TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [I] [B]

Madame [Z] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01649 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BX5

N° MINUTE : 8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 juin 2025

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH,

[Adresse 3]

représenté par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [B],

[Adresse 1]

comparant en personne

Madame [Z] [B],

[Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 juin 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 25 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01649 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BX5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 février 2005, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] [B] et Madame [Z] [B] sur des locaux, appartement et cave, situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 314,97 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3.338,32 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M [I] [B] et [Z] [B] le 26 septembre 2024.

Par assignation du 21 janvier 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion sans délai de M [I] [B] et [Z] [B], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actualisé augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5.286,81 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, échéance de novembre 2024 incluse, selon décompte arrêté au 3 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 29 avril 2025, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 avril 2025, s’élève désormais à la somme de 4.555,65 euros, terme du mois de mars 2025 inclus. L’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux.

M [I] [B] et [Z] [B] ont comparu, indiquant que Monsieur a eu un accident vasculaire cérébral en 2023, l’obligeant à cesser de travailler, de sorte que les revenus de la famille sont constitués d’indemnités journalières. Ils ont indiqué que les revenus de l’épouse s’élèvent à la somme de 1.400 euros par mois. Ils indiquent avoir rencontré une assistante sociale pour stabiliser leur situation et précisent supporter d’autres dettes.

L’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M [I] [B] et [Z] [B].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 24 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.338,32 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En considération de leur situation professionnelle, Monsieur [I] [B] et [Z] [B] seront déboutés de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 avril 2025, M [I] [B] et [Z] [B] lui devaient la somme de 4.555,65 euros, terme du mois de mars 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

M [I] [B] et [Z] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés, solidairement en application de la solidarité matrimoniale, à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 sur la somme de 3.338,32 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 612,74 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 novembre 2024, et ne cessera d’être solidairement due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M [I] [B] et [Z] [B], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 28 février 2005 entre l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M [I] [B] et [Z] [B], d’autre part, concernant les locaux, appartement et cave, situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 25 novembre 2024,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M [I] [B] et [Z] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à M [I] [B] et [Z] [B] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés appartement et cave, situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS solidairement M [I] [B] et [Z] [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 612,74 euros par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS solidairement M [I] [B] et [Z] [B] à payer à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 4.555,65 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 sur la somme de 3.338,32 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTONS M [I] [B] et [Z] [B] de leurs demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS solidairement M [I] [B] et [Z] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 septembre 2024 et celui de l’assignation du 21 janvier 2025,

DÉBOUTONS l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge