COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

DEM

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 24/03428 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O5QW

Pôle Civil section 1

Date : 15 Mai 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

SDC de la Résidence du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS ALIZES IMMOBILIER, nom commercial CENTURY 21 Alizés-Puig Immobilier, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° [XXXXXXXXXX07] sise [Adresse 9], elle même représentée par son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Guillaume BONNET de l’AARPI HORTUS AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

SDC de la Résidence du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la SASU OPALEO sise [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 5]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 10 Mars 2025

MIS EN DELIBERE au 15 Mai 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 15 Mai 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 11], a sollicité amiablement la copropriété voisine située au [Adresse 4] en suite d’infiltrations dans un appartement du dernier étage du 21 provenant du mur pignon de l’immeuble, dont le solin est en mauvais état.

Une expertise amiable a été diligentée en juin 2021 et les démarches amiables n’ont pas abouti, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ne répondant pas à ses sollicitations pour faire réaliser des travaux.

Par actes d’huissier en date des 2 et 3 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL cabinet [D] [E], a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic [W] [A], et [X] [K] devant le juge des référés, afin qu’à titre principal, de voir condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , sous astreinte de 100€ par jour de retard dans un délai de 15 jours suivants suivant la signification de l’ordonnance à venir, à faire réaliser les travaux sur le mur pignon, outre sa condamnation à lui payer la somme de 5000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive et 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les dépens. A titre subsidiaire, il sollicite une expertise.

Par une ordonnance en date du 28 juillet 2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER a rejeté la demande tendant à la remise en état du mur pignon et a ordonné une expertise, confiée à Madame [B] [U], épouse [M].

Suite à changement d’expert le 30 août 2022, Monsieur [L] [V] a déposé son rapport d’expertise judiciaire le 21 février 2023.

Par acte d’huissier en date du 3 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à SETE a fait appeler à comparaître devant le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à SETE, au visa de l’article 1240 du code civil, aux fins de :

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à remettre en état le mur pignon de la Résidence sise [Adresse 6] suivant devis de la société VERTICAL ACCES du 7 octobre 2020, dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre des dommages et intérêts pour troubles de jouissance ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à lui payer la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, aux dépens et aux frais d’expertise.

Au soutien de sa demande de condamnation de remise en état du mur pignon, le syndicat requérant invoque principalement les constatations effectuées par l’expert judiciaire qui fait notamment état d’une étanchéité insuffisante du mur pignon de l’immeuble du numéro 23 et du mauvais état du solin entre la couverture du 21 et ce pignon, retenant une absence de toute maintenance depuis plusieurs décennies. Il se prévaut des désordres constatés dans l’appartement d’une des propriétaires, Mme [C] [S] et expose un montant des travaux pour 6.952 euros correspondant au devis effectué par la Société VERTICAL ACCES, qui s’est rendue sur place le 2 octobre 2020.

Au titre de la résistance abusive, le demandeur se fonde sur l’article 1240 du code civil, invoquant principalement la mauvaise foi du SDC voisin refusant de répondre à toutes demandes.

Le demandeur fonde sa demande de dommages et intérêts sur les désordres constatés par le rapport d’expertise judiciaire qui conclut à des malfaçons excédant les inconvénients normaux de voisinage. Il expose que Madame [C] [S] souffre d’un grave trouble de jouissance dans la mesure où son faux plafond s’est rompu, dégâts qui s’aggravent par l’absence de travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires voisin.

Assigné selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, le syndicat de copropriétaires du [Adresse 4] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 novembre 2024. A l’issue de l’audience du 10 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de «constat», «donner acte» ainsi que celles tendant à «dire et juger», qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la responsabilité du SDC du [Adresse 4]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le syndicat requérant fait état du délabrement du mur mitoyen à cause d’infiltrations affectant plus particulièrement l’appartement de Madame [C] [S].

Outre une attestation rédigée par celle-ci le 22 mars 2022, dans laquelle elle mentionne des écoulements le long des murs de son appartement et à travers le plafond, il est produit des photographies, démontrant les fissures des côtés intérieur et extérieur du mur mitoyen ainsi que des écoulements dans le grenier.

Par ailleurs, il ressort des deux rapports d’expertise émanant des assureurs respectifs du SDC du [Adresse 2] et de Madame [C] [S] dans le cadre d’un dégât des eaux subi par elle le 10 mars 2021, le constat d’infiltrations d’eau ayant entraîné des dommages aux embellissements du plafond et murs du salon de la propriétaire.

Le rapport d’expertise judiciaire du 21 février 2023, contient également des photographies des murs et plafonds du séjour de Madame [C] [S] abimés par des infiltrations d’eau. Plus précisément, son plafond en plaque de plâtre s’est effondré localement, des fissures et un affaissement du plafond sont représentés.

L’expert judiciaire confirme les désordres constatés dans les rapports des expertises amiables, à savoir des cloquages, fissurations et rupture de faux plafond, ceux-ci excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Il ressort de ce rapport que :

— l’examen du pignon révèle que l’enduit a une centaine d’années et n’a jamais été rénové, – l’enlèvement de la cheminée n’a pas été fait comme cela aurait dû l’être,

— la création d’une fenêtre sur le mur pignon a entraîné des brèches dans lesquels s’engouffre de l’eau, créant des infiltrations dans le mur

— l’injection de polyuréthane les a traitées provisoirement mais elles ne peuvent entraîner une protection suffisante du mur, cette méthode ne répondant à aucune norme ni aux règles de l’Art applicables,

— de nombreuses réparations et un enduit général sont à faire rapidement.

