Tribunal Judiciaire de Paris, 14 janvier 2021, n° 18/03908

TJ Paris 14 janvier 2021

CA Paris
Confirmation 6 janvier 2022

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Existence de nuisances sonores et olfactives
La cour a constaté l'existence de troubles anormaux de voisinage, confirmés par des rapports d'expertise et des plaintes des copropriétaires, justifiant ainsi la demande de dommages-intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat avait droit à la réparation de ses frais de justice, compte tenu de la nature du litige et des circonstances de l'affaire.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 14 janv. 2021, n° 18/03908
Numéro(s) :	18/03908

Sur les parties

Avocat(s) :	Marie JEANMONOD PELONAlain RAPAPORTLaurent CHAPOT
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis, A c/ S.A.R.L. MUNA MBOA, Société OFFICE FRANÇAIS INTER ENTREPRISES dite OFIE, SAS

Texte intégral

Extraits des minutes du greffe du TRIBUNAL tribunal judiciaire de Paris JUDICIAIRE

DE PARIS

8ème chambre JUGEMENT 2ème section rendu le 14 Janvier 2021

N° RG 18/03908

N° Portalis

352J-W-B7C-CMUWE

8 N° MINUTE :

Assignation du: 20 Mars 2018

[…]

L’O DEMANDEUR

A Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] représenté par son syndic le CABINET TIBI, SARL […]

représenté par Maître Laurent CHAPOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0787

DÉFENDERESSES

Société OFFICE FRANÇAIS INTER ENTREPRISES dite OFIE

SAS, prise en la personne de son représentant légal […]

représentée par Maître Alain RAPAPORT, avocat au barreau de

PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #K122

S.A.R.L. MUNA MBOA

[…]

représentée par Maître Marie JEANMONOD PELON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E0639

Expéditions exécutoires délivrées le :

26 JAN. 2021 Page 1

Décision du 14 Janvier 2021

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/03908 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMUWE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Isabelle CHABAL, Vice-Présidente

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

B C, Juge

assistés de Angélique FAVRO, Greffière lors des débats et de Nathalie

NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 29 Octobre 2020 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2021.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

JAMIDIRQUÁ

***

EXPOSE DES FAITS ET DES PRETENTIONS ET MOYENS

DES PARTIES

La SAS Office Français Inter-entreprises (l’OFIE) est propriétaire des lots n°1 et 81 dans l’ensemble immobilier en copropriété situé […] à Paris (18ème) correspondant à une boutique en façade et une cave. Par acte sous seing privé du 30 septembre 2010 l’OFIE a consenti à la SARL MUNA MBOA un bail commercial prévoyant l’exploitation dans ces locaux d’un commerce de « cosmétiques exotiques ».

Par actes du 20 mars 2018 le syndicat des copropriétaires du […] (le syndicat) a fait donner assignation à l’OFIE et la SARL MUNA MBOA en paiement de dommages-intérêts pour troubles de jouissance, exposant que dès le début de l’occupation des lieux par cette société les copropriétaires ont subi des troubles anormaux de voisinage, précisément des nuisances olfactives et sonores, liées à l’exploitation dans les locaux, souvent jusqu’à tard dans la nuit, d’une épicerie restaurant.

Le syndicat précise que le 6 juin 2012 une pétition signée par une vingtaine de copropriétaires a été remise par le syndic à l’administrateur des biens de l’OFIE; que la préfecture de Paris a constaté en 2012, 2015 et 2016 des atteintes au règlement sanitaire départemental de Paris; que des fermetures administratives sont intervenues en 2014 et 2015 pour troubles occasionnés à la tranquillité publique; que le gérant M. D E a, en outre, fait l’objet à trois reprises de poursuites pour infractions au code des débits de boissons.

Le demandeur ajoute que par lettre recommandée avec avis de réception du 14 avril 2016 le conseil du syndicat a fait savoir à l’OFIE que celui ci était responsable des agissements et des nuisances de sa locataire,

Page 2

Décision du 14 Janvier 2021

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/03908 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMUWE

laquelle ne respectait pas les dispositions du règlement de copropriété notamment son article 7, et a mis en demeure l’OFIE de faire le nécessaire pour que cessent les troubles anormaux de voisinage; que, sans réponse, le syndicat a assigné l’OFIE devant le juge des référés en désignation d’expert qui a conclu le 8 janvier 2018 à l’existence de

ⁿ^uⁱ^s^aⁿ^c^es ^son et olfactives affectant les parties communes et privatives de l’immeuble engageant la responsabilité de l’OFIE à hauteur de 60% et celle de la locataire à hauteur de 40 % ; que par une résolution votée lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2017 à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, le syndic a été autorisé à assigner au fond les défendeurs.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 décembre 2019 le syndicat demande au tribunal de:

< Vu le rapport d’expertise de M. X,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 544 du code civil et la jurisprudence relative aux troubles anormaux de voisinage,

Vu l’article 1240 nouveau (ex 1382)

Vu l’article 15 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Constater que le syndicat des copropriétaires du […] a désormais pour syndic le cabinet Tibi, en lieu et place de la SOCIETE IMMOBILIERE SENECHAL;

Recevoir le syndicat des copropriétaires du […] en ses demandes et l’y déclarer bien fondé,

Dire et juger que le syndicat des copropriétaires du […] a été régulièrement habilité à agir en justice contre la société OFFICE FRANCAIS INTER-ENTREPRISES (OFIE) et la société MUNA MBOA suivant procès-verbal d’assemblée générale du 12 décembre 2017;

Débouter la société OFFICE FRANCAIS INTER-ENTREPRISES

(OFIE) et la société MUNA MBOA de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

Condamner in solidum la société OFFICE FRANCÀÌS INTER ENTREPRISES (OFIE) et la société MUNA MBOA à payer ^a^u syndicat des copropriétaires du […] la somme de 20.000 € au titre de son trouble de jouissance, au titre du préjudice subi jusqu’au départ de la locataire au mois de juillet 2018;

Condamner in solidum la société OFFICE FRANCAIS INTER

ENTREPRISES (OFIE) et la société MUNA MBOA à payer ^a^u syndicat des copropriétaires du […] la somme de 8.000 €;

Condamner in solidum la société OFFICE FRANCAIS INTER

ENTREPRISES (OFIE) et la société MUNA MBOA à payer au syndicat des copropriétaires du […] aux entiers dépens, qui incluront les frais d’expertise, dont distraction au profit de M^e Laurent CHAPOT, avocat, qui sera autorisé à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Page 3

Décision du 14 Janvier 2021

8ème chambre 2ème section N° RG 18/03908 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMUWE

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

L’OFIE conclut en défense que le bail contient une clause imposant au locataire de « veiller à ce que la tranquillité de la maison ne soit troublée en aucune manière par le fait du preneur (…) et d’éviter tout trouble pour le voisinage (…)»; qu’elle a pu se rendre compte que l’activité exercée dans les lieux n’était pas celle prévue par le bail et causait des nuisances sonores et olfactives aux occupants de

l’immeuble;

La défenderesse soutient que le 9 juin 2016 elle a vainement fait sommation à sa locataire d’avoir à se conformer aux clauses du bail; que le 26 mars 2018 elle l’a assignée en acquisition de la clause résolutoire pour infraction aux clauses du bail et lui a fait délivrer un commandant de payer les loyers impayés; que par ordonnance du 28 mai 2018 le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers; que la locataire a quitté les lieux le 19 juillet

2018;

Faisant valoir qu’il ressort de la chronologie ci-dessus qu’elle n’est pas restée inactive face aux nuisances occasionnées par sa locataire, l’OFIE s’oppose à la répartition de la responsabilité proposée par l’expert ajoutant d’une part, qu’il n’était pas anormal que de la musique soit diffusée dans la cave dès lors que ce local était affecté à l’activité commerciale, d’autre part, que le fait pour elle d’avoir sollicité du syndicat l’autorisation de poser un conduit d’évacuation des fumées ne signifie pas qu’elle acceptait la situation créée par sa locataire.

Enfin, l’OFIE conteste le chiffrage à 20.000 € du préjudice allégué par le syndicat, alléguant que ce chiffrage n’est pas explicité et n’a pas été proposé par l’expert dont c’était la mission.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 juillet 2019 l’OFIE demande au tribunal de:

< Débouter le syndicat des copropriétaires du […] de l’intégralité de ses demandes,

Subsidiairement,

Réduire la demande de dommages-intérêts à de plus justes proportions

En tout état de cause,

Condamner la société MUNA MBO à garantir la société OFFICE FRANCAIS INTERENTREPRISES dite « OFIE » de l’intégralité des condamnations qu’elle pourrait encourir,

Condamner la société MUNA MBOA à verser à la société OFFICE

FRANCAIS INTER ENTREPRISES dite «< OFIE » la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Condamner la société MUNA MBOA aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise de Y

Page 4

Décision du 14 Janvier 2021

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/03908 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMUWE

X dont le recouvrement s’opérera au profit de M^e Alain RAPAPORT, avocat à la cour, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. »

La SARL MUNA MBOA conclut en défense que son immatriculation en 2010 au registre du commerce et des sociétés prévoit comme activité principale < Restauration de type rapide – commerce de produits alimentaires et boissons alcoolisées et non alcoolisées»; que si le bail n’avait prévu que le commerce de « cosmétiques exotiques », l’OFIE connaissait dès le début du bail l’activité de sa locataire, ce que démontre une clause figurant dans l’annexe 2 du bail relative au non paiement du premier mois de loyer pour permettre à la locataire de procéder aux travaux de remise en état du local avant exploitation.

La défenderesse soulève in limine litis l’irrecevabilité de la demande dirigée contre elle par le syndicat qui n’a été autorisé par l’assemblée générale du 10 décembre 2015 qu’à ester en justice contre l’OFIE.

Subsidiairement, la société MUNA MBOA allègue que, selon une jurisprudence constante, le syndicat n’est recevable à demander la réparation d’un préjudice de jouissance qu’autant qu’il justifie de troubles collectifs touchant l’ensemble des copropriétaires, preuve qui

n’est pas ici rapportée.

Enfin, la société MUNA MBOA conteste l’appel en garantie effectué par son ancienne bailleresse, arguant que celle-ci n’a pu ignorer l’activité qu’elle exerçait dans les locaux et a d’ailleurs entrepris en 2016 et 2017 des démarches pour installer un conduit d’extraction ; que c’est suite à l’action du syndicat qu’elle a fait délivrer une sommation visant la clause résolutoire, attendant deux ans pour l’assigner en référé, action dont elle a été déboutée, le juge des référés ayant relevé l’acceptation tacite de l’OFIE de l’exercice dans les lieux loués d’une activité de restauration.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2019, la société MUNA MBOA demande au tribunal de:

«Dire l’assignation du 21 mars 2018 nulle et de nul effet en ce qu’elle a été dirigée à l’encontre la SARL MBOA it

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 18ème de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la société MUNA MBOA y compris ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 18ème à payer à la société MUNA MBOA la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Subsidiairement au fond,

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre du préjudice de jouissance

( Débouter l’OFIE de son appel en garantie

Page 5

Décision du 14 Janvier 2021

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/03908 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMUWE

Condamner la société OFIE à payer à la société MUNA MBOA la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner le syndicat des copropriétaires et la société OFIE solidairement en tous les dépens y compris les frais d’expertise, dont le recouvrement sera poursuivi par M^e Marie JEANMONOD-PELON, avocat aux offres de droit, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »>

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes présentées par le syndicat à

l’égard de la société MUNA MBOA

La société MUNA MBOA soutient que son assignation est nulle puisque dans la résolution n°22 de l’assemblée générale du 10 décembre 2015 le syndicat a uniquement donné mandat au syndic d’agir contre

l’OFIE et non contre elle-même.

Le syndicat réplique que l’habilitation qui lui a été donnée à l’occasion de cette assemblée générale concernait l’action en référé expertise de sorte qu’en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 il ne lui était pas nécessaire d’obtenir une autorisation pour agir en justice ; que s’agissant de la présente action en justice, le syndic a été habilité à l’engager tant à l’encontre de l’OFIE que de la société MUNA MBOA par la résolution n°34 de l’assemblée générale du 12 décembre 2017.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 décembre 2017 (pièce n°17 du demandeur) que par la résolution n°34 les copropriétaires, suite au dépôt du rapport d’expertise de M. Y X, ont voté à l’unanimité l’autorisation donnée au syndic d’ « assigner au fond la société OFIE et la société MUNA MBOA »> devant le tribunal de grande instance de Paris.

Le syndic disposant du pouvoir d’engager la présente action en justice il convient de rejeter l’exception d’irrecevabilité présentée par la société

MUNA MBOA.

Sur l’existence du préjudice de jouissance

Le règlement de copropriété applicable prévoit à l’article 7-3 b) qu'«< en aucun cas un copropriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance, diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes, l’ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité de l’immeuble devront toujours être intégralement respectés et sauvegardés » (pièce n°3 du syndicat).

En juin 2012 un groupe d’une vingtaine de copropriétaires, sur un total de quarante-quatre, signait une pétition à l’encontre du gérant du local commercial OFIE, attirant l’attention du syndic sur des troubles du voisinage existant depuis plusieurs mois : « nuisances nocturnes '> occasionnant une gêne aux résidents de l’immeuble, ouverture tard le soir de la boutique, présence de clients ou « amis » restant devant la boutique et parlant très fort, déversement de matière grasse dans le siphon de la cour en avec la cuisine préparée sur place (pièce n°4 du syndicat).

Page 6

Décision du 14 Janvier 2021

8ème chambre 2ème section

No RG 18/03908 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMUWE

Le 4 septembre 2012 et le 11 mars 2013 un inspecteur de salubrité de la Ville de Paris constatait la présence d’un grill électrique non professionnel dans l’arrière salle de l’épicerie et notait à chacune de ses visites la diffusion d’odeurs et de bruits vers la cour intérieure de

l’immeuble (pièce n°5 syndicat). Un rapport d’enquête d’un autre inspecteur daté du 21 octobre 2015 relevait des infractions au règlement sanitaire départemental en ce qui concerne l’installation d’extraction d’air et impartissait un délai de deux mois pour une mise en conformité, infraction de nouveau constatée le 17 mars 2016,

Le 19 décembre 2016 une nouvelle enquête était effectuée dans cet établissement par le même service administratif portant cette fois sur les nuisances sonores causées à l’environnement immédiat ayant pour origine la diffusion de musique amplifiée en provenance de la salle au rez-de-chaussée et de la salle située au sous-sol. L’inspecteur de salubrité constatait le non-respect de la réglementation en vigueur, préconisait la réalisation d’une étude d’impact et donnait deux mois au gérant pour se mettre en conformité avec la réglementation en vigueur.

Dans un courrier du 30 avril 2015 la maire-adjointe de Paris chargée de la prévention et de la tranquillité publique faisait part aux copropriétaires du […] que ses services avaient connaissance des faits évoqués et précisait que l’épicerie située à cette adresse avait fait l’objet d’une fermeture administrative de 30 jours en décembre 2014-janvier 2015, un nouvel arrêté de fermeture de 30 jours devant prendre effet à compter du 4 mai suivant.

M. Y X, expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du 14 octobre 2016, recevait pour mission de se rendre sur place, relever et décrire les nuisances affectant l’immeuble du […]

Simart, procéder à toutes constatations de jour et de nuit, en détailler l’origine, les causes et l’étendue, fournir à la juridiction les éléments lui permettant de déterminer à qui elles sont imputables ainsi que leurs conséquences, donner son avis sur les préjudices et coûts induits ainsi que leur évaluation.

L’expert déposait son rapport le 8 janvier 2018. Il exposait notamment avoir procédé à une première visite inopinée le 22 décembre 2016 lui permettant de constater que « la SARL MUNA MBOA est bruyante », son activité la conduisant à diffuser « de la musique amplifiée de type discothèque dans le sous-sol audible dans les parties communes de l’immeuble ».

Une seconde visite inopinée le 21 janvier 2017 lui permettait de relever entre 22 h 30 et 23 h 30 des niveaux de bruit (bruits de discussions, d’ustensiles des cuisine) dans un appartement du rez-de-chaussée supérieurs à la limite réglementaire de 3 dB (A). Des odeurs de cuisine étaient également constatées dans l’escalier du bâtiment A jusqu’au 3ème étage ainsi que dans l’appartement de M. Z, odeurs provenant de la cuisine du restaurant transmises par la porte du restaurant donnant sur la cour et transmises par les fenêtres de l’escalier commun.

Les mêmes désordres étaient relevés lors d’une réunion tenue par l’expert le 9 mars 2017.

L’expert précisait dans son rapport que les nuisances sonores généraient

Page 7

Décision du 14 Janvier 2021

8ème chambre 2ème section N° RG 18/03908 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMUWE

des fréquences basses jusque dans les appartements du bâtiment A, les bruits de voix provenant de la cuisine impactant davantage les appartements du bâtiment B tandis que les odeurs étaient constatées dans les parties communes du bâtiment A et à l’intérieur de

l’appartement de M. A au troisième étage ainsi que dans la cour.

Enfin, l’expert faisait état du non-respect de plusieurs réglementations: décret n°2006-1099 du 31 août 2006 relatif à la lutte contre les bruits de voisinage, règlement sanitaire du département de Paris.

