TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS ¹
1/1/2 resp profess du drt
N° RG 21/01801 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTYJQ
N° MINUTE :
Assignation du : 29 Janvier 2021
Expéditions exécutoires délivrées le :
JUGEMENT rendu le 23 Mars 2022
DEMANDERESSE
Madame X Y […]
représentée par Maître Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0483
DÉFENDEURS
S.C.P. Z CLERMONT, AA AB et AC BEAUDOIN […]
Monsieur AA AB […]
Madame AC BEAUDOIN […]
représentés par Maître Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0499
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Décision du 23 Mars 2022 1/1/2 resp profess du drt N° RG 21/01801 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTYJQ
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente adjointe Présidente de formation,
Monsieur Eric MADRE, Juge Madame Lucie LETOMBE, Juge Assesseurs,
assistés de Samir NESRI, Greffier
DEBATS
A l’audience du 16 Février 2022 tenue en audience publique
JUGEMENT
- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Signé par Madame Anne BELIN, Présidente, et par Monsieur Samir NESRI, greffier lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ÉLÉMENTS DU LITIGE
Madame AD AE est propriétaire d’un appartement et d’une cave situés 11, […] à Paris.
Suivant acte authentique reçu le 10 mars 2020 par Maître AC AG, Madame AE a promis de vendre ces biens immobiliers à Monsieur et Madame AF au prix de 1.664.000 euros, hors frais de vente et de négociation. L’acte prévoyait notamment une condition suspensive d’obtention d’un prêt par les époux AF devant être levée avant le 15 mai 2020, et précisait que la promesse expirait le 26 juin 2020.
Ultérieurement, les époux AF ont indiqué à Madame AE que compte tenu de la situation sanitaire et du confinement, leurs démarches d’obtention du prêt étaient ralenties.
Le 25 mai 2020, un avenant à la promesse de vente était signé entre les parties afin de proroger le délai de la condition suspensive d’obtention de prêt au 26 juin 2020. L’acte prévoyait également une diminution du prix des biens vendus à 1.614.000 euros, hors frais de vente et de négociation, et ouvrait un nouveau délai de rétractation de 10 jours au profit des acquéreurs. Il mentionnait en outre une prorogation du délai de levée d’option au 10 juillet 2020.
Le 3 juin 2020, les époux AF ont informé le vendeur qu’ils entendaient exercer leur faculté de rétractation.
C’est dans ces circonstances que Madame AE a assigné devant ce tribunal la SCP Clermont AH et AG, Maître AA AH et Maître AC AG, par acte du 29 janvier 2021.
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Aux termes de son assignation, Madame AE demande au tribunal de condamner solidairement la SCP Clermont AH et AG, Maître AA AH et Maître AC AG à lui payer :
- 84.000 euros au titre de la perte de chance de vendre son appartement au prix de 1.614.000 euros ;
- 10.511,64 euros représentant les charges supplémentaires payées, somme arrêtée à la date de l’assignation ;
- 100.000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle fait grief au notaire d’avoir indiqué un prix erroné dans le compromis de vente, et de ne pas l’avoir informée de façon circonstanciée des conséquences de la signature de l’avenant portant sur un prix modifié, notamment s’agissant de la réouverture d’un délai de rétractation.
Sur le préjudice matériel subi, Madame AE fait valoir qu’elle a perdu la chance de vendre son appartement au prix de 1.614.000 euros net vendeur, les acquéreurs ayant de grandes chances d’obtenir leur crédit. Elle ajoute que compte tenu des conditions économiques difficiles, elle rencontre des difficultés pour vendre le bien immobilier et a été contrainte de baisser le prix de vente à 1.530.000 euros, alors que ses perspectives de vente étaient meilleures au début de l’année 2020.
Elle explique que ce préjudice est également constitué par la différence, depuis le mois de juillet 2020, entre les charges payées pour l’appartement et la cave objets du compromis (remboursement du prêt immobilier, crédit à la consommation destiné à financer le ravalement, taxes foncières et charges de copropriété) et celles qu’elle aurait payées pour l’appartement qu’elle envisageait d’acheter, lesquelles auraient été moindres, notamment grâce au remboursement de ses deux emprunts au moyen du fruit de la vente.
S’agissant du préjudice moral, elle indique que la circonstance qu’elle n’ait pas pu vendre son appartement a rendu sa situation financière critique et anxiogène, car elle est au chômage et élève seule deux enfants mineurs.
En défense, aux termes des conclusions du 28 avril 2021, la SCP Clermont AH et AG, Maître AH et Maître AG demandent au tribunal de :
- juger Madame X AE mal fondée en l’intégralité de ses demandes et l’en débouter ;
- condamner Madame X AE à leur payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;
- rejeter toute exécution provisoire du jugement à intervenir.
Sur la faute, les défendeurs affirment d’abord qu’aucune des parties n’avait relevé l’erreur relative au prix de vente, que c’est à l’occasion de la demande de prorogation du délai pour lever la condition suspensive d’obtention de prêt que celle-ci a été révélée, et que la demanderesse n’avait en tout état de cause pas d’autres choix que de l’accepter pour poursuivre l’opération face aux difficultés rencontrées par les acheteurs pour finaliser leur emprunt.
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Ils ajoutent que Madame AE était informée des effets de la modification du prix, puisqu’il lui avait été indiqué par l’étude que l’avenant devrait être adressé à nouveau aux acquéreurs pour la « re-notification SRU ».
