MINUTE N° : JUGEMENT DU : 08 Décembre 2023 DOSSIER N° : N° RG 21/06726 – N° Portalis DB3T-W-B7F-S3Z4 AFFAIRE : SAS CAIMAN C/ Commune LE […]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
3ème Chambre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRESIDENT : Monsieur VERNOTTE, Vice-Président
Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.
GREFFIER : M^me REA
PARTIES :
DEMANDERESSE
SAS CAIMAN, dont le siège social est […] […]
représentée par M^e Loïc THOREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0108
DEFENDERESSE
Commune LE […], […] Hôtel de Ville, 1, place Jean Jaures – 94270 LE […]
représentée par M^e Benoît JORION, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1758
Clôture prononcée le : 15 juin 2023 Débats tenus à l’audience du : 16 octobre 2023 Date de délibéré indiquée par le Président : 08 décembre 2023 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 08 décembre 2023.
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EXPOSE DU LITIGE :
Par acte du 1 juin 2020, La commune du Kremlin Bicêtre a consenti à La SAS CAIMAN, une convention d’occupation précaire portant sur des locaux situés 2[…], au […] (94), pour une durée d’un an renouvelable par reconduction expresse sans pouvoir excéder trois ans.
Par courrier du 07 octobre 2020, le Maire de la commune du […] a informé La SAS CAIMAN de son intention de mettre fin à la convention le 31 mai 2021.
Par courrier du 25 mai 2021, La SAS CAIMAN a mis en demeure La commune du Kremlin Bicêtre de signer un bail commercial à effet du 01 juin 2021. Aucune réponse n’a été donnée par la commune.
Le 02 juin 2021, La commune du Kremlin Bicêtre a signifié à La SAS CAIMAN une sommation de quitter les lieux.
Par requete du 29 septembre 2021, La SAS CAIMAN a demandé au tribunal administratif de Melun d’annuler la décision implicite de rejet du Maire de La commune du Kremlin Bicêtre refusant de signer le bail commercial. Cette affaire est actuellement pendante.
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Suivant assignation délivrée par huissier le 6 octobre 2021, La SAS CAIMAN a attrait La commune du Kremlin Bicêtre devant le tribunal judiciaire de Créteil afin que lui soit reconnu un droit au bail à compter du 01 juin 2021.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2022, La SAS CAIMAN a demandé à la juridiction de :
- juger que la SAS CAIMAN bénéficie, à compter du 01er juin 2021 d’un bail commercial de 9 années entières et consécutives commençant à courir le 01er juin 2021 pour se terminer le 31 mai 2030 reprenant (à défaut d’accord entre les parties) les conditions financières jusqu’alors appliquées ; en ORDONNER l’exécution ;
- condamner subsidiairement, si par extraordinaire le Tribunal devait ne pas faire droit à la demande de bail de la requérante, la Ville du KREMLIN BICETRE à indemniser la SAS CAIMAN ; ce, à hauteur d’une somme que la requérante évalue à ce jour à une somme de 100.000,00 d'€uros, sauf à parfaire ;
- ordonner à titre plus subsidiaire, le SURSIS A STATUER jusqu’à ce que le Tribunal Administratif ne se prononce sur la validité de la décision du Maire de la Commune de mettre un terme à la Convention en cours et de ne pas faire droit à la régularisation d’un bail commercial
- accorder à titre infiniment subsidiaire à la SAS CAIMAN, un délai de grâce de 24 mois pour libérer les lieux, les conditions contractuelles antérieures demeurant en vigueur jusqu’à expiration de ce délai ;
- condamner en tout état de cause la VILLE DU KREMLIN BICETRE à payer à la SAS CAIMAN la somme de 2.000,00 €uros en application des dispositions de l’article 700 du CPC d’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du CPC ;
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 – condamner la VILLE DU KREMLIN BICETRE aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Loïc THOREL, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 décembre 2022, La commune du Kremlin Bicêtre a conclu au débouté des prétentions adverses.