Sa conclusion était la suivante:

«Dans un contexte de logements d’habitations en plein Paris, une activité commerciale déclarée à l’origine comme pour une activité de vente de produits cosmétiques devient un restaurant polluant par les odeurs qui émanent d’une cuisine exempte d’équipement de traitement

d’air, les laissant s’échapper par la porte et se propager dans les parties communes ainsi que dans les appartements de copropriétaires.

L’activité diffusant de la musique type discothèque depuis la cave du sous-sol est bruyante. Par ailleurs, la promiscuité avec les appartements attenants ne permet pas la tranquillité de leurs occupants, des bruits de voix, de cris, de rires sont audibles dans les logements.

Concernant les odeurs, il a été proposé un devis pour l’installation d’un conduit débouchant en toiture, j’ai émis quelques remarques sur le risque de nuisances collatérales si certaines précautions n’étaient pas prises en compte. L’entreprise AIR SYSTEM affirme de manière péremptoire qu’elle a de l’expérience dans ce domaine.

Concernant le bruit, l’étude d’impact n’a pas été fournie et il n’a pas été donné suite à mes demandes. L’exploitant indique avoir pris des dispositions en accord avec le syndic, prétendant qu’il aurait trouvé un équilibre entre son activité et les demandes du syndic.

Le bailleur affirme également avoir fait tout ce qui était en son pouvoir pour mettre fin aux nuisances de son locataire. Il indique cependant que la cave est l’accessoire du local commercial, soulignant qu’il est normal qu’une activité commerciale y soit exercée, omettant de faire toute autre analyse relative aux nuisances qui en émanent en oubliant que les émergences relevées sont de l’ordre de 13,5 dB (A) ne sont donc pas conformes à la limite des 3 dB (A) fixées par la réglementation. »>

L’existence de troubles anormaux de voisinage, consistant en d’importantes nuisances sonores et olfactives, commençant au plus tard dans les premières semaines de l’année 2012 et se poursuivant durant plusieurs années, au moins jusqu’en mars 2017, troubles touchant aussi bien des parties communes que certaines parties privatives, est donc établie.

Leur existence est d’ailleurs confirmée par l’OFIE et non contestée par la SARL MUNA MBOA.

Ces troubles de jouissance sont intervenus en violation des dispositions sus-énoncées du règlement de copropriété qui interdit « le moindre trouble de jouissance » notamment lié au bruit, aux odeurs et à la

Page 8

Décision du 14 Janvier 2021

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/03908 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMUWE,

salubrité.

Sur l’évaluation du préjudice et la charge de son indemnisation

L’OFIE, se référant au rapport d’expertise, souligne que le demandeur n’a pas état devant lui d’un préjudice et que l’expert n’a pas proposé d’évaluation de celui-ci alors qu’il avait reçu mission de le faire.

Le syndicat réplique que l’expert a bien confirmé l’existence des nuisances et des troubles de voisinage qu’il a pu constater notamment dans les parties communes de l’immeuble.

Si le syndicat n’a pas évalué son préjudice devant l’expert judiciaire et si ce dernier n’a pas lui-même fait de proposition chiffrée dans son rapport, cette circonstance ne saurait priver le syndicat de la possibilité de demander au tribunal la réparation de son préjudice.

La SARL MUNA MBOA relève que le syndicat n’est recevable en sa demande de réparation d’un préjudice de jouissance que s’il justifie de troubles collectifs touchant l’ensemble des copropriétaires.

Le syndicat conteste la jurisprudence invoquée par la défenderesse et soutient au contraire que celle-ci donne au syndicat des copropriétaires qualité pour la réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots.

Aux termes de l’article 15 alinéa premier de loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droit afférents à l’immeuble. » Selon l’alinéa 4 du même article < En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires ».

En l’espèce, dès lors que le dommage a pour origine la violation du règlement de copropriété et concerne, outre certains copropriétaires pris individuellement, l’ensemble de la copropriété, le syndicat est recevable à demander réparation du préjudice qui en résulte.

Il ressort des constatations tant administratives qu’expertales que les troubles de voisinage ont consisté à la fois en nuisances sonores et en nuisances olfactives, que ces troubles étaient importants, à la fois dans leur intensité et dans leur amplitude horaire, qu’enfin ils se sont prolongés pendant une période d’au moins cinq ans.

