TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 18 Janvier 2024

N° R.G. : 21/06190 – N ° P o r t a l i s DB3R-W-B7F-W2BY

N° Minute :

AFFAIRE

J e a n – M a r i e Y

C/

Société Z IMMOBILIER

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur X Y […]

représenté par Maître Ganaelle SOUSSENS de la SELEURL GANAËLLE SOUSSENS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2021

DEFENDERESSE

Société Z IMMOBILIER […]

représentée par Maître Emmanuelle MORVAN de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R211

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Octobre 2023 en audience publique devant :

Aurélie GRÈZES, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe Aurélie GRÈZES, Vice-Président Anne MAUBOUSSIN, Vice-Président

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Florence GIRARDOT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 7 décembre 2017, la société Z IMMOBILIER a vendu en l’état futur d’achèvement à M. X Y plusieurs lots de copropriété, dont un appartement, situés dans une résidence […] […].

La livraison était prévue au plus tard au cours du 4ème trimestre 2019.

Par courrier en date du 7 octobre 2019, la société Z IMMOBILIER a informé M. X Y du report de la livraison de son bien au mois de février 2020, en raison d’intempéries survenues en cours de chantier.

Le 9 janvier 2020, la société Z IMMOBILIER a convoqué M. X Y en vue d’un rendez-vous de livraison prévu pour le vendredi 14 février 2020.

Dans l’intervalle, un rendez-vous de pré-livraison a été organisé le 10 janvier 2020 avec M. Y au cours duquel plusieurs réserves ont été signalées.

Le rendez-vous de livraison prévu le 14 février 2020 a été annulé afin de lever les réserves.

En raison du premier confinement intervenu au mois de mars 2020 pour endiguer la pandémie liée à la COVID-19, aucun nouveau rendez-vous n’a pu être assuré jusqu’au mois de juin 2020.

La société Z IMMOBILIER a proposé à M. Y de fixer un nouveau rendez-vous de livraison de son bien le 29 juin 2020.

M. X Y a refusé de prendre les clés au motif que toutes les réserves n’avaient pas été traitées et que le logement n’était pas achevé.

M. X Y a finalement pris livraison de ses lots le 3 juillet 2020 et a formulé plusieurs réserves dont une réserve concernant l’habillage du tablier de la baignoire de la salle de bain.

M. X Y, estimant que la réserve relative au tablier de la baignoire de la salle de bain et du bâti du support WC était constitutive d’une non-conformité contractuelle, a procédé le 6 juillet 2020 à la consignation du solde de 5% du prix de vente, représentant une somme de 41.250 euros.

La signature du procès-verbal de livraison est intervenue le 7 juillet 2020.

Par acte d’huissier en date du 28 juin 2021, M. X Y a fait assigner la société Z IMMOBILIER, devant le tribunal judiciaire de NANTERRE, aux fins notamment de la voir condamner à l’indemniser de ses préjudices résultant du retard dans la livraison de son bien et à faire réaliser les travaux de mise en conformité de la salle de bains principale.

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Selon des conclusions signifiées par la voie électronique le 7 avril 2022, M. X Y demande au tribunal, au visa des articles 1231-1 et suivants et 1642-1 du code civil, de :

- Condamner la société Z IMMOBILIER à verser à M. X Y les sommes suivantes :

- 3.500 euros / mois, au titre de la perte de revenus locatifs,

- 1.021 euros / mois, au titre des intérêts intercalaires,

- 85,79 euros / mois, au titre de l’assurance emprunteur,

- 3.000 euros au titre du préjudice moral,

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— Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 octobre 2020 et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

- Condamner la société Z IMMOBILIER, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir à faire réaliser les travaux de mise en conformité de la salle de bains principale,

- Débouter la société Z IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes,

Subsidiairement,

- Ordonner la compensation entre les créances respectives des parties,

- Condamner la société Z IMMOBILIER à payer à M. Y la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC,

- Condamner Z IMMOBILIER aux entiers dépens.

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Selon des conclusions signifiées par la voie électronique le 29 juillet 2022, la société Z IMMOBILIER demande au tribunal, de :

I – SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE AU TITRE DU REPORT DE LIVRAISON A TITRE PRINCIPAL :

- Dire et juger que le report de la livraison entre le mois de janvier 2020 et le mois de février 2020 est justifié par une cause légitime de suspension du délai de livraison,

- Dire et juger que le report de la livraison entre le mois de février 2020 et le mois de juillet 2020 est imputable à M. Y,

En conséquence,

- Débouter M. Y de sa demande indemnitaire,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

- Dire et juger que les préjudices allégués par M. Y ne sont ni fondés, ni justifiés, En conséquence,

- Débouter M. Y de sa demande indemnitaire,

II – SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION SOUS ASTREINTE :

- Dire et juger que l’absence de traitement de la dernière réserve affectant le logement de M. Y est imputable à ce dernier,

En conséquence,

- Débouter M. Y de sa demande de condamnation sous astreinte,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal de céans prononçait une condamnation à l’encontre de la société Z IMMOBILIER,

- Débouter M. Y de sa demande de fixation d’une astreinte,

III – SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE LA SOCIETE Z IMMOBILIER :

- Ordonner la déconsignation du solde du prix de vente d’un montant de 41.250 euros au profit de la société Z IMMOBILIER et versé par M. Y entre les mains de la

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SCP JL MORIN & ASSOCIES, notaires à Boulogne-Billancourt,

- Condamner M. Y à verser à la société Z IMMOBILIER la somme à parfaire de 8.250 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard,

- Ordonner la compensation des sommes allouées à titre reconventionnel à la société Z IMMOBILIER avec les sommes qui seraient par extraordinaire allouées à M. Y,

En tout état de cause,

- Débouter M. Y de l’ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions,

- Condamner M. Y à verser à la société Z IMMOBILIER la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Emmanuelle MORVAN en application de l’article 699 du CPC,

- Ecarter l’exécution provisoire de droit par application de l’article 514-1 du CPC.

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Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2022. L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 octobre 2023 et mise en délibéré au 18 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les demandes de « dire et juger », « constater », « dire »

Les demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la sorte.

2. Sur l’existence d’un manquement contractuel dû au retard de livraison

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, " le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ".

Aux termes de l’article 1601-1 du code civil, " la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ".

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, " la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ".

Aux termes de l’article 1611 du code civil, " dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ".

L’acte authentique de vente signé par les parties le 7 décembre 2017 stipule que " le VENDEUR devra mener les travaux de telle manière que les ouvrages indispensables à l’utilisation des locaux vendus soient achevés au cours du QUATRIEME TRIMESTRE DEUX MILLE DIX-NEUF

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(4ème trimestre 2019), sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension de délai.

L’acte de vente stipule notamment comme causes légitimes de suspension de délai " Les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier ".

Il est par ailleurs indiqué que " pour l’appréciation des évènements, ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus sauf en ce qui concerne les retards de paiement de l’ACQUEREUR, dans le règlement des appels de fonds ".

Enfin, il est prévu que " s’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait perturbé directement ou par ses répercussions, le déroulement normal des travaux ".

Les causes légitimes de suspension du délai de livraison susceptibles d’être invoquées par le vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement dont l’obligation de livraison est une obligation de résultat doivent nécessairement, pour l’exonérer, revêtir le caractère de la force majeure. La charge de la preuve de l’existence d’un cas de force majeure résultant des causes prévues au contrat pèse sur le vendeur.

En l’espèce, il est constant que la livraison de l’appartement est intervenue le 3 juillet 2020, alors qu’elle devait intervenir au plus tard au cours du QUATRIEME TRIMESTRE 2019, soit le 31 décembre 2019, caractérisant ainsi un retard de 6 mois.

La société Z IMMOBILIER soutient que le report du 1er janvier 2020 au 14 février 2020 est justifié par une cause légitime de suspension du délai de livraison. Elle ajoute que le report de livraison du 14 février 2020 au 3 juillet 2020 est imputable à M. Y qui a annulé le rendez-vous de livraison du 14 février 2020, au prétexte que les réserves n’auraient pas été traitées. Elle indique en outre qu’au mois de mars 2020, elle a été confrontée à une période de confinement national en raison de la pandémie liée à la COVID-19 qui l’a placée dans l’impossibilité de proposer un nouveau rendez-vous de livraison avant le 29 juin 2020.

M. Y ne conteste pas que la date de livraison a été reportée légitimement au mois de février 2020 en raison d’intempéries. La société Z IMMOBILIER produit par ailleurs une attestation du maître d’œuvre attestant que le chantier a été retardé de 65 jours en raison d’intempéries. Il est ainsi justifié d’une cause légitime de suspension jusqu’au 14 février 2020.

M. Y conteste en revanche le fait qu’il aurait été à l’initiative de l’annulation du rendez-vous de livraison du 14 février 2020 en soutenant que la société Z IMMOBILIER n’était pas en mesure de lui livrer son bien à cette date.

Il ressort des pièces versées aux débats que par courriel du 13 janvier 2020, M. Y s’est plaint auprès de la société Z IMMOBILIER, à la suite d’un rendez-vous de pré-livraison, de différents désordres affectant le logement et lui a demandé de faire le suivi de l’ensemble des points en suspens et de lui faire parvenir une date ultérieure de rendez-vous pour la livraison.

Par courriel du 7 février 2020, la société Z IMMOBILIER lui a indiqué missionner, sous la tutelle du maître d’œuvre, les entreprises concernées pour intervention dans les meilleurs délais et qu’elle lui ferait un retour dans un délai de 8 jours quant à l’évolution de la situation de son logement et la mise en place d’une nouvelle date de livraison.

Il convient de constater que la société Z IMMOBILIER n’a pas contesté, dans son courriel du 7 février 2020, le report de la livraison et n’a pas mis en œuvre la procédure de constatation de l’achèvement des ouvrages et prise de possession prévue à l’acte de vente en cas de désaccord entre le vendeur et l’acquéreur quant à l’achèvement des travaux. Par ailleurs, la société Z IMMOBILIER ne produit aux débats aucune pièce démontrant que le

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logement était en état d’être livré au 14 février 2020.

En conséquence, la société Z IMMOBILIER ne démontre pas que le report de livraison du 14 février 2020 serait imputable à M. Y. Par ailleurs, la société Z IMMOBILIER ne peut se prévaloir, comme cause légitime de suspension, de la période de confinement national en raison de la pandémie liée à la COVID-19, laquelle est intervenue postérieurement à la date de report du délai de livraison de février 2020.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société Z IMMOBILIER ne justifie d’un retard légitime que de 2 mois sur la période de 6 mois.

Il en résulte que la société Z IMMOBILIER, en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement, a manqué à son obligation de livrer les biens vendus aux dates prévues, en application de l’article 1601-1 du code civil et que sa responsabilité est engagée de ce chef à l’égard de M. Y.

3. Sur la réparation du préjudice subi

- Sur la perte de revenus locatifs

M. Y fait valoir que l’appartement a été acheté afin de réaliser un investissement locatif et qu’en raison du retard de livraison, il a subi une perte de revenus locatifs qu’il évalue à la somme de 3.500 euros par mois.

Cependant, M. Y ne démontre pas qu’il aurait nécessairement bénéficié de revenus locatifs durant la totalité de la période d’indisponibilité de son bien immobilier et son préjudice ne peut consister qu’en une perte de chance de percevoir des revenus locatifs.

En raison des aléas inhérents au marché locatif et compte tenu du fait qu’à compter du mois de mars 2020 jusqu’au mois de mai 2020, une période de confinement en raison de la pandémie liée à la COVID-19 a mis à l’arrêt l’activité économique du pays, il y a lieu d’évaluer la perte de chance de M. Y de percevoir des revenus locatifs à la somme de 3.500 euros.

En conséquence, la société Z IMMOBILIER sera condamnée à payer à M. Y la somme de 3.500 euros au titre de la perte des revenus locatifs. Cette condamnation portera intérêts à compter de la présente décision, s’agissant d’une demande indemnitaire.

Les intérêts échus depuis d’un an porteront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

- Sur les intérêts d’emprunt et assurance emprunteur

M. Y fait valoir que pendant toute la période correspondant au retard de livraison, il a dû régler des intérêts d’emprunt ainsi que des primes d’assurance emprunteur sans pouvoir disposer de son bien.

Cependant, M. Y ne justifie pas du lien de causalité entre le paiement des intérêts intercalaires et du retard de livraison alors qu’il ressort du tableau d’amortissement versé aux débats qu’une seule échéance a été réglée le 18 octobre 2017 et que l’échéance suivante n’était exigible que le 5 décembre 2020, soit postérieurement à la livraison du bien.

M. Y ne démontre pas plus de lien de causalité entre le paiement de la prime d’assurance emprunteur et le retard de livraison.

M. Y sera en conséquence débouté du chef de ces demandes.

- Sur le préjudice moral

Il est certain que M. Y, qui avait pour projet de mettre en location le bien acquis, a subi un préjudice moral du fait de l’incertitude quant à la date de livraison de son bien et quant à la date à laquelle il pourrait percevoir des revenus locatifs.

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Il convient d’évaluer le préjudice moral subi à la somme de 2.000 euros.

En conséquence, la société Z IMMOBILIER sera condamnée à payer à M. Y la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, s’agissant d’une demande indemnitaire.

Les intérêts échus depuis d’un an porteront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

4. Sur la non-conformité du tablier de la baignoire

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, " Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. "

En l’espèce, M. Y soutient que la notice descriptive prévoyait que le tablier de la baignoire et le bâti support des WC devaient être « de même couleur » et « assortis » à l’habillage du meuble vasque et que les ouvrages réalisés ne correspondent pas à ce descriptif.

La société Z IMMOBILIER ne conteste pas cette non-conformité mais fait valoir que M. Y ne s’est jamais rendu disponible pour laisser réaliser les travaux de mise en conformité.

Cependant, la société Z IMMOBILIER, qui se borne à produire aux débats une attestation de son chef de service indiquant qu’il n’a pu accéder au logement de M. Y le 9 octobre 2020, ne démontre pas que M. Y n’aurait pas répondu à ses propositions renouvelées d’intervenir dans son logement.

En conséquence, la société Z IMMOBILIER sera condamnée à réaliser les travaux de mise en conformité de la salle de bains principale. Il n’y a pas lieu en l’état de fixer une astreinte.

5. Sur les demandes reconventionnelles de la société Z IMMOBILIER

- Sur la déconsignation du solde de prix de vente

En application de l’article R. 261-14 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation, le solde de 5?% qui reste dû après l’achèvement de l’immeuble jusqu’à la délivrance peut être consigné par l’acquéreur en cas de contestation sur la conformité de l’immeuble.

En l’espèce, la société Z IMMOBILIER sollicite la déconsignation du solde du prix de vente au motif qu’elle a tenté de faire intervenir à plusieurs reprises des entreprises afin de procéder à la levée de cette réserve et que M. Y s’y est opposé.

Cependant, la société Z IMMOBILIER ne démontre pas que M. Y n’aurait pas répondu à ses propositions renouvelées d’intervenir dans son logement.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la déconsignation du solde du prix de vente alors que la société Z IMMOBILIER a été condamnée à réaliser les travaux de mise en conformité de la salle de bains.

En conséquence, la société Z IMMOBILIER sera déboutée de sa demande de déconsignation du solde du prix de vente.

- Sur les pénalités de retard

L’article 9.3.2 de l’acte de vente stipule que " toute somme formant partie du prix, qui ne serait pas payée à son échéance, serait de plein droit et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure, passible d’une pénalité de un pour cent (1%) par mois de retard, tout mois commencé étant compté en entier ".

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La société Z IMMOBILIER soutient que la pénalité contractuellement applicable doit courir à compter du 9 octobre 2020, date à laquelle elle a trouvé porte close alors même que cette date avait été fixée d’un commun accord avec M. Y.

Cependant, M. Y était fondé à consigner le solde du prix de vente en application de l’article R. 261-14 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation, compte tenu du défaut de conformité de la salle de bains.

La société Z IMMOBILIER, qui ne démontre pas que M. Y aurait empêché l’intervention des entreprises pour lever les réserves, ne peut prétendre à l’application de pénalités de retard du fait de la consignation du solde du prix de vente.

En conséquence, la société Z IMMOBILIER sera déboutée de sa demande au titre des pénalités de retard.

6. Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Z IMMOBILIER, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La société Z IMMOBILIER, supportant les dépens, sera condamnée à verser à M. Y une somme de 3.000 euros à ce titre et sera débouté de sa demande de ce chef.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ".

L’article 514-1 précise que " le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ".

Il y a lieu de constater l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société Z IMMOBILIER à payer à M. X Y la somme de 3.500 euros au titre de la perte des revenus locatifs, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la société Z IMMOBILIER à payer à M. X Y la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les intérêts échus depuis au moins une année porteront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la société Z IMMOBILIER à réaliser les travaux de mise en conformité de la salle de bains principale de M. Y ;

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CONDAMNE la société Z IMMOBILIER à payer à M. X Y la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Z IMMOBILIER aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ou contraires ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

signé par Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe et par Florence GIRARDOT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

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