N° RG 25/01002 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PT5S

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 03 Février 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [H] [F] [N]

né le 01 Janvier 1971 à MAROC ([Localité 6]), demeurant [Adresse 3] [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe RUFFEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [X] [R] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Flora AIGUEVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [U] [R] [D], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Flora AIGUEVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 04 Décembre 2025

Affaire mise en deliberé au 03 Février 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Février 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à :

Copie certifiée delivrée à : M^e Flora AIGUEVIVES

M^e Christophe RUFFEL

M. [H] [F] [N] ( LRAR )

M. [X] [R] [D] ( LRAR )

M. [U] [R] [D] ( LRAR )

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 1er juin 2016, la SCI Cap Lunel a donné à bail à Monsieur [H] [F] [N] un appartement situé [Adresse 5] Lunel et ce moyennant un loyer mensuel de 450 € .

Le 6 septembre 2017, la société Cap Lunel a vendu le bien immobilier à Monsieur [U] [R] [D] et Monsieur [X] [R] [D].

Le 26 mai 2020, Monsieur [U] [R] [D] et Monsieur [X] [R] [D] ont délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX.

Estimant que le locataire n’avait pas réglé les sommes dues, Monsieur [U] [R] [D] et Monsieur [X] [R] [D] ont, par acte d’huissier du 29 juillet 2020, donné assignation à Monsieur [H] [F] [N] d’avoir à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier. Ils demandent notamment de constater la résiliation du bail et l’expulsion outre sa condamnation au paiement de la somme de 1583,22 € au titre des loyers, 500 € au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive à la somme de 500 € et 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par décision en date du 07 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection a

— débouté Monsieur [U] [R] [D] et Monsieur [X] [R] [D] de leurs demandes tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [F] [N] ;

— dit que le montant de la provision sur charge doit être fixé à 11 euros par mois ;

— condamné Monsieur [H] [F] [N] à verser à Monsieur [U] [R] [D] et Monsieur [X] [R] [D] la somme de 1073,42 € ;

— débouté Monsieur [U] [R] [D], Monsieur [X] [R] [D] et Monsieur [H] [F] [N] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé à chacune des parties la charge de ses dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire de droit ;

Estimant avoir subi un préjudice de jouissance, Monsieur [H] [F] [N] a fait assigner Monsieur [U] [R] [D] et Monsieur [X] [R] [D] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de voir condamner à lui verser la somme de 2000 € en réparation de son préjudice de jouissance, 450 € au titre de la restitution du dépôt de garantie et 512,33 € au titre du trop-perçu, ainsi que 1500 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

A cette audience, Monsieur [H] [F] [N], représenté par son avocat qui a déposé son dossier, demande :

vu l’article 6 de la loi du 6/7/89,

Vu le préjudice de jouissance,

Vu le dépôt de garantie,

Vu le trop perçu saisi,

Condamner MM. [R] à payer à M. [F] [N] les sommes suivantes :

—  2000 euros au titre de préjudice de jouissance

—  450 euros au titre de la restitution du dépôt de garanti

—  512,33 euros au titre du trop perçu saisi.

Condamner MM. [R] à payer à M^e RUFFEL la somme de 1500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Les condamner aux entiers dépens.

En défense, Monsieur [U] [R] [D] et Monsieur [X] [R] [D], également représentés par leur avocat qui a déposé son dossier, concluent comme suit :

Vu l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,

vu le contrat de bail,

vu l’article L. 111-8 du code de procédures civiles d’exécution,

vu l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire,

JUGER que Monsieur [F] [N] a eu connaissance du trouble de jouissance le 17 septembre 2020 ;

JUGER que l’action en indemnisation du trouble de jouissance est prescrite ;

DEBOUTER Monsieur [F] [N] de sa demande de préjudice de jouissance à hauteur de 2 000 € ;

DEBOUTER Monsieur [F] [N] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

JUGER que Monsieur [F] [N] a reconnu devoir ce dépôt de garantie compte tenu des dégradations locatives ;

JUGER que seul le juge de l’exécution est compétent pour les contestations relatives à l’exécution des jugements ;

DEBOUTER Monsieur [F] [N] de sa demande de restitution d’un montant de 512,53 €

JUGER que les frais d’exécution d’un jugement sont à la charge du débiteur ;

CONDAMNER Monsieur [F] [N] au paiement d’une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 outre les entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit

tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi dite Alur du 24 mars 2014, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il convient de relever que les dispositions de la loi ALUR du 24 mars 2014 sont d’application immédiate de sorte que le bail conclu entre les parties est soumis aux dispositions de cette loi.

En effet, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est immédiatement applicable aux baux en cours conformément à l’article 82 II 2° de la loi du 6 août 2015 dite loi MACRON, dans les conditions de l’article 2222 du code civil.

