TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

N° RG 21/52411 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTXX W

N° : 7

Assignation du : 15 Février 2021

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2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 23 septembre 2021

par Marie DEBUE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSES

Madame X Y c/o M^me Z […]

Madame AA Z […]

représentées par Maître Sandrine MADANI de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #D1694

DEFENDEURS

La société S.A.S. COMPTOIR D’EXPORT […]

Monsieur AB AC […]

représentés par M^e Vanina TOROK, avocat au barreau de PARIS

- #B0252

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DÉBATS

A l’audience du 28 Juin 2021, tenue publiquement, présidée par Marie DEBUE, Vice-Présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties représentées par leur conseil,

Par acte sous seing privé du 11 novembre 2017, Madame X Y, usufruitière, et Madame AA Z, nu- propriétaire, ont régularisé un bail commercial dérogatoire avec la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT portant sur des locaux situés […] à […] pour une durée^ème de 36 mois du 1 décembre 2017 au 30 novembre 2020 moyennant^er un loyer annuel de 29400 euros, hors charges et hors taxes, outre une provision mensuelle de charges de 100 euros, payable trimestriellement et d’avance.

Selon acte sous seing privé du 8 novembre 2017, Monsieur AB AC, gérant de la SAS LE COMPTOIR D’EXPORT s’est portée caution solidaire de la société LE COMPTOIR D’EXPORT pour le paiement du loyer et charges “pour le contrat de bail conclu avec Madame AA Z, propriétaire du bureau loué au […]”.

Des loyers sont restés impayés à compter du 1 juin 2020.^er

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier délivré à personne morale en date du 29 septembre 2020, pour une somme de 15995,66 euros au principal, au titre de l’arriéré locatif des deux derniers trimestres du bail.

La société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT a quitté les locaux à date, le 30 novembre 2020, sans avoir régularisé le paiement de ses deux derniers trimestres de loyer.

C’est dans ce contexte que par actes d’huissier délivrés en date des 15 février 2021, Mesdames Y et Z ont fait assigner la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT et AB AC devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Paris aux fins d’obtenir au visa de l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile la condamnation solidaire provisionnelle des défendeurs à leur régler la somme de 9459,66 euros au titre des loyers impayés, déduction faite du dépôt de garantie, et la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience de renvoi du 28 juin 2021, Madame X Y, et Madame AA Z ont maintenu leurs demandes en y ajoutant une demande de condamnation provisionnelle à régler la somme de 402,30 euros au titre des régularisations de charges 2018 à 2020.

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Par conclusions en réplique soutenues oralement à la même audience, la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT et AB AC ont demandé au juge des référés de déclarer Madame Z irrecevable en ses demandes, à défaut de qualité à agir, de les débouter de leurs demandes relatives au cautionnement et de leurs demandes provisionnelles, de les condamner par provision à rembourser à la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT la somme de 6000 euros de provision versées au titre des charges due entre le 1 décembre 2017 et le 30 mai 2020, et à verser à la^er société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT la somme de 7500 euros de dommages et intérêts. Les défendeurs ont également réclamé la condamnation solidaire des demanderesses à leur verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens. Très subsidiairement, ils ont réclamé des délais de paiement de 24 mois, la première échéance étant exigible un mois après la signification de la décision.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions et observations développées oralement à l’audience.

SUR CE

Sur la recevabilité des demandes de Madame AA Z:

L’article 595 du Code Civil prévoit que “ L’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. (…) L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.”

Si ce texte peut justifie que le bail commercial ait été consenti au nom de Madame X Y, et de Madame AA Z, dès lors que son accord de nu-propriétaire était requis, il résulte des articles 582 et suivants du code civil que seul l’usufruitier peut avoir la qualité de Bailleur.

Madame AA Z, usufruitière du bien, n’a donc aucune qualité pour réclamer pour son compte le versement d’une somme provisionnelle due au titre des loyers impayés au locataire du bien.

Elle sera déclarée irrecevable à agir.

