TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/02027 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDNG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [M], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [J] [Z] [T]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [P] [Z] [T]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

A l’audience du 28 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA HLM VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [F] [P] [Z] [T] et Monsieur [B] [J] [Z] [T] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5], par contrat du 28 novembre 2019, moyennant un loyer mensuel de 456 euros, provision sur charges comprise. Le bail a pris effet au jour de sa signature.

Le 25 octobre 2024, la SA [Adresse 4] a fait délivrer à Madame [F] [P] [Z] [T] et Monsieur [B] [J] [Z] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 374.34 euros, au titre des loyers et charges impayés au 24 novembre 2024.

Le 29 janvier 2025, la SA HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [F] [P] [Z] [T] et Monsieur [B] [J] [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Madame [F] [P] [Z] [T] et Monsieur [B] [J] [Z] [T] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner solidairement Madame [F] [P] [Z] [T] et Monsieur [B] [J] [Z] [T] au paiement de la somme de 1 746.41 euros ;condamner solidairement Madame [F] [P] [Z] [T] et Monsieur [B] [J] [Z] [T] à payer à la SA [Adresse 4] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; condamner in solidum Madame [F] [P] [Z] [T] et Monsieur [B] [J] [Z] [T] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, indique que suite au licenciement de Madame [F] [P] [Z] [T], le couple a eu des difficultés à payer son loyer. Monsieur [B] [J] [Z] [T] a précisé avoir repris les paiements du loyer depuis le mois de décembre 2024 et avoir commencé à apurer la dette locative.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, la SA HLM VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [W] [M], a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 369.76 euros, hors frais de procédure.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [B] [J] [Z] [T] n’a pas comparu.

Madame [F] [P] [Z] [T], présente, a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et sollicité des délais de paiement avec des mensualités de 50 euros, en plus du montant du loyer courant.

Le bailleur ne s’est pas opposé à l’octroi de ces délais.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

L’article 474 du code de procédure civile prévoit que lorsque le jugement est susceptible d’appel, il est réputé contradictoire à l’égard de tous les défendeurs dès lors qu’au moins l’un d’eux a comparu.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA [Adresse 4] justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 24 octobre 2024.

Le délai de 2 mois avant l’assignation du 29 janvier 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire ne dispensant pas le bailleur de cette mise en demeure et y ajoutant la condition de la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le 25 octobre 2024, la SA [Adresse 4] a fait délivrer à Madame [F] [P] [Z] [T] et Monsieur [B] [J] [Z] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 374.34 euros, au titre des loyers et charges impayés au 24 novembre 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 374.34 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 décembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation,

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

En l’espèce, la SA HLM VALLOIRE HABITAT aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 octobre 2025, Madame [F] [P] [Z] [T] et Monsieur [B] [J] [Z] [T] lui sont solidairement redevables de la somme de 349.76 euros, soustraction faite des frais de procédure et de la facturation de l’enlèvement des encombrants pour laquelle aucun justificatif n’est fourni.

Madame [F] [P] [Z] [T] et Monsieur [B] [J] [Z] [T] seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent bail dispose que « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII de cette même loi, dans sa version applicable au présent bail dispose que « Pendant le cours des délais accordés par le juge (…) les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [F] [P] [Z] [T] sollicite des délais de paiement et propose de régler 50 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette locative.

La SA [Adresse 4] ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que Madame [F] [P] [Z] [T] et Monsieur [B] [J] [Z] [T] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et ont déjà très significativement réduit le montant de leur dette, démontrant ainsi leur capacité à régler leur dette locative.

Madame [F] [P] [Z] [T] et Monsieur [B] [J] [Z] [T] seront dès lors autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA VALLOIRE HABITAT.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [P] [Z] [T] et Monsieur [B] [J] [Z] [T], qui succombe à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA [Adresse 4] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 28 novembre 2019 entre la SA HLM VALLOIRE HABITAT et Madame [F] [P] [Z] [T] et Monsieur [B] [J] [Z] [T] portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5] sont acquises depuis le 27 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [P] [Z] [T] et Monsieur [B] [J] [Z] [T] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 349.76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 22 octobre 2025 ;

AUTORISE Madame [F] [P] [Z] [T] et Monsieur [B] [J] [Z] [T] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 7 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, la dernière mensualité étant minorée pour solder la dette.

DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [P] [Z] [T] et Monsieur [B] [J] [Z] [T] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [F] [P] [Z] [T] et Monsieur [B] [J] [Z] [T] seront condamnés in solidum à verser à la SA [Adresse 4] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum Madame [F] [P] [Z] [T] et Monsieur [B] [J] [Z] [T] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,