TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

18° chambre

1ère section

N° RG 21/15564

N° Portalis 352J-W-B7F-CVVXP

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

08 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 09 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. DENOS ET FOUQUET

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Mathilde ANDRE de l’AARPI AEVEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0480

DÉFENDEURS

Madame [I] [A]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [Y] [T] épouse [A]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Monsieur [L] [A]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Monsieur [U] [A]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Tous représentés par M^e Isabelle MOREAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0011

Décision du 09 Décembre 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 21/15564 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVVXP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 07 Octobre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2024.

Puis, le délibéré a été prorogé au 9 décembre 2024.

JUGEMENT

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 novembre 1973 à effet du 1er janvier 1972, Madame Veuve [B] a consenti à la SARL ENTREPRISE [P] [K] représentée par sa gérante Madame [R] épouse [K] un bail commercial sur deux terrains de 162 m2 et 160,93 m2 situés respectivement au [Adresse 4] à [Localité 5].

Consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er janvier 1972, le bail a été renouvelé pour une même durée à compter du 1er janvier 1981, puis par acte sous seing privé du 25 octobre 1989, à compter du 1er janvier 1990. Il s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 31 décembre 1998.

Aux termes du bail des terrains, le preneur est « chargé d’exploiter le terrain, d’y édifier des constructions et de développer des activités génératrices de revenus ».

Deux immeubles ont été édifiés sur ces terrains par Madame [R] épouse [K], dont elle était propriétaire.

Par acte sous seing privé du 22 septembre 1980, Madame [R] épouse [K] gérante de la SARL ENTREPRISE [P] [K] a donné à bail à la SARL DENOS ET CIE, devenue aujourd’hui la SARL DENOS ET FOUQUET, des locaux commerciaux composés d’une part, au rez-de-chaussée, d’une remise, d’un garage, de cinq magasins et d’un local sanitaire, et au premier étage, de trois bureaux, d’une cuisine, d’un lavabo et d’un sanitaire, et d’autre part, d’un hangar édifié dans la cour commune, les locaux dépendants des constructions édifiées sur les terrains situés au [Adresse 4] à [Localité 5].

Consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 1980 le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 25 janvier 1998 et du 26 novembre 2008 pour une même durée à compter respectivement du 1er octobre 1980 et du 1er octobre 2008. Il s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er octobre 2017.

Les locaux sont destinés à « l’usage de la profession d’entreprise générale de plomberie, couverture sanitaire, chauffage central et toutes activités annexes ou connexes ».

Par acte notarié du 29 octobre 1987, Madame [Y] [Z] [T] épouse [A] et Monsieur [S] [A] (ci-après les époux [A]), ont acquis de Madame [R] épouse [K] le droit au bail des terrains situés au [Adresse 4] et la propriété des constructions édifiées sur ces terrains. Par suite du décès d'[S] [A] le 8 octobre 2017, Madame [Y] [Z] [T] veuve [A], Monsieur [L] [A], Monsieur [U] [A] et Madame [I] [A] épouse [X] (ci-après les « consorts [A] ») sont venus aux droits de leur père et époux.

Par acte notarié du 12 septembre 1990, la Ville de [Localité 8] a acquis, par voie de préemption, le terrain situé [Adresse 4]. Par courrier du 12 mars 1991, la Ville de [Localité 8] en a averti les époux [A] et, par mémoire valant offre d’indemnisation du 25 novembre 2015, leur a proposé une offre d’indemnisation compte tenu de son programme de logements sociaux nécessitant l’éviction de plusieurs locataires et occupants des parcelles considérées.

A défaut d’accord sur l’indemnisation proposée aux époux [A] au titre de leur éviction, la Ville de Paris a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de et, par jugement du 22 septembre 2016, le juge de l’expropriation a fixé ladite indemnité à la somme de 668.161 euros et débouté ces derniers de toutes leurs autres demandes.

L’indemnisation a été versée le 23 décembre 2016.

Le 27 janvier 2017, les époux [A] ont interjeté appel du jugement du 22 septembre 2016.

Par assignation du 25 avril 2018, les consorts [A] ont attrait la SARL DENOS ET FOUQUET en intervention forcée devant la cour d’appel de Paris, afin que l’arrêt lui soit opposable.

Par arrêt du 3 octobre 2019, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du 22 septembre 2016 sur le montant de l’indemnité due aux consorts [A] et, sur les demandes de la société DENOS ET FOUQUET intervenante :

— condamné les consorts [A] à lui payer une indemnité d’éviction à hauteur de 199.900 euros,

— dit que la Ville de [Localité 8] doit garantie aux consorts [A] pour payer l’indemnité d’éviction à verser à la société DENOS ET FOUQUET.

