TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 11 MAI 2026

Minute n° :

N° RG 23/04212 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GRTH

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [Y] [T] divorcée [J]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean Michel LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [V]

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 26 Février 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2020, Monsieur [N] [V] a, par l’intermédiaire de l’agence immobilière HERSANT IMMOBILIER, donné à bail à Madame [Y] [T] une maison située [Adresse 3] à [Localité 2].

Le 5 janvier 2023, M. [N] [V] a donné congé du bail à Mme [Y] [T], au motif d’une reprise personnelle du logement.

Le 10 mars 2023, Mme [Y] [T] a fait procéder par une commissaire de justice à un constat de l’état de la maison que lui louait M. [N] [V].

Le 30 novembre 2023, par acte de commissaire de justice, Mme [Y] [T] a fait assigner M. [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins notamment de le condamner à lui payer des dommages-intérêts en réparation de la surconsommation d’énergie et d’un préjudice de jouissance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2024 et renvoyée à plusieurs reprises jusqu’à l’audience du 26 février 2026.

A l’audience du 26 février 2026, Mme [Y] [T], représentée par son conseil qui se réfère à ses dernières écritures, sollicite de :

Condamner M. [N] [V] à lui payer la somme de 6120 euros au titre de la surconsommation d’énergie, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;Condamner M. [N] [V] à lui payer la somme de 4680 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;Condamner M. [N] [V] à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts pour congé frauduleux ;Condamner M. [N] [V] aux dépens de l’instance ;Condamner M. [N] [V] à payer à Mme [Y] [T] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Débouter M. [N] [V] de l’ensemble de ses demandes ;Dire n’y avoir lieu à dispense de l’exécution provisoire.

Au soutien de sa première demande, Mme [Y] [T] fait valoir que l’état de l’isolation de la maison entraînait une surconsommation contraire à plusieurs dispositions législatives et réglementaires (article 6 de la loi de 1989 ; article 2 d’un de ses décrets d’application ; article R.711-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Elle motive son préjudice de jouissance par l’impossibilité de chauffer son logement de manière satisfaisante.

Enfin, au soutien de sa demande relative au congé frauduleux, elle indique que M. [N] [V] n’a jamais emménagé dans la maison après qu’elle l’a quittée.

M. [N] [V], représenté par son conseil, sollicite de :

Débouter Mme [Y] [T] de l’ensemble de ses demandes ;La condamner aux dépens de l’instance ;La condamner à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.Pour fonder ses prétentions, M. [N] [V] explique qu’il est difficile d’évaluer la consommation d’énergie normale de la maison et que le diagnostic de performance n’a pas pu être réalisé en raison de la longue inoccupation du logement préalablement à la signature du bail, qui a empêché toute estimation de la consommation énergétique.

Il ajoute que le constat de la commissaire de justice, effectué lors d’un mois de mars, indique que la température relevée dans le logement était de 19 degrés Celsius, ce qui prouverait que le système de chauffage est en état d’apporter une température confortable.

La décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre de la surconsommation d’énergie

L’article R.711-11 du Code de la construction et de l’habitation (ancien R.111-6 au moment de la signature du bail) prévoit que « tout logement compris dans un bâtiment d’habitation (…) doit pouvoir être chauffé et pourvu d’eau chaude sanitaire moyennant une dépense d’énergie limitée ».

Par ailleurs, en vertu de l’article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ».

Un décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit notamment :

en son article 2 : que le logement soit « protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. »en son article 3 : que le logement « comporte les éléments d’équipement et de confort [parmi lesquels] une installation permettant un chauffage normal (…) »Enfin, l’article 4.3.1. de l’arrêté du 29 mai 2015 (annexé au contrat et signé entre les parties) énonce que : « Si le locataire ou le bailleur ne respecte pas ses obligations, l’autre partie peut exercer une action en justice auprès du tribunal compétent pour l’obliger à exécuter son obligation, pour demander la résiliation du contrat ou pour demander une indemnisation. »

