TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
N° RG 22/[…]730 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXD2 T
N° : 7
Assignation du : 14 Juin 2022
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2 copies exécutoires délivrées le:
JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
rendue le 26 octobre 2022
par X-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de […], agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Rokhaya NIANG, Greffier.
DEMANDERESSE
VILLE DE PARIS, prise en la personne de Madame la Maire de […], M^me X Y Place de […]hôtel de Ville 75004 PARIS représentée par Maître Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844
DEFENDERESSES
Madame Z AA […]
Madame AB AA […]
représentées par M^e Lorène DERHY, avocat au barreau de PARIS
- #E1320
DÉBATS
A […]audience du 06 Septembre 2022, tenue publiquement, présidée par X-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Rokhaya NIANG, Greffier,
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Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Vu […]assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 14 juin 2022, et les motifs y énoncés,
EXPOSE DU LITIGE
Par exploit délivré le 14 juin 2022, la Ville de […] a fait citer Madame Z AA, née le […] en […] et Madame AC AA, née le […] à […], devant le président du tribunal judiciaire de […] saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de […]article L. 631-7 du code de la construction et de […]habitation, concernant un appartement situé […][…] (bâtiment B, […], […], […], […]).
L’affaire s’est plaidée à […]audience du 6 septembre 2022.
Par conclusions déposées et soutenues à […]audience, la Ville de […] demande de :
• condamner in solidum Madame Z AA et Madame AC AA à une amende civile de 50.000 € et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé conformément aux dispositions de […]article L. 651-2 du code de la construction et de […]habitation ; A titre subsidiaire, si par extraordinaire le président du tribunal venait à considérer que le bien litigieux était la résidence principale de Madame Z AA et de Madame AC AA,
• condamner in solidum Madame Z AA et Madame AC AA à une amende civile de 10.000 € et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé conformément aux dispositions de […]article L. 324-2-1 du code du tourisme ; En tout état de cause,
• débouter Madame Z AA et Madame AC AA de […]ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
• condamner in solidum Madame Z AA et Madame AC AA à verser à la Ville de […] une somme de 2.000 € au titre de […]article 700 du code de procédure civile ;
• condamner in solidum Madame Z AA et Madame AC AA aux entiers dépens d’instance.
Au soutien de ses prétentions, la Ville de […] fait valoir à titre principal que le local en cause est à usage d’habitation sans aucun changement d’affectation, qu’il ne constitue pas la résidence principale des défenderesses, qui ont enfreint les dispositions de […]article L. 631-7 du code de la construction et de […]habitation en changeant […]usage du bien sans autorisation préalable en le donnant en location pour de courtes durées. A titre subsidiaire, la Ville de […] fait valoir que dans le cas où le local serait considéré comme la résidence principale des défenderesses, sa mise en location courte durée ne respecte pas la limitation à 120 jours de location par année civile telle qu’exigée par […]article L.324-1-1 IV du code du tourisme.
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En réponse, Madame Z AA et Madame AC AA demandent de :
A titre principal :
• débouter la Ville de […] de […]intégralité de ses demandes, fins et prétentions contraires à savoir de condamner in solidum Madame Z AA et Madame AC AA à une amende civile de 50.000 €, outre la somme de 2.000 € au titre de […]article 700 ainsi qu’aux entiers dépens ; A titre subsidiaire, si par extraordinaire […]infraction présumée au changement d’usage devait être caractérisée :
• débouter la Ville de […] de […]intégralité de ses demandes, fins et prétentions contraires à savoir de condamner in solidum Madame Z AA et Madame AC AA à une amende civile de 50.000 € et subsidiairement de 10.000 €, outre la somme de 2.000 € au titre de […]article 700 ainsi qu’aux entiers dépens ; A titre infiniment subsidiaire, si par impossible la chambre chez […]habitant n’était pas retenue :
• ramener le montant de […]amende civile à une somme qui ne pourrait excéder 5.000 euros ; En tout état de cause :
• condamner la Ville de […] à verser la somme de 3.000 € au titre de […]article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître DERHY Lorène;
• rejeter […]exécution provisoire de […]ordonnance à intervenir.
A […]appui de leurs prétentions, Madame Z AA et Madame AC AA soutiennent, à titre principal, une insuffisance de preuve quant à […]affectation du bien litigieux ; à titre subsidiaire, que le bien en cause constitue leur résidence principale et que la qualification de chambre chez […]habitant doit être retenue ; à titre infiniment subsidiaire, que leur bonne foi, leur coopération avec les services de la Ville de […], leurs difficultés financières et les faibles revenus tirés des locations reprochées doivent être pris en compte.
Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à […]audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.