L’expert impute les divers désordres au mauvais état du pignon et du solin lié à des travaux mal faits sur le pignon – ouverture d’une fenêtre, dépose d’une cheminée – et d’un défaut d’entretien depuis plusieurs années par le SDC du [Adresse 4].

Ainsi, il ressort de façon corroborée, des pièces du dossier, expertises amiables, photographies, attestation de témoin, expertise judiciaire, que le mur pignon entre les copropriétés des [Adresse 1] [Adresse 4] présente plusieurs désordres et d’une gravité importante dans la mesure où ils empêchent l’étanchéité du mur, qui proviennent de travaux inadaptés et d’un défaut d’entretien du mur par le SDC du [Adresse 4] remontant à plusieurs décennies.

L’expert retient que l’absence de réfection du mur pignon par le syndicat défendeur empêche le syndicat voisin de procéder à la réparation du solin de leur côté.

Il est établi que ledit syndicat n’a pas fait procéder aux travaux adéquats malgré les diverses relances effectuées par les copropriétaires voisins, en démontrent les courriers des 26 octobre, 18 novembre 2020 et 26 novembre 2021 qui n’ont pas donné de suite.

L’inertie fautive du SDC du [Adresse 4] est donc démontrée, ainsi que le lien de causalité est certain et direct avec les désordres.

Sa responsabilité est dès lors engagée.

Le syndicat de copropriétaires du [Adresse 4] sera dès lors condamné à indemniser le syndicat requérant des préjudices subis en lien avec ces manquements.

II. Sur les préjudices

Il est sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à remettre en état le mur pignon, outre à indemniser le requérant au titre de troubles de jouissance et de la résistance abusive.

Sur les réparations

Le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] produit le devis établi le 7 octobre 2020 par la société VERTICAL ACCES pour un montant de 6952 euros, comprenant la réparation de l’enduit du mur pignon du 23 mitoyen au [Adresse 2] ainsi qu’à la réparation du solin.

L’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 2] du 4 janvier 2021 a adopté la résolution d’effectuer des travaux de réparation du solin côté ouest.

L’expert judiciaire a validé dans son rapport le devis proposé par la société VERTICAL ACCES, tant dans son montant que dans les techniques de travaux mises en œuvre.

En conséquence, au vu du caractère indispensable des travaux de réfection du pignon pour garantir l’étanchéité du bâtiment, le syndicat de copropriétaires du [Adresse 4] sera condamné à remettre en état son mur pignon conformément au descriptif des travaux retenus par l’expert judiciaire sur la base du devis de la société VERTICAL ACCES, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision.

Il convient d’assortir cette obligation d’une astreinte provisoire en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution selon les conditions précisées dans le dispositif, afin de garantir l’exécution du présent jugement.

Sur le préjudice de jouissance

Les conclusions du rapport d’expertise judiciaire sont invoquées par le syndicat requérant pour démontrer qu’il a subi des préjudices excédents les inconvénients normaux de voisinage.

Il est également mentionné les désordres présents au domicile de Madame [C] [S], notamment au niveau de son faux plafond et l’inertie du Syndicat qui a aggravé les désordres.

En l’espèce, la remise en état du mur pignon a déjà été ordonnée et le Syndicat demandeur ne démontre pas le préjudice de jouissance qu’il subit sur les parties communes, n’étant pas fondé à se substituer à une copropriétaire subissant un préjudice dans ses parties privatives.

En conséquence, la demande d’indemnisation au titre du trouble de jouissance sera rejetée.

Sur la résistance abusive

S’agissant de la résistance abusive, il appartient au demandeur de caractériser un fait de nature à faire dégénérer en faute le droit d’agir en justice tel que la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière équipollente au dol dans l’action ou la défense en justice. Il doit également démontrer un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par les sommes allouées.

En l’espèce, le syndicat requérant invoque la mauvaise foi du syndicat voisin, ne répondant pas aux sollicitations, ne se présentant pas à la réunion de conciliation et n’effectuant pas les travaux malgré les conclusions de l’expert et produit les courriers envoyés en octobre, novembre 2020 et novembre 2021, outre un constat de carence à la réunion de conciliation du 10 mai 2021.

En l’état de ces éléments, l’inertie du SDC du [Adresse 4] s’apparente à de la mauvaise foi constitutive d’une faute.

L’absence de diligence du Syndicat en défense prouvée par les relances restées infructueuses et l’inexécution des travaux demandés constitue un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par la condamnation à la remise en état du mur solin. L’atermoiement du SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] est source d’inconfort et d’incertitude pour l’ensemble des copropriétaires voisins et plus particulièrement pour Madame [C] [S] qui a subi des infiltrations d’eau dans son domicile.

En conséquence, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES du [Adresse 4] sera condamné à payer 2 000 euros au SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] au titre de la résistance abusive.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], qui succombe, sera condamné aux dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire.

Il sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1.600 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celui-ci.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à la remise en état du mur pignon suivant les préconisations retenues par l’expert judiciaire, dans un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que passé ce délai, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] sera redevable d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 € par jour de retard, courant pendant quatre mois ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 2.000 euros pour résistance abusive ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSDENTE