Notifiée le

La copie exécutoire à : M^e PEYTAVIT, M^e GONZALEZ (case)

La copie authentique à : M^e PEYTAVIT, M^e GONZALEZ (case)

ORDONNANCE DE REFERE N° : 26/39

EN DATE DU : 23 février 2026

DOSSIER : N° RG 25/00171 – N° Portalis DB36-W-B7J-DHKH

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIÈRE INSTANCE DE PAPEETE

TAHITI

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 23 février 2026

DEMANDERESSE -

— ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE [M]

dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son président en exercice Monsieur [R] [Y]

représentée par M^e Loris PEYTAVIT, avocat au barreau de POLYNESIE

DÉFENDERESSE -

— S.C.I. SN IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne GONZALEZ, avocate au barreau de POLYNESIE

COMPOSITION -

Présidente : Nathalie TISSOT

Greffière : Herenui WAN-AH TCHOY

PROCÉDURE -

Requête en Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire (72C) – Demande d’ordonnance portant injonction de faire

Par assignation du 15 juillet 2025

Déposée et enregistrée au greffe le 18 juillet 2025

Numéro de Rôle N° RG 25/00171 – N° Portalis DB36-W-B7J-DHKH

DÉBATS -

En audience publique

ORDONNANCE -

Par mise à disposition au greffe le 23 février 2026

Après en avoir délibéré,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit signifié le 15 juillet 2025 et requête enregistrée au greffe le 18 juillet suivant, l’association syndicale libre [M] (ci-après ASL [M]), représentée par son Président en exercice Monsieur [R] [Y] a saisi le Tribunal de première instance de Papeete.

Aux termes de ses conclusions en date du 27 octobre 2025, l’ASL [M] sollicite du juge des référés :

Vu les articles 432, 406 et 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française ;

Vu les articles LP. 114-6 et D. 117-2 du Code d’aménagement de la Polynésie française ;

Vu les dispositions du Code de l’aménagement ;

Vu les dispositions du cahier des charges du lotissement [Adresse 3] ;

Eu égard au trouble manifestement illicite ;

Condamner la SCI SN IMMOBILIER à détruire le gunitage réalisé sur le talus de sa parcelle formant le lot G 193 du lotissement [Adresse 3] et à remettre les lieux en leur état initial, et ce, sous astreinte de 10.000 XPF par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours après signification de l’ordonnance à intervenir ; Juger que la remise en état devra se faire sous le contrôle d’un homme de l’art qui dressera un rapport à l’achèvement des travaux, le tout aux frais de la SCI SN IMMOBILIER ;En tout état de cause,

Condamner la SCI SN IMMOBILIER à payer la somme de 250.000 XPF à l’ASL [M] au titre de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Loris PEYTAVITL’ASL [M] expose que la SCI est propriétaire du lot G 193 au sein du lotissement [Adresse 3], soumis aux stipulations d’un cahier des charges et aux statuts de l’association syndicale. Elle indique qu’à l’occasion de la réalisation d’un deck ayant fait l’objet d’un permis de construire et d’un agrément de l’association, la SCI a procédé à un gunitage du talus bordant sa parcelle, ouvrage qui n’aurait pas été prévu dans le dossier initialement soumis à l’ASL [M]. Elle soutient que ces travaux constituent un ouvrage de soutènement prohibé par l’article 13 du cahier des charges et qu’ils ont été réalisés sans autorisation préalable en violation de l’article 18 du même document, et estime que ces agissements caractérisent un trouble manifestement illicite au sens de l’article 432 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

De son côté, par conclusions récapitulatives du 24 novembre 2025, demande au Tribunal, au visa des articles 45 et suivants du Code de procédure civile de la Polynésie française de :

Déclarer l’ASL irrecevable dans ses demandes, faute de justifier de sa qualité, de son droit et de son intérêt à agir de même que du droit pour son Président, de la représenter ;Vu les validations de l’ASL,

Vu l’article 1384 du Code civil,

Vu les dispositions du cahier des charges,

Vu l’article A- 114-2 du Code de l’aménagement,

Vu les articles 431, 432 et 433 du Code de procédure civile local,

A titre subsidiaire,

Rejeter l’intégralité des demandes de l’ASL [M] ;A titre très subsidiaire,

Se déclarer incompétent et renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;En tout état de cause,

Condamner l’ASL [M] au paiement au bénéfice de la SCI SN IMMOBILIER de la somme de 432.000 XPF au titre de ses frais irrépétibles ainsi que des entiers dépens. La SCI SN IMMOBILIER conclut principalement à l’irrecevabilité de l’action, soutenant que le Président de l’ASL [M] ne justifie pas d’une autorisation régulière de l’organe compétent pour engager la présente instance et que la décision d’ester en justice relèverait, selon elle, de l’Assemblée générale. Subsidiairement, elle demande qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé, faisant valoir que le gunitage litigieux ne saurait être assimilé à un mur ou à un ouvrage de soutènement au sens du cahier des charges mais constituerait un procédé technique de confortement superficiel rendu nécessaire par la nature du terrain révélée lors des travaux. Elle soutient que les travaux réalisés s’inscrivent dans le cadre du projet ayant obtenu permis de construire et agrément et qu’aucune interdiction expresse ne viserait le procédé mis en œuvre. Elle ajoute que la qualification juridique et technique de l’ouvrage ainsi que l’interprétation des stipulations contractuelles applicables font l’objet de contestations sérieuses qui excèdent les pouvoirs du juge des référés et qu’aucun dommage imminent ni aucune violation d’une évidence telle qu’elle justifierait une démolition immédiate ne sont caractérisés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir :

Aux termes de l’article 1er alinéa 2 du code de procédure civile de Polynésie française, l’action n’est ouverte qu’à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention et sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 45 du code de procédure civile de la Polynésie française, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité ou le défaut d’intérêt.

