TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/02026 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDNF

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [W], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [U]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Samira BENMERZOUG, avocat au barreau d’ORLEANS

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-1728 du 31/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 6]

A l’audience du 28 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [S] [U] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4], par contrat du 6 janvier 2021, moyennant un loyer mensuel de 398,38 euros, provision sur charges comprise. Le bail a pris effet au jour de sa signature.

Ledit bail prévoit une interdiction de la sous-location dans des termes qui seront repris dans l’exposé des motifs.

Soupçonnant le fait que le locataire ait quitté les lieux, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [S] [U] un commandement de justifier d’une attestation d’assurance et de l’occupation du logement par acte du 17 octobre 2024 signifié à étude.

A défaut de réponse audit commandement dans le délai imparti d’un mois, le bailleur a mandaté un huissier qui a dressé le 6 janvier 2025, un procès-verbal de constatation dont il ressort que le nom du locataire ne figure ni sur l’interphone ni sur la boite aux lettres, des voisins indiquant que le logement est occupé par un couple, Monsieur [U] n’ayant résidé que très peu de temps sur place.

Le 29 janvier 2025, la SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

prononcer la résiliation du bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [U] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charge et l’y condamner au besoin ;condamner Monsieur [S] [U] à verser au bailleur tous les sous-loyers perçus sans déduction des loyers qu’il a versé ;condamner Monsieur [S] [U] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, la SA VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [Y] [W] a maintenu toutes ses demandes.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [S] [U], représenté par son conseil, Maître Samira BENMERZOUG a déposé ses conclusions sans formuler oralement de demande spécifique.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

Sur la recevabilité

Les obligations procédurales fixées par l’article 24 II, III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ne s’imposant aux assignations aux fins de prononcé de la résiliation du bail uniquement lorsque celles-ci sont motivées par l’existence d’une dette locative, il n’y a pas lieu de vérifier leur réalisation pour juger la présente demande recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire et d’expulsion

Il ressort de la combinaison des articles 1224 et 1227 du code civil que le juge peut prononcer la résolution judiciaire du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1229 du code civil prévoit qu’en tel cas, la résiliation prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 1717 du code civil autorise le locataire à sous-louer et même à céder son bail, à moins que le contrat n’en dispose autrement.

En l’espèce, le bail stipule en son article VI que le locataire « ne pourra pas héberger de façon permanente, d’autres personnes que celles portées sur la demande de location. Tout nouvel occupant dans le logement devra être déclaré par écrit au bailleur par le locataire. Le logement loué constituera la résidence principale personnelle effective du locataire. Il ne pourra en aucun cas ni céder, ni sous-louer en tout ou partie les lieux loués sauf sur ce dernier cas, dans les conditions prévues à l’article L 442-8-1 II du code de la construction et de l’habitation ».

L’article l’article L 442-8-1 II du code de la construction et de l’habitation dispose que « Par dérogation à l’article L. 442-8, les organismes mentionnés à l’article L. 411-2 peuvent louer, meublés ou non, des logements, éventuellement en vue d’une sous-location dans le cadre d’une colocation définie au I de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :

— à des organismes bénéficiant de l’agrément relatif à l’intermédiation locative et à la gestion locative sociale prévu à l’article L. 365-4 en vue de les sous-louer ;

— à des organismes déclarés ayant pour objet de les sous-louer à titre temporaire à des personnes âgées, à des personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles, à des personnes de moins de trente ans ou à des actifs dont la mobilité professionnelle implique un changement de secteur géographique ;

— à des centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires mentionnés à l’article L. 822-3 du code de l’éducation ayant pour objet de les sous-louer à des étudiants ;

— à des associations dont l’objet est de favoriser le logement des étudiants et de gérer des résidences universitaires ;

— à des personnes morales de droit public ou privé mentionnées à l’article L. 444-1 du code de l’action sociale et des familles en vue de les sous-louer à des accueillants familiaux visés à l’article L. 441-1 du même code, ainsi qu’aux personnes âgées ou aux personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du même code ayant conclu un contrat d’accueil avec ces accueillants ;

— à des centres communaux ou intercommunaux d’action sociale, dans le cadre de leurs compétences définies à la section 2 du chapitre III du titre II du livre Ier du même code, en vue de les sous-louer à titre temporaire à des personnes physiques ;

— à des centres communaux ou intercommunaux d’action sociale ou à des associations déclarées ayant pour objet de les sous-louer meublés, pour une durée n’excédant pas six mois, à des travailleurs dont l’emploi présente un caractère saisonnier tel que mentionné au 3° de l’article L. 1242-2 du code du travail ;

— à des établissements publics de coopération inter-communale dotés de la compétence d’aide aux personnes âgées. »

En l’espèce, il ressort du commandement de justifier d’une attestation d’assurance et de l’occupation du logement qu’au 17 octobre 2024 le nom de Monsieur [S] [U] apparaissait alors bien sur la boite aux lettres alors qu’il n’y était plus au 6 janvier 2025, jour du procès-verbal de constat d’abandon ou d’inoccupation.

Il ressort également dudit procès-verbal de constatation que le nom du locataire n’apparait pas non plus sur l’interphone et que logement est occupé par une ou plusieurs personnes refusant d’ouvrir. La voisine du dessus du logement a indiqué « que le logement est occupé par un couple, et que la dame, qui reste souvent au domicile, n’ouvre jamais à personne. Selon elle, il ne s’agit pas du couple [U], qui n’est resté que très peu de temps, mais de personnes occupant le logement du chef de M [U] ».

Le retrait du nom du locataire de la boite aux lettres démontre que celui-ci ne fait plus du logement sa résidence principale personnelle effective, et ce, en violation des stipulations du bail.

Les attestations produites en défense confirment le caractère durable de l’hébergement de tiers au sein du logement loué par M [U]. Or il n’est pas démontré ni même allégué qu’il en ai informé le propriétaire par écrit comme son bail lui en fait pourtant l’obligation.

Il convient en outre d’observer que le locataire n’a donné aucune suite au commandement de justifier d’une attestation d’assurance et de l’occupation du logement.

Bien que la sous-location ne soit pas démontrée en l’absence de preuve du versement de sous-loyers, ces multiples manquements du locataire à ses obligations sont suffisamment graves pour que la résiliation du bail soit prononcée. Ladite résiliation prendra effet au jour de la signification du présent jugement.

A défaut de départ volontaire du locataire, la SA VALLOIRE HABITAT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [U], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Son montant sera égal au montant des loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la signification de la présente décision et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA VALLOIRE HABITAT.

Sur la demande de versement des sous-loyers

Comme il a été exposé plus haut, la SA VALLOIRE HABITAT n’apporte pas la preuve de la perception de sous-loyers par son locataire.

Dès lors, elle ne peut qu’être déboutée de sa demande de versement des sous-loyers.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [U], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [S] [U] à verser à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE la SA VALLOIRE HABITAT recevable en son action ;

PRONONCE la résiliation du bail aux torts de Monsieur [S] [U] à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA VALLOIRE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [S] [U] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la signification du présent jugement et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA VALLOIRE HABITAT ;

CONDAMNE Monsieur [S] [U] à verser à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [U] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,