TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

■

N° RG 23/58898 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FHU

N° : 9

Assignation du :

22 Novembre 2023

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 31 janvier 2024

par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier.

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 17] RIVE DROITE

[Adresse 8]

[Localité 13]

représentée par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS – #C0526

DEFENDERESSES

S.A.S. POKAWA

[Adresse 10]

[Localité 12]

représentée par Maître Stéphane INGOLD de la SELARL RETAIL PLACES, avocats au barreau de PARIS – #D266

Madame [Y] [N]

[Adresse 2]

[Localité 14]

représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0335

DÉBATS

A l’audience du 20 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Mme [Y] [N] est propriétaire d’un local commercial (lot n°40) au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 19], donné à bail le 11 juin 2019 à la société Pokawa Washington pour exercer une activité de restauration rapide.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, dénonçant des travaux entrepris en 2020 par l’exploitant, sans autorisation, et affectant la devanture du local commercial et le sous-sol de l’immeuble utilisé en cuisine, et le refus de déférer à l’injonction de remise en état des lieux, a, par acte en date du 22 novembre 2023, fait assigner en référé Mme [N] et la société Pokawa, sollicitant de :

“Vu les dispositions des articles 145 et 835 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de la loi du l0 juillet 1965,

Vu la jurisprudence ;

Vu Ies pièces versées aux débats ;

— ORDONNER à Madame [Y] [N] et à la société POKAWA de procéder à la remise en état immédiate de la facade de l’immeuble sis [Adresse 5], dont les modifications ont été réalisées sans autorisation préalable de l’assemblée générale, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— ORDONNER une expertise en désignant tel expert sur la liste des architectes DPLG.

— DIRE qu’il s’adjoindra, si nécessaire, de tout sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne et accomplira la mission suivante :

*Convoquer les parties et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, et dans le respect du principe du contradictoire :

*Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

*Se rendre sur place dans les lieux litigieux situés aux [Adresse 3] à [Localité 18], et notamment au sein des parties communes et des lots occupés par la société POKAWA, tant au rez-de-chaussée qu’au sous-sol ;

*A l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans les meilleurs délais ;

*Définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations; les informer de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du iuge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent;

*Fixer aux parties un délai pour procéder aux éventuelles interventions forcées ;

*Relever et décrire les nuisances et désordres allégués expressément dons l’assignation et plus particulièrement les nuisances olfactives relevant de l’absence de VMC, du changement de destination des caves et des modifications des parties communes en l’absence de toutes autorisations de la copropriété ;

*En détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelles proportions ;

*Constituer en tant que de besoin un album photographique et dresser des croquis pertinents;

*lndiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, la jouissance des parties communes et privatives des copropriétaires, l’esthétique du bâtiment et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

*Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ;

*Evaluer les coûts des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

*Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, et les conséquences sur la structure de l’immeuble, ainsi que sur leur évaluation ;

*Effectuer toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

*Donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

*Les informer, le moment venu de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

*Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse sauf exception dont il s’expliquera dons son rapport et y arrêter le calendrier de la phase conclusive des opérations;

*Fixer, sauf circonstances particulières à date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

*Rappeler aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

— FIXER le montant de la consignation des frais et honoraires de l’expert iudiciaire et DIRE qu’ils devront être consignés au Greffe en lieux et place de qui il appartiendra ;

— JUGER que le montant de la consignation des frais et honoraires de l’expert judiciaire sera supporté par la société POKAWA et Madame [Y] [N] ;

— RAPPELER que la présente assignation en référé interrompt tout délai de prescription ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER Madame [Y] [N] et la société POKAWA solidairement à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens et frais irrépétibles.”

A l’audience du 20 décembre 2023, le syndicat demandeur a indiqué oralement renoncer à sa demande tendant à la remise en état des lieux, limitant ses prétentions à la mesure d’instruction, et sollicitant que les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens soient réservées.

Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, la société Pokawa sollicite, au visa des articles 32, 122, 835, 135, 131-1 et suivants, 699 et 700 du code de procédure civile, 1719 du code civil, de :

A titre liminaire,

— constater qu’elle n’est pas locataire des locaux commerciaux et déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre, la mettre hors de cause,

— en toute hypothèse, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes

Sur la demande de réalisation de travaux

— constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un trouble manifestement illicite et le débouter de cette demande,

A titre subsidiaire,

— condamner l’indivision bailleresse ou à tout le moins

Mme [N] à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

Sur la demande d’expertise

— constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un intérêt légitime à la désignation d’un expert judiciaire,

— rappeler qu’une mesure d’expertise judiciaire ne peut être ordonnée pour pallier la carence dans l’administration de la preuve,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’expertise,

En tout état de cause,

— constater que la présente procédure n’a été précédée d’aucune tentative de résolution amiable et ordonner une médiation judiciaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la Selarl Retail Places en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [N] formule protestations et réserves sur la demande d’expertise et s’oppose aux prétentions de la société Pokawa.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Il y a lieu de constater que le syndicat des copropriétaires renonce, à ce stade, à sa demande de remise en état immédiate de la façade de l’immeuble.