M. [N] [V] avance qu’il était difficile d’évaluer la consommation « normale » d’énergie de la maison qu’il louait à Mme [Y] [T] en raison d’une longue inoccupation du logement avant la signature du bail, celle-ci ayant par ailleurs empêché la réalisation du diagnostic de performance énergétique (dit « DPE »). Cependant, M. [N] [V] n’apporte pas la preuve de cette longue inoccupation, ce qui aurait pu être fait avec le dernier état des lieux de sortie, ou encore la date de la dernière quittance de paiement. Au surplus, comme M. [N] [V] l’a lui-même rappelé dans ses propres conclusions, il était possible de réaliser ce DPE sans les relevés de consommation antérieurs, par le moyen d’une évaluation thermique du bâtiment, basée sur l’analyse du type d’huisseries, de l’épaisseur et de la composition des murs, du mode de chauffage et de la superficie du bien. M. [N] [V] n’a pas procédé ainsi, et il n’a pas non plus donné suite lorsque la Commission de conciliation a émis la recommandation d’effectuer un DPE.

Il apparait donc, d’une part, que M. [N] [V] n’a pas effectué toutes les diligences possibles pour justifier des performances énergétiques de son bien.

D’autre part, plusieurs constats indiquent que ce bien est mal isolé et que la qualité de chauffe y est médiocre.

Le rapport que l’assureur du bailleur a lui-même ordonné conclut au fait que « Ce type de construction peu isolée et la présence d’une chaudière électrique amène[nt] à des consommations importantes ».

Le rapport ordonné par l’assureur de Mme [Y] [T] soulève que les factures énergétiques payées par cette dernière sont anormalement élevées par rapport au type de chauffage présent, mentionnant un surcoût de 1000 euros par an et pointant une isolation insuffisante.

Enfin, le constat réalisé par la commissaire de justice, Maitre [M], fait état de fortes entrées d’air dans la maison, par la véranda et par la porte d’entrée, obligeant la locataire à combler ces ouvertures par des accessoires tels que des coussins. Elle montre par ailleurs que le sol du grenier ainsi que la charpente ne sont isolés par aucun matériau.

Ce logement, construit en 1946 et pour lequel M. [N] [V] n’a justifié d’aucun travaux, apparait donc doté d’une isolation particulièrement mauvaise.

Cette isolation défaillante peut dès lors être reliée au montant des factures d’électricité qu’a réglées Mme [Y] [T].

Celles-ci révèlent une consommation d’électricité anormale lors des périodes hivernales. Les relevés de consommation en heures pleines sur les quatre mois allant de novembre 2021 à mars 2022 ont ainsi pu être 29 fois supérieurs à ceux mesurés sur les heures pleines des quatre mois allant de juin à octobre 2021 (6229 kWh contre 213 kWh). L’année 2021 a ainsi représenté une facture totale de 2934 euros, soit 244 euros par mois en moyenne, ce qui apparait disproportionné pour un bien d’une superficie de 86 mètres carrés. Les données de l’ensemble de la période locative obéissent à cet ordre de grandeur.

Il y a donc lieu de retenir que M. [N] [V] a mis à disposition de Mme [Y] [T] un logement qui n’est pas décent au sens de la loi.

Mme [Y] [T] a apporté des preuves suffisantes pour montrer que, d’une part, la maison n’est pas suffisamment protégée contre les infiltrations d’air et que, d’autre part, la dépense d’énergie pour l’eau chaude et le chauffage ne peut être « normale » ni « limitée » tels que l’exigent les articles susmentionnés. De son côté, M. [N] [V] a refusé d’effectuer un diagnostic de performance énergétique qui aurait pu établir de manière précise le niveau d’isolation de la maison.

Au regard de l’ensemble de ces manquements, il apparait que M. [N] [V] a commis une faute qui a porté un préjudice financier direct à Mme [Y] [T].

Conformément aux pièces versées aux débats, il conviendra d’estimer à 1000 euros par an le surcoût énergétique.

Il y aura lieu d’indemniser ce préjudice à hauteur de 3000 euros pour l’ensemble de la période locative, cela assorti des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance

L’article 1719 du Code civil oblige le bailleur d’une habitation principale à délivrer au preneur un logement décent et d’en faire jouir ce dernier paisiblement, pendant toute la durée du bail.

L’article 6 b) de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à assurer au locataire « la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…) »

Enfin, l’article 1217 du Code civil prévoit que : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

En l’espèce, indépendamment du préjudice financier précédemment indemnisé, il y a lieu d’étudier si un préjudice de jouissance est caractérisé.