Sur la validité du cautionnement de AB AC:

L’article 2292 du code civil précise que « Le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. » et l’article 1376 du code civil précise que l’engagement unilatéral sous seing privé « comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres ».

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Il résulte de l’acte de cautionnement produit aux débats que ce dernier a été rédigé le 8 novembre 2017, soit quelques jours avant la signature du bail dérogatoire, et que le bail du 11 novembre 2017 n’y fait pas référence. Cet acte du 8 novembre 2017 précise que le cautionnement est régularisé au titre d’un contrat dont la date n’est pas mentionnée, et au profit de Madame AA Z, qui ne pouvait être réputée bailleresse du bien sis […] Paris 16ème, dont elle ne possède que la nue-propriété. Le cautionnement indique contradictoirement que l’engagement porte sur “la garantie de paiement des loyers, des charges, des réparations locatives, des impôts et taxes et éventuels frais de procédure pourvant être dues en vertu de ce contrat de location” et que la caution solidaire est due “pour le paiement du loyer et charges dont le montant trimestriel actuel est égal à la somme de 7650 euros”, soit à une somme moindre que ce qui est prévu à l’alinéa précédant en caractère typographié. La somme totale en garantie de laquelle la caution s’engage n’est pas précisée, ni en chiffres ni en lettres (soit 91800 euros sur la totalité du bail dérogatoire) et ne permet pas de considérer que la caution a eu pleinement conscience de s’engager à hauteur de ce montant.

Il est donc sérieusement contestable, au stade du référé, que cet acte engage pleinement AB AC à titre de caution en garantie du paiement des loyers dus à Madame Y, usufruitière, par la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées à l’encontre d’AB AC.

Sur les demandes provisionnelles:

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut, en référé, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, conformément aux dispositions de l’article 1353 du Code Civil, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

-au titre des loyers impayés:

Madame X Y produit le décompte annexé au commandement du 29 septembre 2020. Il n’est pas contesté par la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT que les deux derniers trimestres du bail n’ont pas été réglés soit la somme de 15995,66 euros.

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La société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT soutient que cette somme ne serait pas exigible dès lors que le contexte du COVID l’a empêchée de jouir des locaux et d’y accueillir ses employés. Elle allègue le défaut de bonne foi de son bailleur, qui ne lui a proposé aucun report ou allègement de loyer, et l’exception d’inexécution qu’elle peut donc de ce fait lui opposer.

Il y a lieu d’observer que la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT a pour activité figurant au KBIS “bureaux commerciaux, comptabilité, administratif” et que la destination des locaux prévue au bail est celle de “bureaux commerciaux”. Elle n’a donc pas été concernée par les décisions de fermeture administrative ayant visé certains commerces accueillant du public. Ses locaux sont restés à sa disposition, garnis et accessibles. Elle a donc pu continuer à exercer son activité même s’il est indéniable que les circonstances économiques n’ont pas été favorables à son domaine d’activité.

Compte tenu de l’expiration imminente du bail, il apparaît que Madame X Y lui a proposé de rendre les locaux plus tôt pour ne pas avoir à acquitter le reliquat des loyers. La société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT n’a pas donné suite à cette proposition et n’a pas justifié de ses difficultés financières plus avant.

Aucune mauvaise foi n’est suffisamment caractérisée qui permettrait de considérer en référé que l’exception d’inéxécution totale imposée par le locataire à compter du 1 jui 2020 était bien^er fondée.

Les deux derniers trimestres du bail sont donc exigibles sans contestation sérieuse, soit la somme de 15995,66 euros, provision sur charges de 600 euros comprise.

-sur le dépôt de garantie:

Madame X Y indique pouvoir restituer le dépôt de garantie de 7350 euros déduction faite des frais de réparation de bris de vitre, du coût de duplication d’une clé perdue et de la taxe des ordures ménagères de l’année 2020.