Les consorts [A] ont formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

Parallèlement, par acte extrajudiciaire du 18 décembre 2019, la SARL DENOS ET FOUQUET a sollicité auprès des consorts [A] le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2020.

Par acte d’huissier du 13 février 2020, les consorts [A] ont indiqué qu’ils « ne disposent pas des droits permettant de donner suite à la demande de renouvellement de bail formée par société DENOS ET FOUQUET »,

Par arrêt du 4 mars 2021, la Cour de cassation a partiellement cassé l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 3 octobre 2019 dans les termes suivants :

« CASSE ET ANNULE, mais seulement :

— d’une part, en ce qu’il limite l’indemnité due par la Ville de [Localité 8] à M. et Mme [A] au titre de leur éviction à la somme de 668 161 euros

— d’autre part, en ce qu’il condamne les consorts [A] à payer à la société Denos et Fouquet une indemnité d’éviction de 199 900 euros et dit que la Ville de Paris doit garantie aux époux [A] pour payer cette indemnité, l’arrêt rendu le 3 octobre 2019, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

— DIT n’y avoir lieu à renvoi du chef de la condamnation prononcée au profit de la société Denos et Fouquet ;

— Condamne la Ville de [Localité 8] à payer à la société Denos et Fouquet la somme de 199.900 euros à titre d’indemnité d’éviction ;

— Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant l’arrêt sur le montant de l’indemnité d’éviction due aux consorts [A] par la ville de [Localité 8] et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée pour qu’il soit statué sur ce point ».

Saisie sur renvoi, la cour d’appel de Paris a, par arrêt rendu le 30 juin 2022 :

— infirmé le jugement du 22 septembre 2016 mais seulement en ce qu’il fixe à la somme de 668.161 euros l’indemnité due par la Ville de [Localité 8] aux époux [A] au titre de leur éviction,

— Statuant à nouveau, fixé à la somme totale de 1.146.661 euros l’indemnité d’éviction due par la Ville de [Localité 8] aux consorts [A] se décomposant comme suit :

— au titre du droit au bail : 606.510 euros

— au titre des constructions : 435.000 euros

— au titre de l’indemnité de remploi : 105.151 euros.

La Ville de [Localité 8] a formé un pourvoi en cassation pour contester l’indemnisation fixée au profit des consorts [A]. La procédure est actuellement pendante.

Par acte d’huissier du 29 avril 2021, la Ville de [Localité 8] a fait délivrer à la SARL DENOS ET FOUQUET une sommation d’avoir à quitter les lieux.

Le 9 juillet 2021, la Ville de [Localité 8] a pris possession des lieux selon procès-verbal de constat de remise des clés.

La société DENOS ET FOUQUET a quitté les lieux à la même époque.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 novembre 2021, la SARL DENOS ET FOUQUET a mis en demeure les consorts [A] de lui restituer les loyers et charges qu’elle a réglés au titre de son occupation des lieux depuis le 1er trimestre 2017. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 janvier 2021, les consorts [A] ont indiqué ne pas faire droit à cette demande.

Par actes extrajudiciaires des 8 et 10 décembre 2021, la SARL DENOS ET FOUQUET a fait assigner les consorts [A] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de les voir condamner à lui rembourser la somme de 95.980,84 euros au titre des loyers et charges payés depuis le 1er trimestre 2017 ainsi que la somme de 5.571,54 euros au titre du dépôt de garantie.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 juillet 2023, la SARL DENOS ET FOUQUET demande au tribunal de :

« – Recevoir la Société DENOS ET FOUQUET en son assignation et, l’y déclarant bien fondé,

En conséquence :

— Condamner solidairement Madame [Y] [Z] [T] épouse [A], Monsieur [L] [A], Monsieur [U] [A] et Madame [I] [A] épouse [X] à payer à la Société DENOS ET FOUQUET la somme de 95.980,84 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Condamner solidairement Madame [Y] [Z] [T] épouse [A], Monsieur [L] [A], Monsieur [U] [A] et Madame [I] [A] épouse [X] à restituer à la Société DENOS ET FOUQUET la somme de 5.571,54 euros correspondant au dépôt de garantie,

— Condamner solidairement Madame [Y] [Z] [T] épouse [A], Monsieur [L] [A], Monsieur [U] [A] et Madame [I] [A] épouse [X] à restituer à la Société DENOS ET FOUQUET la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— Débouter Madame [Y] [Z] [T] épouse [A], Monsieur [L] [A], Monsieur [U] [A] et Madame [I] [A] épouse [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner solidairement Madame [Y] [Z] [T] épouse [A], Monsieur [L] [A], Monsieur [U] [A] et Madame [I] [A] épouse [X] aux entiers dépens de l’instance. »