A titre principal :
- constater que le Tribunal n’est saisi d’aucune prétention à titre principal émanant de la société SAS CAIMAN ;
- débouter la SAS CAIMAN de l’ensemble de ses prétentions ;
- constater que la convention d’occupation précaire s’est terminée le 31 mai 2021 ;
- ordonner l’expulsion de la SAS CAIMAN et de tous occupants de son chef des lieux […] 2[…] au […] par l’intermédiaire d’un Huissier de justice au besoin as[…]té d’un serrurier et as[…]té de la force publique, sous astreinte de 350 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance d’expulsion ;
- fixer l’indemnité d’occupation due par la SAS CAIMAN au montant de la dernière redevance, soit à ce jour à la somme de 300 euros par mois, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
- condamner la SAS CAIMAN au règlement de cette indemnité d’occupation à la Commune du […] jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
A titre subsidiaire :
- constater que la convention d’occupation précaire s’est terminée le 31 mai 2021 ;
- ordonner l’expulsion de la SAS CAIMAN et de tous occupants de son chef des lieux […] 2[…] au […] par l’intermédiaire d’un Huissier de justice au besoin as[…]té d’un serrurier et as[…]té de la force publique, sous astreinte de 350 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance d’expulsion ;
- fixer l’indemnité d’occupation due par la SAS CAIMAN au montant de la dernière redevance, soit à ce jour à la somme de 300 euros par mois depuis le mois de juin 2021 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
- condamner la SAS CAIMAN au règlement de cette indemnité d’occupation à la Commune du […] jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
En tout état de cause :
- condamner la SAS CAIMAN à verser à la Commune du KREMLINBICETRE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais de signification du commandement de payer.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.
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L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 juin 2023, l’affaire a été fixée à l’audience du 16 octobre 2023 et mise en délibéré au 8 décembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION :
A titre liminaire, sur la caractérisation des prétentions formulées par La SAS CAIMAN à l’encontre de La commune du Kremlin Bicêtre
La commune du Kremlin Bicêtre prétend que La SAS CAIMAN ne formule aucune prétention à son égard, se bornant à demander au tribunal de « dire et juger ».
Or, la simple lecture du dispositif des conclusions n° 2 de la demanderesse, permet de constater qu’elle demande au tribunal de requalifier la convention d’occupation précaire en bail commercial de droit commun, ce qui est une véritable prétention sai[…]sant le tribunal, de condamner subsidiairement La commune du Kremlin Bicêtre à des dommages et intérêts, de surseoir à statuer et de lui accorder des délais de grâce, chacune de ces demandes étant une prétention au sens du code de procédure civile.
Dans ces circonstances, il convient de retenir que le tribunal est valablement saisi de prétentions formulées par La SAS CAIMAN à l’encontre de La commune du Kremlin Bicêtre.
Sur les demandes principales
- Sur la demande de requalification en bail commercial
En vertu de l’article 1102 du code civil, “Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi”
La convention d’occupation précaire, qui n’est pas soumise au statut des baux commerciaux, ne fait naître aucun droit à renouvellement.
En l’espèce, l’examen de l’article 1 de la convention d’occupation précaire du 01 juin 2020 fait apparaître que les parties ont expressément écarté l’application du statut des baux commerciaux prévu aux articles L145-1 et suivants du code de commerce.
L’article 1 prévoit également que « la présente mise à disposition est consentie temporairement dans l’attente de la reprise des locaux en vue de la réalisation d’une opération répondant aux objectifs du preneur ». La demanderesse déduit de cette stipulation l’engagement de La commune du Kremlin Bicêtre de transformer avant son terme la convention d’occupation précaire en contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux.
