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Références à rappeler RG N° 11-21-000842
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Numéro de minute :
DEMANDEUR:
Madame X Y Z représenté(e) par M^e HUBERT Denis
DEFENDEUR:
SCI SKAGE
Copie conforme délivrée le: 2811212021
à AA AB
Copie exécutoire délivrée le: 2811212021
à: M^e HUBERT Denis
JUGEMENT
DU 10 DÉCEMBRE 2021
DEMANDEUR
Madame X Y Z 73 rue Legendre, 75017
PARIS, représentée par M^e HUBERT Denis, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR
SCI SKAGE 18 rue de la Condamine, 75017 PARIS, représentée par AA AB, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION
Juge des contentieux de la protection : THAUNAT Caroline
Greffier COLIN Virginie :
DATE DES DEBATS
14 octobre 2021
DÉCISION:
contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2021 par THAUNAT
Caroline juge des contentieux de la protection assistée de COLIN Virginie, greffier

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EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé du 11 mars 2020 prenant effet le même jour, M^me Z X Y a pris à bail à la SCI SKAGE un appartement à usage d’habitation situé 73 rue Legendre
75017 Paris moyennant un loyer mensuel de 2142 euros de loyer de base auquel s’ajoute un complément de loyer de 386 euros pour un montant total mensuel de 2510 euros, outre 90 euros de provisions sur charges.
Par lettre du 9 juin 2020, M^me Z X Y a saisi la commission de conciliation de
Paris aux fins de contestation du complément de loyer prévu au bail.
La commission de conciliation de Paris a rendu un avis le 5 octobre 2020.
Par acte d’huissier en date du 8 décembre 2020, M^me Z X Y a assigné la SCI
SKAGE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins
d’annulation du complément de loyer de 368 euros stipulé au bail, la condamnation de la SCI SKAGE à lui verser la somme de 3680 euros en remboursement des compléments de loyers versés depuis son entrée dans les lieux et à la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.
Au soutien de ses demandes, M^me Z X Y se fonde sur l’article 140 de la loi du
23 novembre 2018 et indique que le logement en question ne présente pas les caractéristiques de location ou de confort particulières en comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique et que le complément de loyer s’en trouve injustifié.
Initialement appelée à l’audience du 6 avril 2021, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du
14 octobre 2021,
A l’audience du 14 octobre 2021, M^me Z X Y, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance au titre du complément de loyer dont elle demande restitution à la somme de 4416 euros (soit 12 x 368 euros).
La SCI SKAGE, représentée par son conseil, conclut au débouté des demandes et à la condamnation de M^me Z X Y à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SCI SKAGE allègue pour justifier le complément de loyer que l’immeuble est bien entretenu, et sécurisé, localisé dans un quartier à forte demande sur un emplacement d’exception, repeint, que M^me Z X Y avait parfaitement connaissance de ces éléments lorsqu’elle a signé le bail. Il souligne que devant la commission de conciliation M^me Z X Y avait indiqué être d’accord pour payer un complément de 100 euros pour tenir compte de la cuisine équipée.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 décembre 2021.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’annulation du complément de loyer et sa restitution
En application des dispositions de l’article 140 III b) de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique "un complément de loyer peut être

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appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.
Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice
s’applique à compter de la prise d’effet du bail.
En l’espèce, M^me Z X Y a saisi la commission de conciliation par courrier du 5 juin 2020 soit moins de trois mois après la signature du bail laquelle a rendu son avis le 10 octobre
2020; en l’absence de conciliation, M^me Z X Y a saisi le juge des contentieux de la protection le 8 décembre 2020 soit moins de 3 mois après l’avis de la commission. Aucune fin de non recevoir ne peut être relevée.
Ainsi que prévu par le texte, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort justifiant le complément de loyer, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
S’agissant des caractéristiques de localisation, la SCI SKAGE souligne l’emplacement dans le quartier des Batignolles dit à forte demande, bien desservi par les transports en commun et à proximité de plusieurs grands parcs tous à moins de 15 minutes à pieds. Or, il sera relevé que cette localisation commune à l’ensemble des logements du quartier des Batignolles ne permettent pas de justifier un complément de loyer sauf à considérer que tous les logements de ce quartier le justifient.
En effet, le bien litigieux ne se situe ni en bordure du square des Batignolles, ni en bordure du parc
Monceau ni du parc Martin Luther King et il n’a pas de vue directe sur un quelconque monument parisien. L’argument selon lequel il se trouverait à 30 minutes à pied de divers monuments historiques ne saurait prospérer dans une ville comme Paris où la plupart des quartiers sont à moins de 30 minutes d’un monument.

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S’agissant des caractéristiques de confort, la SCI SKAGE allègue que l’immeuble est de < Haut standing » et qu’il dispose d’un ascenseur, d’une cour et d’un petit jardin arboré et que certaines pièces ont été repeintes lors de l’entrée dans les lieux, que l’électricité et le revêtement du sol ont été repris et qu’il bénéficie d’une cuisine équipée, d’une terrasse et d’une cave.
Il sera relevé que bien que refait à neuf en 2016 et que certaines pièces aient été repeintes avant l’entrée dans les lieux, l’état des lieux entrée mentionne des revêtements muraux et au sol en «< bon état » pour la plupart et parfois même en état d’usage voire en mauvais état. S’agissant notamment des volets et des fenêtres, il est précisé que certaines ne s’ouvrent pas, que les peintures d’une des chambres est sale, que la poignée de la porte de la salle de bain est cassée, de même que le récepteur du flexible de la douche. Il est également indiqué que la machine à laver ne fonctionne que lorsque la lumière de la salle de bain est allumée.
Il sera également observé que cet appartement ne dispose pas de terrasse ni même de balcon, que la présence d’une cour est une caractéristique relativement commune des logements parisiens (d’autant qu’il est indiqué que cette cour accueille le local poubelle), de même que la présence d’un sas avec interphone à l’entrée.
En conséquence, la SCI SKAGE ne rapporte pas la preuve de caractéristiques de confort et de localisation justifiant un complément de loyer de 368 euros.
En revanche, ainsi que relevé par la commission de conciliation de la ville de PARIS dans son avis du 15 octobre 2020, la locataire a reconnu elle-même que l’appartement était équipé d’une cuisine équipée, que cette caractéristique pouvait justifier un complément de loyer de 100 euros.
En conséquence, le complément de loyer sera fixé à 100 euros sur une période 12 mois et la SCI SKAGE sera condamnée à verser à M^me Z X Y la somme de 3216 euros (268 euros x 12).
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de M^me Z X Y les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
FIXE le complément de loyer à 100 euros en plus du loyer de référence,
CONDAMNE la SCI SKAGE à verser à M^me Z X Y la somme de 3216 euros en remboursement de la partie du complément de loyer injustifiée depuis le 11 mars 2020;

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CONDAMNE la SCI SKAGE à verser à M^me Z X Y la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE la SCI SKAGE aux dépens.
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPELLE l’exécution provisoire.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
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En conséquence, la République française mande et ordonne
à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires
d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision a été signée par
DE PARIS le directeur de greffe
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