TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [L] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [V] [X]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04476 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VW3

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le mardi 03 décembre 2024

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic la société MICHEL HECTUS dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #U0004

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 septembre 2024

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 03 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04476 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VW3

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [N] est propriétaire des lot n°5, 7 et 10 dans l’immeuble sis [Adresse 3] soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société MICHEL HECTUS, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [L] [N], en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3499,58 euros au titre des charges de copropriété impayées du lot n°5, et exigibles au 1er juillet 2024 (appel provisionnel du 3è trimestre inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux, 609,16 euros au titre des frais de recouvrement,2500 euros à titre de dommages-intérêts,1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société MICHEL HECTUS, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [L] [N], en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5310,40 euros au titre des charges de copropriété impayées des lots n°7 et 10, et exigibles au 1er juillet 2024 (appel provisionnel du 3è trimestre inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux, 645,96 euros au titre des frais de recouvrement,2500 euros à titre de dommages-intérêts,1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Les deux assignations ont été enrôlées sous le même numéro de RG.

A l’audience du 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il est renvoyé pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [L] [N] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat (décompte, appels de fonds, régularisation de charges, matrice cadastrale, procès-verbaux d’assemblée générale), la créance de ce dernier est établie pour la période allant du 1er janvier 2023 au 18 juillet 2024, appels du 3è trimestre 2024 inclus :

s’agissant des lots n° 7 et 10 à hauteur de 5310,40 euros, s’agissant du lot n° 5 à hauteur de 3498,78 euros.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, en l’absence de mise en demeure préalable, les frais de relance seront écartés.

Seul le coût du commandement de payer du 9 avril 2024, commun aux impayés relatifs aux trois lots, sera retenu soit la somme de 163,93 euros.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société MICHEL HECTUS :

la somme de 5310,40 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 18 juillet 2024, appels du 3è trimestre 2024 inclus, au titre des lots n° 7 et 10, la somme de 3498,78 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 18 juillet 2024, appels du 3è trimestre 2024 inclus, au titre du lot n°5, la somme de 163,93 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des impayés des lots n°5, 7 et 10,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société MICHEL HECTUS de sa demande de dommages-intérêts,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [L] [N] aux dépens,

CONDAMNE M. [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société MICHEL HECTUS la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LA PRESIDENTE