MOTIFS
Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de […]habitation
L’article L.631-7 du code de la construction et de […]habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à […]habitation est, dans les conditions fixées par […]article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à […]habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de […]article L. 632-1 ou dans le
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cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour […]application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant […]objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir […]usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer […]usage d’un local mentionné à […]alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir […]usage résultant de […]autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à […]habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».
L’alinéa premier de […]article L.651-2 du code de la construction et de […]habitation prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de […]article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »
Conformément aux dispositions de […]article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de […], d’établir :
• […]existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant […]objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir […]usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
• un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à […]habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de […] a adopté, par règlement municipal et en application de […]article L.631-7-1 du code de la construction et de […]habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.
Pour démontrer […]usage d’habitation du local en cause, la Ville de […] produit la fiche H2, datée du 27 octobre 1970 et signée par Monsieur AD AE, indiqué comme étant propriétaire
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du bien depuis le 30 décembre 1975.
En premier lieu, il convient d’observer que […]incohérence de ces deux dates entraîne une incertitude sur la date d’établissement de ce formulaire, la date d’acquisition du 30 décembre 1975 par le propriétaire des lieux étant manifestement postérieure à la date à laquelle le formulaire aurait été établie le 27 octobre 1970.
En outre, le fait que la propriétaire ait déclaré occuper les lieux le 18 octobre 1970 ne permet pas d’établir que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, la fiche H2 ayant été remplie postérieurement à cette date et ne décrivant la situation du local qu’à la date de la souscription du formulaire.
En effet, […]article 40 du décret 69-1076 du 28 novembre 1969 effectue une distinction entre les locaux loués et les autres locaux. Alors que pour les locaux loués, il est fait référence à la date du 1er janvier 1970 pour évaluer le montant annuel du loyer, élément qui permet sans contestation possible, d’établir un usage d’habitation à cette date, pour les autres locaux, le décret prévoit que, les renseignements apposés par les propriétaires ne décrivent la situation du bien (en ce compris son affectation) qu’au jour de la souscription des formules (« les formules visées à […]article 38 comportent, à la date de leur souscription, les renseignements utiles à […]évaluation de chaque propriété »).
Dès lors, le fait que le propriétaire ait établi une fiche H2 ne suffit pas à emporter présomption d’usage d’habitation au 1er janvier 1970, à défaut d’autres éléments précis et concordants.
Enfin, s’agissant du relevé de propriété invoqué par la demanderesse, qui certes mentionne la lettre “H” pour habitation dans la case “Af”, il s’agit d’un document informatique édité à la date du constat, de sorte qu’il ne saurait établir un quelconque usage à la date du 1er janvier 1970.
Il résulte de tout ce qui précède que la Ville de […] échoue à démontrer qu’au 1er janvier 1970, ce local était utilisé à usage d’habitation.
La première condition nécessaire à […]application des dispositions des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de […]habitation n’étant pas remplie, la Ville de […] sera déboutée de ses demandes.
Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de […]article L. 324-1-1 du code du tourisme
L’article L.324-1-1 du code du tourisme dispose que : “ I.-Pour […]application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à […]usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur,
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au sens de […]article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à […]habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. […]. 631-9 du code de la construction et de […]habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de […]article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.
Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.
Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour […]enregistrement.
IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu’au 31 décembre de […]année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant […]adresse du meublé et son numéro de déclaration.
IV bis.-(…)
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros.
(…)
Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal de grande instance [devenu tribunal judiciaire], statuant en la forme des référés [devenu au 1er janvier 2020, selon la procédure accélérée au fond] sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de […]amende est versé à la commune. Le tribunal de grande instance [devenu tribunal judiciaire] compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme ”.
Par délibération des 3, 4 et 5 juillet 2017, le Conseil de […] a décidé de mettre en œuvre le dispositif prévu par […]article L.324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à
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déclaration préalable soumise à enregistrement toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration précisant si le logement constitue la résidence principale du loueur et donnant lieu à délivrance d’un numéro d’enregistrement.
Est ainsi prohibée à […] et sanctionnée, sauf exceptions limitativement prévues par le texte précité, toute offre à la location au-delà de 120 jours par année civile d’un meublé de tourisme déclaré comme la résidence principale du loueur.
Aussi la personne qui propose à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile un local meublé situé à […] dont elle a déclaré qu’il s’agissait de sa résidence principale encourt-elle une amende d’un montant maximal de 10 000 euros si elle loue ledit local plus de 120 jours par an.
Aux termes de […]article 1383 du code civil, […]aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques. Il peut être judiciaire ou extrajudiciaire.
En […]espèce, il résulte du relevé de propriété, de […]acte de vente du 25 juillet 1995 et de […]attestation notariée du 16 janvier 2002, que Madame Z AA est propriétaire avec son mari, Monsieur AF AA, depuis décédé, de deux logements portant les numéros de lot 189 et 190 situés au 5ème étage de […]immeuble, ainsi que du studio portant le numéro de lot 184 situé au […] de […]immeuble et qui correspond au local ayant fait […]objet du constat de la Ville de […] le 6 mai 2021.
