

de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne; à défaut, ils sont laissés sur place ou

entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice

chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un

délai fixé par voie réglementaire ››.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est

condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en

mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] qui succombent à

l’instance, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, lejuge condamne la partie tenue

aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au

titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient

compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même

d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette

condamnation.

En l’espèce, Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] seront condamnés à

payer à DEUX FLEUVES RHÔNE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700

du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est

exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, présidé par lejuge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par

jugement mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de DEUX FLEUVES RHÔNE HABITAT en résiliation du

contrat de bail;

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PRONONCE la résolution judiciaire du bail d’habitation liant [Localité 5]

HABITAT et Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] à la date de

l’assignation le 27 août 2025;

CONSTATE l’acquisition de plein droit dela clause résolutoire du contrat de location dela

place de stationnement conclu le 6 octobre 2023 entre [Localité 5]

HABITAT, d’une part, et Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] d’autre

part, pour défaut de paiement du loyer concernant l’aire de stationnement située

[Adresse 6] ;

CONSTATE en conséquence la résiliation du contrat de bail conclu entre [Localité 6]

RHÔNE HABITAT, d’une part et Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X]

d’autre part à partir du 27 août 2025;

FIXE l’indemnité d’occupation qui se substitue aux loyers, s’agissant du bail d’habitation,

dès la date du 27 août 2025, date de résiliation du bail, à un montant mensuel égal à celui

des loyers et charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail d’habitation;

FIXE l’indemnité d’occupation qui se substitue aux loyers, s’agissant de la location de la

place de stationnement, dès la date du 13 août 2025, à un montant mensuel égal à celui

des loyers et charges qui aurait été dû en cas de poursuite de cette location.

CONDAMNE Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] à payer à DEUX

FLEUVES RHÔNE HABITAT, la somme de 6421,24 euros au titre des loyers, charges et

indemnités impayés au 27 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de cette date

conformément aux dispositions de l’article1231-6 du code civil;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] à payer une

indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et de la provision

sur charges, au titre du bail d’habitation et du contrat de location d’une aire de

stationnement, et cejusqu’à la date dela libération effective et définitive des lieux;

ORDONNE à Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] de libérer les lieux et

de restituer les clés dans le délai de huitjours à compter de la signification de la présente

ordonnance;

DIT qu’a défaut pour Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] d’avoir

volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, DEUX FLEUVES RHÔNE

HABITAT, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les

lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y

compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et dela force publique;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, «

les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un

lieu que celle-ci désigne; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu

approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec

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sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie

réglementaire ››;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] aux dépens de

l’instance;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] et Madame [E] [X] à payer à DEUX

FLEUVES RHÔNE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du

département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures

civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présentjugement est exécutoire à titre provisoire;

Lejugement est signé parle président et le greffier.

Le Greffier, Le Président,

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