TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Tina TEELOKEE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03932 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SQM

N° MINUTE :

5/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 novembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 7] HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE [Localité 7]) dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire P0128

DÉFENDERESSE

Madame [O] [F]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Tina TEELOKEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B1168

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/03932 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SQM

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 05 août 2021, [Localité 7] HABITAT – OPH a donné en location à Madame [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 456,58 euros par mois.

Madame [F] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, [Localité 7] HABITAT – OPH lui a fait délivrer un commandement de payer le 27 novembre 2023, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 4972,15 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner en référé Madame [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire,

▸ ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [F] et de toutes personnes dans les lieux de son fait, et ce, avec l’assistance du Commissaire de police et de la [Localité 6] publique, s’il y a lieu, dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

▸ autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles ou local de son choix, et ce, aux frais, risques et périls de la citée,

▸ condamner Madame [F] à lui payer la somme de 14885,32 euros à titre de provision,

▸ condamner Madame [F] à payer mensuellement à titre de provision sur l’indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif, une somme égale au loyer du logement litigieux majoré de 50%, sans préjudice des charges, et subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,

▸ condamner Madame [F] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la procédure.

La dénonciation au préfet est intervenue le 02 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 septembre 2024.

A cette date, [Localité 7] HABITAT – OPH par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 12121,09 euros.

En défense, Madame [F] était représentée par un conseil, lequel a exposé sa situation personnelle et financière, contestant le montant de la dette locative qui doit être expurgée des frais, et sollicitant des délais de paiement avec des mensualités de règlement de 351 euros par mois.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, [Localité 7] HABITAT – OPH a fait part de son accord à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 02 avril 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 04 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 7] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 28 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 mars 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il a été visé un délai de 6 semaines au commandement de payer du 27 novembre 2023, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier; il est donc admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [F], locataire d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 05 août 2021, était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 4972,15 euros selon décompte établi le 24 novembre 2023 et qu’elle n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 28 janvier 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Madame [F] restait devoir la somme de 12428,80 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 août 2024.

Néanmoins, il convient d’expurger le décompte des frais débités depuis le dernier solde positif, qui ne font pas partie de la dette locative et de prendre en compte le réglèment de 886 euros effectué le 28/08/24 par la locatraire.

Madame [F] sera en conséquence condamnée à verser au bailleur la somme provisionnelle de 10 974,17 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, la locataire propose de régler sa dette par mensualités de 351 euros par mois.

Au total, il y a lieu de constater la reprise partielle du paiement du loyer par la locataire qui a effectué un règlement en juillet 2024, et l’accord des parties à l’audience pour la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à Madame [F].

Ainsi, il convient d’autoriser Madame [F] à rembourser sa dette selon les modalités fixées au présent dispositif, à hauteur de 350 euros par mois.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Madame [F] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Madame [F] sera tenue au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, aucun élément ne venant justifier une quelconque majoration,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [F] et de tout occupant de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [F] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 28 janvier 2024, du bail consenti par [Localité 7] HABITAT – OPH à Madame [F] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] ;

En suspend toutefois les effets ;

Condamne Madame [F] à payer à titre provisionnel à [Localité 7] HABITAT – OPH la somme de 10974,17 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 28 août 2024 ;

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Madame [F] à s’acquitter de la dette en 30 fractions mensuelles minimum de 350 euros chacune, en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 31e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Madame [F] entre les mains de [Localité 7] HABITAT – OPH, aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;

Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

Dit en revanche que tout défaut de paiement par Madame [F] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :

▸que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

▸que le solde de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

▸qu’à défaut pour Madame [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 7] HABITAT – OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

▸que Madame [F] sera condamnée à verser à titre provisionnel à [Localité 7] HABITAT – OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [F] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 novembre 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.