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir :

— qu’il est de jurisprudence constante qu’à compter de l’ordonnance d’expropriation, le bail consenti sur le bien exproprié est résilié de plein droit et que si le locataire se maintient dans les lieux, l’indemnité d’occupation est versée entre les mains de l’exproprié jusqu’au paiement de l’indemnité de dépossession et à l’expropriant à compter du versement de cette dernière,

— que l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 22 septembre 2016 et l’indemnité de dépossession versée le 23 décembre 2016, de sorte que les indemnités d’occupation n’étaient plus dues aux consorts [A] mais à la VILLE de [Localité 8] à compter de cette date,

— qu’il ressort du jugement du 22 septembre 2016 que l’indemnité fixée visait à compenser la perte de revenus locatifs de la société DENOS ET FOUQUET pour une période de 10 années, mais qu’ils ont continué à percevoir l’indemnité d’occupation après le 23 décembre 2016, cette indemnité faisant double emploi avec celle perçue au titre de la dépossession,

— que les consorts [A] soutiennent s’être acquittés de taxes et charges après l’ordonnance d’expropriation mais qu’il leur appartient d’en demander répétition à la Ville de [Localité 8],

— que les consorts [A] reconnaissent, dans leur courrier du 13 février 2020, ne plus avoir de droit sur les constructions litigieuses depuis la perception de leur indemnité de dépossession, laquelle a opéré un transfert de propriété des biens immobiliers au profit de la Ville de [Localité 8],

— que les indemnités d’occupation et les charges réglées par la SARL DENOS ET FOUQUET du premier trimestre 2017 au premier trimestre 2021 indûment perçues par les consorts [A] s’élèvent à 95.180,32 euros pour les indemnités d’occupation et à 800,52 euros pour les charges,

— que le bail de la chose d’autrui invoqué par les défendeurs n’est possible que si un bail existe et qu’en l’espèce, aucun bail n’existait plus en application des articles L. 222-1 et L. 222-2 du code de l’expropriation à compter de l’ordonnance d’expropriation, ce que les consorts [A] avaient justement apprécié,

— que le bail de la chose d’autrui n’est pas possible dès lors que la jouissance de la société DENOS ET FOURQUET a été troublée par les actions mises en œuvre par la Ville de [Localité 8] pour la faire expulser, les consorts [A] l’ayant assignée en intervention forcée devant le juge de l’expropriation aux fins de lui rendre opposable la procédure d’expulsion mise en œuvre par la Ville de [Localité 8], et la Ville de [Localité 8] lui adressant directement plusieurs demandes de quitter les lieux en 2020 et 2021,

— qu’elle a finalement quitté les lieux le 9 juillet 2021 sous la pression de la Ville de [Localité 8],

— que parallèlement aux procédures d’expulsion, sa jouissance a été troublée par des désordres subis dans les locaux loués et par l’inaction des consorts [A] pour les résoudre,

— que la demande en paiement d’un solde d’indemnité d’occupation des consorts [A] n’est pas justifiée dès lors qu’ils n’étaient plus propriétaires et n’assumaient plus aucune de leurs obligations à cette date,

— que la résiliation du bail entraine l’obligation de lui restituer le dépôt de garantie dont le montant s’élève à 5.571,54 euros.

Par leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 septembre 2023, les consorts [A] demandent au tribunal de :

« – Recevoir les consorts [A] en leurs écritures, fins et conclusions et, en conséquence :

— Débouter la société DENOS ET FOUQUET de l’ensemble de ses demandes,

— À titre reconventionnel, condamner la société DENOS ET FOUQUET à régler aux consorts [A] la somme de 806,46 euros au titre du solde des loyers et charges restant dus pour sa période d’occupation du 1er avril au 9 juillet 2021, après compensation avec le dépôt de garantie,

— Condamner la société DENOS ET FOUQUET à régler aux consorts [A] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Au soutien de leurs demandes, les consorts [A] soutiennent :

— que le bail de la chose d’autrui produit ses effets entre bailleur et preneur tant que celui-ci en a la jouissance paisible, que la qualité de propriétaire ou non du bailleur est indifférente,

— que la jouissance des lieux par la SARL DENOS ET FOUQUET a perduré jusqu’à leur prise de possession par le Ville de [Localité 8] le 9 juillet 2021,

— qu’aucune ordonnance d’expropriation n’a été rendue dès lors qu’il s’agit d’une opération de démolition-éviction faisant suite à la préemption de la Ville de [Localité 8], qu’aucune résiliation du bail n’a été constatée ou prononcée par une juridiction,