La responsabilité principale des nuisances incombe à la SARL MUNA MBOA, à l’origine de l’ensemble des nuisances constatées alors qu’en qualité de locataire, conformément aux dispositions de l’article 8 de son contrat de location (pièce n°13 du syndicat), elle était tenue au respect du règlement de copropriété dont elle a expressément reconnu avoir pris connaissance.

Contrairement à ce que prétend la SARL MUNA MBOA la clause prévue à l’annexe 1 du bail selon laquelle le bailleur « autorise le preneur à effectuer, à ses frais exclusifs, risques et responsabilités, les

Page 9

Décision du 14 Janvier 2021

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/03908 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMUWE

travaux de remise en état du local pour parvenir aux fins d’exploitation de son commerce » ne constitue nullement une autorisation implicite de transformer le local en restaurant puisque l’article 9 de ce même contrat stipule au contraire que « le preneur s’engage » à n’ « exercer dans les lieux loués que le commerce de cosmétiques exotiques ».

Par ailleurs, les initiatives de l’OFIE en vue d’obtenir l’autorisation de la copropriété d’installer dans la cour un extracteur de fumée ne constitue pas non plus une autorisation implicite donnée au preneur de changer d’activité mais tout au plus l’engagement implicite d’autoriser ce changement d’activité si la copropriété donnait cette autorisation, ce qui ne s’est pas produit.

En toute hypothèse, le lancement d’un processus en vue de régulariser l’exploitation d’un restaurant ne pouvait dispenser la SARL MUNA MBOA du strict respect des dispositions du règlement de copropriété.

En revanche, il appartenait à l’OFIE, informée dès l’année 2012 des manquements imputables à sa locataire, de tirer les conséquences des violations répétées du règlement de copropriété dont celle-ci se rendait responsable en engageant les voies de droit permettant de mettre fin à son maintien dans les lieux, ce qu’elle n’a fait que par une sommation visant la clause résolutoire adressée à sa locataire le 9 juin 2016 soit plus de quatre ans après le début des troubles de voisinage. L’OFIE a donc également contribué par sa passivité à la réalisation du dommage subi par le syndicat.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande du syndicat et de condamner in solidum la SARL MUNA MBOA et l’OFIE à payer au syndicat la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts pour la réparation de son préjudice.

Compte tenu des éléments sus-mentionnés, dans les rapports entre les défenderesses, l’imputabilité du préjudice sera répartie à concurrence de 70% à la charge de la SARL MUNA MBOA et à concurrence de 30%

à la charge de l’OFIE.

Sur les demandes accessoires

La SARL MUNA MBOA et l’OFIE seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance, y compris les frais de l’expertise, dont distraction au profit du conseil du demandeur.

L’équité commande de fixer à 5.000 € la somme mise à charge de la SARL MUNA MBOA et l’OFIE in solidum sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile.

La décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe suivant jugement contradictoire rendu en premier ressort

DECLARE recevable l’action du syndicat de copropriétaires du […] à Paris (18ème);

Page 10

Décision du 14 Janvier 2021

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/03908 – N° Portalis 352J-W-B7C-CMUWE

CONDAMNE in solidum l’OFFICE FRANCAIS INTER

ENTREPRISES (OFIE) et la SARL MUNA MBOA à payer au Syndicat des copropriétaires du […] la somme de 20.000 € en réparation du préjudice subi au titre du trouble de voisinage;

CONDAMNE in solidum l’OFFICE FRANCAIS INTER

ENTREPRISES (OFIE) et la SARL MUNA MBOA à payer au Syndicat des copropriétaires du […] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

FIXE à 70 % pour la SARL MUNA MBOA et à 30 % pour l’OFFICE FRANCAIS INTER-ENTREPRISES la répartition dans leurs rapports entre eux des sommes mises à leur charge par le présent jugement;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires du […] du surplus de ses demandes;

CONDAMNE in solidum l’OFFICE FRANCAIS INTER

ENTREPRISES (OFIE) et la SARL MUNA MBOA aux dépens, y compris les frais de l’expertise, dont distraction au profit de M^e Laurent CHAPOT, avocat, qui sera autorisé à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 14 Janvier 2021

La Greffière La Présidente

نعداما

En conséquence, la République française mande et ordonne

à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires

d’y tenir la main à tous commandants et officiers de la force publique de pretermain-forte lorsqu’ils en seront légalement requis

En foi de quoi la présente décision a été signée par le directeur de greffe

Page 11