Mme [Y] [T] a commencé à se plaindre des problèmes de chauffage dès octobre 2020. Elle produit de nombreux mails envoyés de sa part à l’agence HERSANT IMMOBILIER (mandataire du bien de M. [N] [V]) entre 2020 et 2022, se plaignant de la faible réactivité de leur part ou de M. [N] [V] lui-même. Elle se dit « exaspérée » par la situation dans l’un de ces mails. Dans un autre en septembre 2022, elle redoute « la période automnale [qui] ne va pas tarder ». Elle indique devoir combler elle-même les ouvertures problématiques (véranda, fenêtre de la cuisine, porte d’entrée) par des boudins. Elle se plaint de ne pas pouvoir chauffer sa maison de manière satisfaisante au regard des factures élevées qui la restreignent.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de retenir que Mme [Y] [T] a subi un préjudice de jouissance en ce qu’elle n’a pas pu profiter d’un confort qu’elle était en droit d’attendre au moment de la signature du bail. Ce préjudice provient directement de la faute de M. [N] [V].

Il sera indemnisé à hauteur de 1000 euros pour l’ensemble de la période locative.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre du congé frauduleux

L’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur peut donner congé à son locataire, en le justifiant « soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ».

L’article ajoute que « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ».

En l’espèce, M. [N] [V] a donné congé à Mme [Y] [T] le 5 janvier 2023, pour une reprise personnelle du bien fixée au 7 août 2023.

Cependant, M. [N] [V] n’a nullement justifié du caractère réel et sérieux de sa reprise. Il n’a fourni aucun élément prouvant qu’il allait quitter sa résidence principale (telle qu’une annonce de vente), de même qu’il n’a pas expliqué les raisons de son déménagement.

Aussi, Mme [Y] [T] avance que M. [N] [V] n’a, dans les faits, jamais emménagé dans ladite maison. A l’appui de ses dires, elle produit des photographies du jardin de la maison qui le montrent composé d’herbes hautes et entouré de haies non taillées, mais il convient de souligner que ces photographies ne sont pas datées et ont une force probante limitée. Mme [Y] [T] souligne par ailleurs que les conclusions envoyées le 24 juin 2024 par le conseil de M. [N] [V] ont mentionné l’adresse originelle du demandeur, à [Localité 3], cela près d’un an après la date supposée d’emménagement à [Localité 4].

Il convient aussi de souligner que le conseil de M. [N] [V], n’a pas déclaré de changement d’adresse pour son client lors de l’audience du 26 février 2026.

Enfin, M. [N] [V] n’a pas répondu aux conclusions de Mme [Y] [T] en date du 21 novembre 2024 qui mentionnaient cette demande d’indemnisation pour congé frauduleux. Entre novembre 2024 et février 2026, M. [N] [V] pouvait aisément produire une pièce telle qu’un justificatif de domicile qui prouve son nouveau lieu de vie. L’omission de cet acte pourtant très simple apparait forte de sens.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le congé donné par M. [N] [V] sera jugé invalide. La réintégration de la locataire dans le bien n’ayant pas été demandée, il y aura plutôt lieu de sanctionner cette invalidité d’une réparation en dommages-intérêts telle que demandée par Mme [Y] [T].

M. [N] [V] sera condamné à payer à Mme [Y] [T] la somme de 1000 euros au titre de dommages-intérêts pour congé invalide.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Au cas d’espèce, M. [N] [V] sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile énonce que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». L’article précise aussi que « dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, M. [N] [V] sera condamné à payer à Mme [Y] [T] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile indique que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [N] [V] à payer à Mme [Y] [T] la somme de 3000 euros en réparation de la surconsommation d’électricité résultant de son inexécution contractuelle, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement et jusqu’à complet paiement ;

CONDAMNE M. [N] [V] à payer à Mme [Y] [T] la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts relatifs au préjudice de jouissance occasionné par ladite inexécution contractuelle ;

DECLARE invalide le congé donné par M. [N] [V] à Mme [Y] [T] le 5 janvier 2023 pour reprise des lieux ;

CONDAMNE en conséquence M. [N] [V] à payer à Mme [Y] [T] la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts relatifs à l’invalidité de ce congé ;

CONDAMNE M. [N] [V] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [N] [V] à payer à Mme [Y] [T] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 mai 2026.

Le greffier, Le juge,