En l’espèce, la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas à l’ASL [M] qui, comme le précise l’extrait des statuts de l’association versé aux débats, est régie par la Loi du 21 juin 1865 sur les associations syndicales et l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004, relative aux associations syndicales de propriétaires dans leur version applicable sur le territoire de la Polynésie française.

En vertu des articles 7 et 9 de ladite ordonnance, les règles de fonctionnements et d’administration des associations syndicales sont définies par les statuts, lesquels confient à un organe désigné les missions d’administration courante et de représentation en justice notamment.

Il résulte des statuts de l’association versés aux débats que l’article 7 confie au Syndicat le soin d’établir et de faire appliquer toutes réglementations dont l’élaboration ou la mise en œuvre incombe à l’association syndicale, de délivrer toutes autorisations, de notifier toutes interdictions et de faire exécuter tous travaux aux lieu et place des propriétaires défaillants.

L’article 8 dispose que le Président représente l’association en justice vis-à-vis des tiers.

L’article 12 attribue à l’Assemblée générale compétence pour statuer sur les questions d’intérêt général qui ne sont pas de la compétence du Syndicat ou qui dépassent ses attributions.

L’action engagée tend à faire respecter les stipulations du cahier des charges par un coloti. Une telle démarche relève a priori des missions d’administration et de contrôle confiées au Syndicat par l’article 7 des statuts.

Il ressort en outre du procès-verbal de réunion du Syndicat en date du 2 avril 2025 que celui-ci a expressément décidé d’engager une action à l’encontre de la SCI SN IMMOBILIER.

Le Président, investi du pouvoir de représentation en justice par l’article 8 des statuts, était dès lors habilité à introduire la présente instance.

La fin de non-recevoir sera en conséquence rejetée.

Sur le fond du référé :

Aux termes des articles 431 et 432 du code de procédure civile de la Polynésie française, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut en outre toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente devait se perpétuer lorsque le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation de la règle de droit. Le juge des référés n’est pas lié par les mesures concrètes précises que les parties lui présentent. Il est en droit d’ordonner n’importe quelle mesure conservatoire ou de remise en état dès lors que celle-ci lui semble adaptée aux circonstances, c’est-à-dire proportionnée à la gravité de la situation et équilibrée au regard des intérêts en cause.

Néanmoins, si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée dès lors qu’en effet, il doit s’en tenir à l’apparence et à l’évidence des droits discutés devant lui.

Ainsi, le juge des référés ne tranche pas le fond du droit : il apprécie seulement, dans les limites de ses pouvoirs, l’évidence et l’urgence d’une atteinte manifeste à un droit, ou la nécessité d’une mesure provisoire pour prévenir un dommage certain.

En l’espèce, l’ASL [M] soutient que le gunitage réalisé sur le talus constituerait un ouvrage de soutènement prohibé par l’article 13 du cahier des charges et qu’il aurait été exécuté sans agrément préalable au mépris de l’article 18.

La SCI SN IMMOBILIER conteste cette qualification et fait valoir que le gunitage est un procédé de confortement superficiel rendu nécessaire par la nature du terrain révélée lors des travaux, ne modifiant ni la destination de l’ouvrage autorisé ni l’économie générale du projet validé.

La qualification juridique et technique de l’ouvrage litigieux suppose de déterminer s’il constitue effectivement un mur ou un ouvrage de soutènement au sens du cahier des charges, ce qui implique une analyse technique des fonctions structurelles du gunitage ainsi qu’une interprétation des stipulations contractuelles applicables.

Une telle appréciation excède l’évidence requise en référé.

La question de savoir si cet ouvrage relevait ou non d’une autorisation préalable distincte implique également une analyse approfondie de l’étendue de l’agrément initial et de la portée exacte des travaux autorisés.

Il existe ainsi des contestations sérieuses tant sur la qualification de l’ouvrage que sur l’existence d’une violation caractérisée des règles applicables.

La mesure demandée consiste en la démolition d’un ouvrage achevé. Il est constant que le juge des référés ne peut ordonner une mesure aussi radicale qu’en présence d’une illégalité manifeste et incontestable.

En l’espèce, l’existence d’une contestation sérieuse quant à la qualification de l’ouvrage exclut qu’une démolition puisse être ordonnée sans préjuger le fond du litige.

En outre, l’ASL [M] ne caractérise pas l’existence d’un dommage imminent distinct du grief tiré du non-respect allégué du cahier des charges.

Il n’est ni établi ni même allégué que l’ouvrage présenterait un danger immédiat pour la sécurité des biens ou des personnes.

Dans ces conditions, les demandes formées excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

En application de l’article 407 du code de procédure civile, « lorsqu’il paraît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine ».

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.

L’article 294 du code de procédure civile prévoit que « le président statuant en référé peut prononcer des astreintes. Il peut les liquider, à titre provisoire. Il statue sur les dépens. »

L’ASL [M], qui succombe, supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nathalie TISSOT, juge des référés, statuant publiquement par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir ;

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Déboutons l’Association Syndicale Libre [M] de l’ensemble de ses demandes ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamnons l’Association Syndicale Libre [M] aux dépens.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Présidente La Greffière

Nathalie TISSOT Herenui WAN-AH TCHOY