Madame X Y justifie de l’état des lieux de sortie qui mentionne de la part du gérant de la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT “bon pour accord pour vitre cassée” et “accord sur les clés”. Si la première mention est explicite, celle portant sur les clés ne l’est pas. L’état des lieux de sortie ne permet pas de comprendre clairement ce qui a été restitué sur l’ensemble des clés (6 clés au total).

Les observations relatives au paiement de la taxe foncière 2020 au prorata de la date de fin de bail sont pertinentes et seront prises en compte.

Il sera donc déduit du dépôt de garantie, en l’état, la somme de 308,91 euros au titre de la taxe enlèvement ordures ménagères due sur 11 mois et la somme de 297 euros au titre de la réparation du vitrage cassé comme constaté dans l’état des lieux. Il devra donc être restitué à hauteur de 6744,09 euros somme qui viendra en déduction de la provision sur loyers impayés réclamée.

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— sur les régularisations de charges:

Madame X Y a finalement produit les régularisations de charges des années 2018 à 2020 desquelles il résulte que les charges locatives récupérables 2018 se sont élevées à la somme de 1359,26 euros (-159,26 euros versés par la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT), les charges locatives récupérables 2019 à la somme de 975,64 euros (+ 224,36 euros versés par la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT) et les charges locatives récupérables 2020 (sur 11 mois) à la somme de 967,66 euros (+132,34 euros au profit du locataire)..

Il sera donc déduit de la provision réclamée au titre du loyer provision sur charges comprises la somme de 197,44 euros au profit du locataire.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT de remboursement de la somme de 6000 euros au titre des provisions sur charges versées, dès lors qu’elle n’a jamais versé un tel montant de provisions et que les justificatifs ont été produits par la bailleresse.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame X Y peut faire valoir une créance non sérieusement contestable au titre des loyers impayés à hauteur de 9054,13 euros à laquelle la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT sera condamnée.

-sur les demandes de provision sur dommages et intérêts:

Il ne relève pas du pouvoir du juge des référés de statuer sur les éventuelles fautes et responsabilités des cocontractants, dès lors qu’elles sont contestées et n’apparaissent pas caractérisées avec l’évidence requise devant ce juge.

Madame X Y sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du retard dans le règlement des deux derniers trimestres de loyer, et la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts relative à l’absence de diagnostics ou à la non conformité du réseau électrique.

Sur la demande de délais:

L’article 1343-5 du Code Civil prévoit que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.”

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La société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT a produit des documents comptables qui démontrent que son chiffre d’affaires a été diminué par 4 en 2020 en raison de la crise sanitaire qui n’a pu que ralentir une activité exercée à l’international.

Sa demande de délai n’apparaît pas excessive. Cependant eu égard à la somme modique qu’il lui est demandé d’apurer, au délai déjà écoulé depuis l’assignation et à la situation de besoin de Madame X Y, il y a lieu d’accorder un délai de 6 mois à la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, tout recouvrement forcé de la créance due à Madame X Y. Une clause de déchéance du terme sera prévue au profit de Madame X Y à défaut pour la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT d’honorer l’une seule de ces échéances à bonne date.

Sur les demandes accessoires:

La société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT qui succombe devra verser la somme de 2000 euros à Madame X Y sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons la demande de Madame AA Z irrecevable;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de AB AC au titre de son engagement de caution,

Condamnons la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT à payer à Madame X Y la somme provisionnelle de 9054,13 euros au titre des loyers charges et taxes impayés par la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT arrêtés au 30 novembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance;

Disons que la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT pourra s’acquitter de cette somme en 6 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et les suivants le 5 de chaque mois;

Ordonnons la suspension de toute mesure d’exécution forcée pendant le cours de ces délais ;

Disons que, faute pour la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT de payer à bonne date une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout redeviendra immédiatement exigible,

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Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de remboursement de charges de la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de dommages et intérêts des parties,

Condamnons la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT à payer à Madame X Y la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons la société SAS LE COMPTOIR D’EXPORT aux entiers dépens,qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 septembre 2020,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 23 septembre 2021

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Marie DEBUE

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