Cependant, les termes de cette stipulation sont équivoques et ne comportent pas mention explicite d’une telle promesse de la part du bailleur. L’objet de l’opération répondant aux objectifs du preneur, qui est censée conditionner la reprise des locaux, n’est pas précisé, pas plus que le délai dans lequel est censée se réaliser cette opération. Aussi, en l’état de sa rédaction imprécise, cette clause de l’article 1 ne permet pas, à elle seule, de déduire que La commune du Kremlin Bicêtre se serait engagée à transformer la convention d’occupation précaire en bail d’une durée classique soumis au statut des baux commerciaux.
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En outre, l’interprétation que fait La SAS CAIMAN de la clause litigieuse stipulée à l’article 1 entre en contradiction totale avec les termes de l’article 3, selon lesquels « la présente convention est conclue à compter du 01 juin 2020 et acceptée pour une durée d’un an renouvelable pour la même périodicité par reconduction expresse, sans toutefois excéder trois années. La présente convention pourra être dénoncée chaque année moyennant un préavis de deux mois par lettre recommandée avec accusé de réception (…) ».
Aussi La SAS CAIMAN doit-elle rapporter la preuve d’éléments extérieurs à la convention d’occupation précaire, venant corroborer son interprétation en faveur de la promesse de La commune du Kremlin Bicêtre de convertir la convention en bail d’une durée classique.
Or, La SAS CAIMAN ne rapporte pas le moindre élément de preuve qui viendrait corroborer l’interprétation qu’elle fait de cette clause. Au contraire, il apparaît que dès le 07 octobre 2020, soit trois mois seulement après la signature de la convention d’occupation précaire, le Maire de La commune du Kremlin Bicêtre a écrit à La SAS CAIMAN pour dénoncer expressément ladite convention en des termes non équivoques, l’informant de son « intention de ne pas renouveler cette convention de mise à disposition et de mettre ainsi un terme à celle-ci à échéance du 31 mai 2021 ». Le courrier fait ensuite une référence explicite au préavis de deux mois prévu par l’article 3 susvisé. La conclusion d’une telle convention d’occupation précaire s’inscrit par ailleurs dans un contexte de révision du PLU engagée le 17 novembre 2015, via la rénovation urbaine du quartier Lech Walesa où se situent les locaux occupés par La SAS CAIMAN, en partenariat avec l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France qui a procèdé à plusieurs acquisitions amiables en ce sens. Il est d’usage pour les personnes publiques propriétaires de parcelles, à l’occasion de telles opérations d’aménagement du territoire et pour entretenir l’activité et l’économie locale, de conclure avec les acteurs économiques locaux des conventions d’occupation précaire dans l’attente des travaux qui doivent intervenir à court terme. La conclusion de la convention d’occupation précaire du 01 juin 2020 entre La commune du Kremlin Bicêtre et La SAS CAIMAN s’inscrit totalement dans ce contexte.
Par conséquent, il convient de retenir que la preuve n’est pas rapportée d’un engagement de La commune du Kremlin Bicêtre de convertir la convention d’occupation précaire consentie à La SAS CAIMAN le 01 juin 2020 en bail commercial classique soumis aux dispositions des articles L145-1 et suivants du code de commerce.
La dénonciation de cette convention est intervenue suivant lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 11 octobre 2020, soit dans le délai prévu à cet effet par l’article 3. Elle a donc pris fin le 21 mai 2021.
- Sur la demande indemnitaire
La SAS CAIMAN demande à titre subsidiaire au tribunal de condamner La commune du Kremlin Bicêtre à l’indemniser de la somme de 100 000 €, reprenant en cela la demande qu’elle a formée devant le tribunal administratif. Cependant, elle ne fonde pas cette demande en droit, alors qu’elle semble envisager la responsabilité délictuelle de la défenderesse issue de l’article 1240 du code civil. La demanderesse n’explique ni ne démontre l’existence d’une moindre faute de la part de La commune du Kremlin Bicêtre, pas plus qu’elle ne justifie de l’existence, de la nature – économique, perte de chance de contracter un bail commercial – ou encore de l’étendue de son préjudice.
Dans ces circonstances, il convient de rejeter la demande indemnitaire formée par La SAS CAIMAN.