Sur les préjudices invoqués, ils soutiennent qu’ils ne sont pas fondés, la preuve n’étant d’abord pas rapportée que les acquéreurs auraient finalement obtenu leur prêt ; que par ailleurs les charges qu’elle règle actuellement au titre de son appartement ne sauraient constituer un préjudice qui leur est imputable, puisqu’elle en est demeurée propriétaire et qu’elles constituent la contrepartie de son occupation ; que les difficultés de santé qu’elle invoque ne sont pas la conséquence de la faute alléguée.
La clôture de la mise en état a été fixée au 9 septembre 2021 par ordonnance du même jour.
A l’audience du 16 février 2022, l’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2022, date de la présente décision.
SUR CE
Sur la responsabilité du notaire :
Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de la mission qui lui est confiée, tant à raison de son obligation de diligence, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil, qui inclut celui d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, obligations dont la preuve de l’exécution lui incombe.
Il appartient en revanche au client qui entend voir engager la responsabilité civile de son notaire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.
Par ailleurs, en application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation “Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte”.
Enfin, une modification substantielle du contrat intervenue entre l’avant-contrat et l’acte de vente engendre l’octroi d’un nouveau délai de rétractation (Civ. 3e, 8 juill. 2014, no 13-19.330 ; Cass. 3e civ., 26 sept. 2007 n°06-17.187).
En l’espèce, il n’est pas contesté, et cela résulte au demeurant de l’offre d’achat des époux AF du 2 février 2020, que le prix de 1.664.000 euros incluait les frais de négociation à hauteur de 50.000 euros. En cela, le compromis de vente comportait une erreur sur le prix net vendeur, imputable au notaire rédacteur.
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Cette erreur, en ce qu’elle portait sur un élément essentiel du contrat, nécessitait la rédaction d’un avenant et emportait un nouveau de délai rétractation. Il sera relevé qu’il importe peu à cet égard que Madame AE ait accepté de proroger le délai d’obtention d’un prêt par les acqueréurs, cette seule circonstance, en ce qu’elle ne constituait pas une modification substancielle du contrat, n’imposant pas l’ouverture d’un nouveau de délai de rétractation.
Il appartenait en outre au notaire d’appeler l’attention de Madame AE sur les conséquences de l’avenant en ce qu’il avait modifié le prix de vente, la seule mention dans un mail qu’il lui a adressé de la nécessité d’adresser l’avenant aux acquéreurs "pour la renotification SRU" n’étant aucunement éclairante sur ce point.
Par ces manquements à ses obligations de diligence et d’information, Maître AG a engagé sa responsabilité à l’égard de Madame AE.
Reste qu’il appartient à celle-ci de démontrer la réalité de la perte de chance qu’elle invoque comme conséquences de ces manquements.
Elle explique que la perte de chance porte sur deux éléments :
- ne pas avoir vendu les biens immobiliers au prix de 1.614.000 euros :
Au cas présent, ce préjudice demeure incertain tant que l’appartement et la cave n’ont pas été vendus, le montant et la date de la vente permettant seuls d’établir puis d’évaluer le préjudice subi au titre de cette perte de chance.
- avoir été contrainte de payer une somme supérieure au titre des taxes et charges afférentes aux biens immobilier :
Il est établi que Madame AE avait signé une promesse d’achat d’un appartement le 20 avril 2020, dont les charges de copropriété et la taxe foncière afférentes sont inférieures à ce qu’elle paye pour l’appartement situé […], à hauteur de 171 euros par mois pour les premières et de 808 euros par an pour la seconde.
Ayant accepté de proroger le délai de réitération au mois de juillet 2020, la perte de chance portait sur la somme de 1.430 euros arrêtée à la date de délivrance de l’assignation.
S’agissant des deux prêts invoqués, et à défaut de connaître la situation financière globale de la demanderesse, il n’est pas établi la perte de chance pour elle de procéder à leur remboursement.
Compte tenu de l’aléa tenant au risque que les acquéreurs n’obtiennent pas le financement attendu, plutôt modéré compte tenu de la teneur des messages échangés à cet égard avec Madame AE, que le tribunal fixe à 80%, Maître Baudoin et la SCP Clermont AH et AG seront condamnées solidairement à lui verser la somme de 1.144 euros.
Sur le préjudice moral, Madame AE fait valoir à juste titre la déception et les tracas occasionnés par le défaut de diligence du notaire, ce qui justifie la condamnation solidaire de Maître AG et
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de la SCP Clermont AH et AG à lui payer en réparation la somme de 1.500 euros.
Les demandes formées à l’encontre de Maître AH sont rejetées, à défaut de démonstration de son intervention dans les opératiosn litigieuses.
Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
La SCP Clermont AH et AG et Maître AC AG, partie succombante, doivent être condamnées solidairement aux dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la partie demanderesse, la SCP Clermont AH et AG et Maître AC AG sont condamnées solidairement à verser à Madame AD AE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, et en équité, la demande formée à ce titre par la SCP Clermont AH et AG et Maître AC AG, et également par Maître AH, est rejetée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,
- Condamne solidairement la SCP Clermont AH et AG et Maître AC AG à payer à Madame AD AE la somme de 2.644 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Condamne solidairement la SCP Clermont AH et AG et Maître AC AG aux dépens ;
- Condamne solidairement la SCP Clermont AH et AG et Maître AC AG à payer à Madame AD AE la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;
- Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Fait et jugé à Paris le 23 Mars 2022
Le Greffier Le Président
S. NESRI A. BELIN
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