— que le comportement du preneur, s’acquittant volontairement du loyer et sollicitant le renouvellement du bail en décembre 2019, ainsi que la mise à disposition des locaux litigieux par les consorts [A] caractérisent l’existence d’un bail à tout le moins verbal si le précédent bail était considéré comme résilié,

— qu’aucun trouble de jouissance ne peut être caractérisé dès lors que les consorts [A] ont poursuivi leur obligation de délivrance et le paiement des charges, taxes et assurances jusqu’à l’entrée en jouissance de l’expropriant, et, que les sinistres invoqués par le preneur ont été ponctuels, ont touché l’immeuble voisin et n’ont été évoqués auprès des consorts [A] qu’à titre informatif sans faire l’objet d’une demande d’indemnisation,

— que le preneur invoque un trouble de jouissance lié à la procédure d’expulsion mais omet de mentionner que le jugement d’expulsion a été infirmé par la cour d’appel et qu’il n’a été sommé de quitter les lieux que le 29 avril 2021, soit 2 mois avant la prise de possession des lieux litigieux par la Ville de [Localité 8], celle-ci n’ayant pas engagé les opérations d’expulsion jusqu’à cette date ; que la société DENOS ET FOUQUET a donc bénéficié de la jouissance des locaux jusqu’à son départ,

— que l’indemnité versée aux consorts [A] a pour objet de réparer le préjudice qu’ils ont subi du fait de l’éviction, d’une part, de leur droit au bail, et d’autre part de leurs constructions, que le calcul était forfaitaire et visait à réparer le préjudice subi pour l’avenir, peu important les dates précises des sous-locations,

— que les demandes du preneur caractérisent sa mauvaise foi dès lors qu’elles visent à obtenir une indemnisation complémentaire qui ne lui a pas été accordée durant la procédure judiciaire et vise à obtenir une occupation gratuite pendant 4 ans alors que la Ville de [Localité 8] a fait le choix de laisser les immeubles en possession des consorts [A] qui en ont assumé l’entretien, la Ville de [Localité 8] ne s’étant jamais prévalu du statut de bailleur,

— dès lors qu’un bail existait entre les consorts [A] et la SARL DENOS ET FOUQUET jusqu’à la prise de possession des lieux par la Ville de [Localité 8], aucun indu ne peut être caractérisé et le preneur reste redevable des loyers échus sur la période du 1er avril au 9 juillet 2021 ; qu’ils sont donc fondés à conserver le dépôt de garantie et à solliciter une somme de 806,46 euros correspondant au solde restant.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2023 et l’audience de plaidoirie fixée au 7 octobre 2024. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024, prorogé au 9 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de la société DENOS ET FOUQUET en remboursement des sommes versées aux consorts [A]

Aux termes de l’ancien article 1302-1 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

C’est au demandeur en restitution des sommes qu’il prétend avoir indûment payées qu’il incombe de prouver le caractère indu du paiement.

En l’espèce, la société DENOS ET FOUQUET qui sollicite le remboursement des loyers/indemnités d’occupation et charges versés aux consorts [A] de 2017 au 1er trimestre 2021, soutient qu’en application de l’article L. 222-2 du code de l’expropriation, les baux consentis par les consorts [A] sont éteints de plein droit par l’effet de l’ordonnance d’expropriation du 22 septembre 2016 et qu’à compter du paiement par la Ville de [Localité 8] de l’indemnité de dépossession due aux consorts [A] le 23 décembre 2016, l’indemnité d’occupation versée par elle était due à la Ville de [Localité 8] et non aux consorts [A] qui n’avaient plus de droits sur les biens.

Il convient cependant de relever que la procédure mise en œuvre par la Ville de [Localité 8] n’était pas une procédure d’expropriation mais une éviction définitive des locataires à l’occasion d’une opération d’aménagement après préemption, ainsi que cela ressort de l’arrêt de la Cour de cassation du 4 mars 2021 et de l’arrêt de la cour d’appel de renvoi du 30 juin 2022.

Si la Ville de [Localité 8] était tenue aux mêmes obligations d’indemnisation des occupants d’immeubles qu’en matière d’expropriation, la demanderesse ne justifie d’aucune ordonnance d’expropriation qui aurait mis fin de plein droit à son bail, en application de l’article L. 222-2 du code de l’expropriation. La décision invoquée du 22 septembre 2016 est un jugement fixant l’indemnité due par la Ville de [Localité 8] aux époux [A] au titre de leur éviction des locaux litigieux, jugement qui ne saurait être qualifié d’ordonnance d’expropriation.