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- Sur la demande de sur[…] à statuer
En vertu de l’article 378 du code de procédure civile, « La décision de sur[…] suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. »
En l’espèce, il n’existe pour le moment aucun lien contractuel entre La commune du Kremlin Bicêtre et La SAS CAIMAN, concernant la présence de cette dernière dans les locaux litigieux. La SAS CAIMAN est occupante sans droit ni titre.
Le recours devant le tribunal administratif a pour objectif d’enjoindre La commune du Kremlin Bicêtre à lui consentir un bail commercial, c’est-à-dire à créer ce lien de droit aujourd’hui inexistant. La future décision du tribunal administratif n’a aucune incidence sur la saisine du présent tribunal : le juge judiciaire peut parfaitement statuer sur la demande d’expulsion sans devoir attendre le prochain jugement du tribunal administratif qui, s’il est en faveur de La SAS CAIMAN, n’aura pas pour effet de faire naître un bail commercial, mais seulement d’enjoindre La commune du Kremlin Bicêtre à le consentir à celle-ci.
En revanche, l’attente de la décision du tribunal administratif peut avoir une incidence sur l’exécution forcée d’un jugement ordonnant l’expulsion de La SAS CAIMAN, et en cela fonder un éventuel recours de La SAS CAIMAN devant le juge de l’exécution.
Dans ces circonstances, il convient de rejeter la demande de sur[…] à statuer dans l’attente du jugement du tribunal administratif.
Sur les demandes reconventionnelles
En vertu de l’article 544 du code civil, « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
En l’espèce, il est acquis que La SAS CAIMAN occupe sans droit ni titre les locaux […] 02 rue Lech Walesa au […], depuis l’expiration de la convention d’occupation précaire le 01 juin 2021. Il convient d’ordonner son expulsion qui ne pourra intervenir qu’à l’issue d’un délai de 6 mois à compter de la présente décision, afin de permettre à La SAS CAIMAN de libérer les lieux convenablement et de trouver d’autres locaux pour se réinstaller.
Il convient d’assortir cette décision d’une astreinte provisoire de 300 € par jour de retard, commençant à courir à l’expiration du délai de six mois pour quitter les lieux, et pendant trois mois.
La SAS CAIMAN sera redevable d’une indemnité d’occupation de 300 € par mois, commençant à courir le 01 juin 2021 et jusqu’à son départ effectif des lieux
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner La SAS CAIMAN aux entiers dépens.
Il y a lieu en outre de condamner La SAS CAIMAN à payer à La commune du Kremlin Bicêtre la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile
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L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
REJETTE la demande de requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial, formée par La SAS CAIMAN ;
REJETTE la demande indemnitaire formée par La SAS CAIMAN ;
DIT que la convention d’occupation précaire consentie le 01 juin 2020 par La commune du Kremlin Bicêtre à La SAS CAIMAN, pour les locaux […] 02 rue Lech Walesa au […], a pris fin le 01 juin 2021 ;
DIT n’y avoir lieu de surseoir à statuer sur la demande d’expulsion ;
ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les six mois du prononcé de la présente décision, l’expulsion de La SAS CAIMAN et de tout occupant de son chef des lieux avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
ASSORTIT la condamnation à libérer les lieux ci-dessus prononcée, d’une astreinte provisoire de 350 € par jour de retard, commençant à courir 15 jours après la signification de la présente décision, et ce pendant trois mois ;
SE RÉSERVE la liquidation de l’astreinte ;
DIT, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
FIXE l’indemnité d’occupation due par La SAS CAIMAN, à compter du 01 juin 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme de 300 € par mois ;
CONDAMNE La SAS CAIMAN à payer à La commune du Kremlin Bicêtre la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DIT n’y avoir lieu de suspendre l’exécution provisoire de la présente décision ;
CONDAMNE La SAS CAIMAN aux entiers dépens.
Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT TROIS ET LE HUIT DECEMBRE
LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.
Le GREFFIER Le PRESIDENT
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