Selon l’alinéa 2 de cet article, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

La prescription triennale s’est ainsi substituée à la prescription quinquennale à compter du jour de l’entrée en vigueur la loi du 6 août 2015, soit le 7 août suivant.

En termes de responsabilité contractuelle, la prescription d’une action en responsabilité contractuelle ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu connaissance précédemment.

Le point de départ du délai de prescription de 3 ans est selon les termes de la loi le jour où Monsieur [H] [F] [N] a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il résulte des dispositions du Code civil que les causes d’interruption de la prescription sont la reconnaissance de dette par le débiteur, la mise en œuvre d’une mesure conservatoire ou d’une voie d’exécution et la demande en justice ; la délivrance d’une assignation par le locataire au bailleur interrompt donc le délai de la prescription triennale.

En l’espèce, Monsieur [U] [R] [D] et Monsieur [X] [R] [D] soutiennent que l’action est prescrite dans la mesure où les désordres étaient connus de Monsieur [H] [F] [N] plus de trois avant l’acte introductif d’instance en date du 23 décembre 2024. De son côté, Monsieur [H] [F] [N] indique qu’il a formé des demandes dans le cadre de la procédure d’opposition à injonction de payer par courrier du 31 mars 2023 et qu’en conséquence l’opposition formée le 30 mars 2023 a interrompu la prescription et qu’ainsi ses demandes sont recevables.

Toutefois, il convient de rappeler que la décision de caducité prise le 11 décembre 2023 dans le cadre de l’opposition à injonction de payer a pour effet de provoquer l’extinction de l’instance et non pas seulement l’anéantissement de l’ordonnance du juge en injonction de payer. Ainsi, contrairement à ce que soutient par Monsieur [H] [F] [N] le jugement constatant la caducité pris par le tribunal judiciaire de Montpellier en date du 11 décembre 2023 a eu pour effet de provoquer l’extinction de toute l’instance et donc a privé de tout effet interruptif de prescription les demandes formées par ailleurs par simple courrier électronique de l’avocat de ce dernier.

La prescription n’ayant pas été interrompue, les demandes formulées par Monsieur [H] [F] [N] au titre de la réparation du préjudice de jouissance doivent donc être déclarées irrecevables comme prescrites dans la mesure où le constat des défectuosités a été effectué par la société URBANIS le 17 septembre 2020.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En vertu des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

L’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, si Monsieur [H] [F] [N] sollicite la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 450 € versés, il n’en demeure pas moins que cette demande doit être rejetée dans la mesure où il a, par courrier daté du 23 février 2022, indiqué « cependant, compte tenu de ce qui précède et du devis présenté j’accepte que vous conserviez le montant de mon dépôt de garantie de 450 € en réparation globale des anomalies que j’estime être à ma charge et prouvant ma bonne volonté de ne pas tout réfuter en bloc ».

Ainsi, au vu de ce courrier et de la comparaison du procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 22 décembre 2021 avec l’état des lieux d’entrée et enfin des devis versés aux débats, la demande restitution du dépôt de garantie sera rejetée.

Sur la demande au titre du trop-perçu

Selon l’article L.213-6 du Code de l’organisation judiciaire dispose que « Le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre.

Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Il connaît de la saisie des rémunérations, à l’exception des demandes ou moyens de défense échappant à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Le juge de l’exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d’exécution. »

L’article R.121-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose qu'« En matière de compétence d’attribution, tout juge autre que le juge de l’exécution doit relever d’office son incompétence.

Or, en l’espèce, la demande formulée par Monsieur [H] [F] [N] en restitution d’un trop-perçu réalisé dans le cadre d’une saisie-attribution faisant suite à la condamnation par le juge des contentieux de la protection du 07 décembre 2021 relève de la compétence du juge de l’exécution.

Il convient de réserver les demandes des parties sur ce point qui seront tranchées par la juridiction de renvoi.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il convient de réserver les demandes des parties qui seront tranchées par la juridiction de renvoi.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable comme prescrite la demande formée par Monsieur [H] [F] [N] en réparation de son préjudice de jouissance ;

Déboute Monsieur [H] [F] [N] de sa demande restitution du dépôt de garantie ;

Se déclare incompétent s’agissant de la demande de trop perçu et renvoie l’affaire devant le tribunal judiciaire, service du juge de l’exécution, [Adresse 7] à Montpellier ;

Réserve les demandes des parties à ce titre et au titre des dépens et frais irrépétibles;

Dit que le dossier et une copie de la présente décision seront transmis par le greffe de la juridiction de céans au greffe du service du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Montpellier conformément aux dispositions de l’article 82 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé, les mois et an ci-dessus et signé par le juge et le greffier.

LA GREFFIERE LA JUGE