Sur la recevabilité des demandes à l’égard de la société Pokawa

L’article 122 du code de procédure civile dispose que “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

L’article 32 du même code énonce :

“Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.”

La société Pokawa fait valoir qu’elle n’est pas la locataire des locaux commerciaux litigieux et qu’elle n’exploite aucun local à cette adresse, qu’elle est inscrite au RCS sous un numéro distinct de celui de la société Pokawa Washington, qui, seule, a la qualité de preneur.

Il est constant que le bail commercial a été conclu le 11 juin 2019 avec la SARL Pokawa Washington, immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 849 035 530, ayant son siège social [Adresse 1], alors que la société assignée dans le cadre de cette procédure est la SAS Pokawa, dont le numéro de RCS est 830 213 203, ayant son siège social [Adresse 11].

En l’état de ces informations, il apparaît que ces deux sociétés sont des personnes morales distinctes et que seule la SARL Pokawa Washington est titulaire du bail commercial consenti en 2019 par l’indivision [I][G], étant relevé de surcroît qu’il n’est pas fourni de justificatif de la propriété actuelle du lot n°40 par Mme [Y] [N] exclusivement.

Dans ces conditions, il sera considéré que les demandes sont irrecevables en l’état en tant que dirigées à l’encontre de la SAS Pokawa.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

Le syndicat des copropriétaires sollicite une mesure d’expertise sur les désordres allégués qui résulteraient de la tansformation sans autorisation du sous-sol en espace de cuisine et de stockage provoquant des nuisances olfactives.

Il doit être rappelé que l’assiette des locaux donnés à bail ne comporte aucune cave en sous-sol mais uniquement un local au rez-de-chaussée.

Le compte rendu de visite du 20 octobre 2022 par l’architecte [R] [L] fait état d’un commerce se développant en un rez-de-chaussée accueillant du public et un espace “préparation” et “stockage” dans deux anciennes caves voûtées non réfrigérées, l’architecte indiquant que ce commerce concentre l’essentiel des critiques des habitants de l’immeuble relatives aux odeurs, qu’il n’existe pas de conduit de ventilation en façade, que le conduit de ventilation au plafond au sous-sol remonte mais disparaît dans l’épaisseur de la maçonnerie, qu’il existe une bouche de ventilation à proximité du tableau électrique, et aucun local froid au sous-sol pour les légumes et le poisson, proposant notamment une vérification des conditions sanitaires au sous-sol.

Il n’est pas justifié en l’état que ces caves seraient la propriété de Mme [N], alors même qu’elles ne figurent pas dans la désignation des locaux donnés à bail commercial.

En outre, le syndicat des copropriétaires est en mesure d’accéder à ces caves pour opérer toutes constatations utiles, ou de faire appel aux services de l’hygiène au regard des conditions sanitaires du commerce.

Dans ces conditions, le motif légitime au soutien de la demande d’expertise apparaît insuffisamment caractérisé, le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas être dans l’incapacité actuelle d’opérer les vérifications techniques utiles et d’obtenir les preuves nécessaires dans la perspective d’un procès au fond, au contradictoire de la propriétaire du local commercial et de la locataire, alors même que les troubles olfactifs allégués ne sont étayés par aucun élément du dossier.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande d’expertise.

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : les demandes sont rejetées.

Chacune des parties conservera à charge les dépens et frais par elle exposés.

L’affaire présentant des critères d’éligibilité à une mesure de médiation, il y a lieu de donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d’information sur la médiation délivrée gratuitement par le médiateur désigné à cet effet.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

Constatons que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 7], représenté par son syndic, la société Foncia [Localité 17] Rive Droite, renonce à sa demande de remise en état immédiate de la façade du local commercial appartenant à Mme [Y] [N],

Déclarons irrecevables les demandes en tant que dirigées à l’encontre de la SAS Pokawa, dont le numéro de RCS est 830 213 203, ayant son siège social [Adresse 11],

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, la société Foncia [Localité 17] Rive Droite, de sa demande d’expertise,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Laissons à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés,

Donnons injonction aux parties de rencontrer pour un rendez-vous d’information sur la médiation, le médiateur :

Mme [T] [W]

[Adresse 9]

[Localité 15]

01 43 75 31 55

[Courriel 16]

Invitons chaque partie à prendre contact directement par mail avec le médiateur et à se présenter au rendez-vous en personne accompagnée, le cas échéant de son conseil,

Rappelons que ce rendez vous est gratuit qu’à l’issue de ce rendez-vous, les parties pourront choisir d’entrer en médiation conventionnelle.

Fait à [Localité 17] le 31 janvier 2024

Le Greffier, Le Président,

Fanny ACHIGAR Maïté GRISON-PASCAIL