Madame Z AA soutient qu’elle et sa famille occupent […]appartement du 5ème étage à titre de résidence principale, tandis que celui du […] constitue une dépendance immédiate de cet appartement.
A ce titre, les défenderesses affirment que le logement en cause constitue leur résidence principale, bien qu’elles […]aient déclaré comme résidence secondaire auprès des services de la Ville de […] lors de la déclaration de meublé touristique du 30 novembre 2017. Cette affirmation constitue un aveu judiciaire et il y a lieu de retenir que le lot litigieux est bien la résidence principale des défenderesses.
Les défenderesses font valoir que le studio était occupé par Monsieur AF AA jusqu’en 2017 en raison de ses problèmes de santé, et qu’elles n’ont fait que louer une chambre chez […]habitant, ce qui n’est pas sanctionné par […]article L.324-1-1 du code du tourisme.
Or aucun élément ne permet de déterminer que le lot du […], composé d’une pièce principale et d’une cuisine, est relié de manière directe à celui du cinquième étage ni qu’il était considéré par la famille comme faisant partie intégrante du logement principal, aucun élément sur ce point n’étant versé aux débats.
En outre, le constat du 6 mai 2021 établi par un contrôleur assermenté de la direction du logement et de […]habitat de la Ville de […], habilité par les dispositions de […]article L.324-2-1 IV du code du tourisme à rechercher et à constater les manquements aux dispositions, notamment, du IV de […]article L.324-1-1 du même code, fait apparaître que le logement était loué de manière
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indépendante, et non comme une chambre au sein d’un logement occupé par […]hôte.
Il s’ensuit qu’il n’est pas établi que le local en cause constituait une annexe indépendante à la résidence principale des défenderesses et la qualification de chambre chez […]habitant ne peut être retenue.
En […]espèce, il résulte des historiques de réservations produits par les parties que le local a été loué, outre 312 nuitées en 2018 et 284 nuitées 2019, 67 nuitées de janvier à septembre 2020 et que le montant perçu au titre des locations s’élève à 17.315,63 euros sur […]année 2019 et 4.004,52 euros sur […]année 2020.
Néanmoins, dans la mesure où les dispositions susvisées sont entrées en vigueur le 25 novembre 2018 et qu’il n’est pas établi que des locations ont eu lieu entre cette date et le 31 décembre 2018, aucun dépassement du plafond de 120 jours ne peut être retenu pour […]année 2018. Quant à […]année 2020, aucun dépassement n’a eu lieu. Dès lors, seules les nuitées de locations effectuées en 2019 seront prises en compte.
Madame Z AA fait valoir sa bonne foi, la cessation du manquement reproché et invoque des difficultés financières.
S’il ne peut être retenu la méprise de la réglementation applicable en faveur de Madame Z AA dans la mesure où la législation lui a été rappelée lors de la déclaration de meublé de tourisme le 30 novembre 2017, elle justifie cependant avoir supprimé […]annonce le 20 novembre 2020, soit avant la mise en demeure de la Ville de […] du 15 décembre 2020 et […]assignation du 14 juin 2022.
En outre, il ressort des pièces produites aux débats que Monsieur AF AA a connu des problèmes de santé pendant de nombreuses années avant son décès ; que Madame Z AA souffre d’une arthrose invalidante depuis 2013 ; que Madame AC AA percevait le RSA en mai 2022 ; que les revenus déclarés tant par Madame Z AA que Madame AC AA sont faibles.
Ainsi, en considération du dépassement du nombre de jours de locations en 2019 (64), de la coopération des défenderesses avec la Ville de […] et de leurs difficultés financières, il convient de fixer le montant de […]amende à 3.800 euros. Cette somme sera reversée à la Ville de […].
Sur les demandes accessoires
Succombant à […]instance, les défenderesses seront condamnées in solidum au paiement des dépens.
Elles seront également condamnées in solidum à verser à la Ville de […] la somme de 800 euros au titre des de […]article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
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Condamne in solidum Madame Z AA et Madame AC AA à verser la somme de 3800€ à titre d’amende civile sur le fondement de […]article L.324-1-1 du code du tourisme, dont le produit sera versé à la Ville de […] de […]ensemble de ses demandes ;
Condamne in solidum Madame Z AA et Madame AC AA à verser à la Ville de […] la somme de 800 euros au titre de […]article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum Madame Z AA et Madame AC AA au paiement des dépens ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Rappelle que la présente décision bénéficie de […]exécution provisoire de plein droit.
Fait à […] le 26 octobre 2022
Le Greffier, Le Président,
Rokhaya NIANG X-Charlotte MEIGNAN
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