Par ailleurs, il est constant que la Ville de [Localité 8] a versé aux consorts [A] l’indemnité fixée dans le jugement du 22 septembre 2016, le 23 décembre 2016. Pour autant, elle n’est entrée en possession des biens que le 9 juillet 2021, selon procès-verbal de remise des clés du même jour, les consorts [A] ayant conservé la jouissance des biens litigieux jusqu’à cette date.

Il convient, en effet, de relever que l’indemnité fixée par jugement du 22 septembre 2016 visait à les indemniser de la perte de leur droit au bail sur les terrains initialement loués nus par Madame Veuve [B]. Les consorts [A] ont contesté le montant de cette indemnité au motif notamment qu’elle ne couvrait pas la perte de leurs droits sur les constructions édifiées sur ces parcelles et dont ils étaient propriétaires. Par arrêt du 4 mars 2021, la Cour de cassation a fait droit à cette contestation et cassé l’arrêt de la cour d’appel de de Paris du 3 octobre 2019 en ce qu’il limite l’indemnité due par la Ville de [Localité 8] à la somme fixée par jugement du 22 septembre 2016 au titre de la perte du droit au bail. Il ressort de l’arrêt de la cour d’appel de renvoi en date du 30 juin 2022 que « les consorts [A] sont fondés à solliciter une indemnisation comprenant, outre la valeur du droit au bail, celle des constructions édifiées sur les biens préemptés » et que « la résiliation anticipée du bail en raison d’une évacuation définitive du preneur après une décision de préemption, alors que le preneur est propriétaire des constructions justifie un droit à indemnisation au titre desdites constructions sans application des clauses d’accession et de nivellement ». La cour d’appel a ainsi évalué l’indemnité due aux consorts [A] au titre des constructions, laquelle est venue s’ajouter à l’indemnité au titre du droit au bail précédemment évaluée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, comme le relève la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 3 octobre 2019, « la Ville de [Localité 8], propriétaire du sol, a entrepris l’éviction des occupants avant de s’assurer la maîtrise complète de ces parcelles ». En préemptant les parcelles, la Ville de [Localité 8] est devenue bailleresse des consorts [A], lesquels disposaient de constructions en surface dont ils étaient propriétaires. En payant l’indemnité fixée par jugement du 22 septembre 2016 au titre du droit au bail, il peut être considéré que la Ville de [Localité 8] a mis fin au bail commercial la liant aux consorts [A] au titre des terrains. Toutefois, force est de constater que la perte des constructions édifiées sur ces parcelles, dont les consorts [A] étaient propriétaires, n’a pas été indemnisée à la même époque, l’indemnisation n’ayant été reconnue et fixée que par la cour d’appel de Paris le 30 juin 2022.

Il n’est pas contesté que, jusqu’à la prise de possession des locaux par la Ville de [Localité 8] le 9 juillet 2021, les consorts [A] ont continué à payer les charges et taxes afférents aux locaux, que la société DENOS ET FOURQUET a continué à leur verser des loyers et charges pour cette occupation, et que la Ville de [Localité 8] n’a jamais appelé ces loyers et charges ou toute éventuelle indemnité d’occupation en lieu et place des consorts [A].

Il résulte de ces éléments que la société DENOS ET FOURQUET échoue à démontrer que le bail la liant aux consorts [A] était éteint de plein droit à compter du 22 septembre 2016 et que les consorts [A] ne disposaient plus de droits sur les biens à compter du versement à leur profit d’une indemnité le 23 décembre 2016, le sort de leur droit de propriété sur les constructions n’ayant pas été tranché dans le jugement du 22 septembre 2016 et ayant fait l’objet de plusieurs décisions jusqu’à l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 30 juin 2022.

Le fait que les consorts [A] aient répondu le 13 février 2020 à la demande de renouvellement de bail de la société DENOS ET FOUQUET qu’ils n’étaient plus propriétaires de l’immeuble et n’étaient plus en capacité d’accorder un renouvellement de bail est indifférent. Compte tenu des procédures en cours et de la mise en œuvre par la Ville de [Localité 8] des procédures destinées à évincer les locataires des parcelles préemptées, il était certain que les consorts [A] n’avaient plus la possibilité de renouveler le bail en cause. Pour autant, il est constant qu’ils ont conservé la jouissance des locaux jusqu’à la prise de possession par la Ville de [Localité 8].

Dans ces conditions, les consorts [A] étaient bien fondés à percevoir les loyers et charges jusqu’à la remise des locaux à la Ville de [Localité 8] le 9 juillet 2021.

En conséquence, la demande de la société DENOS ET FOURQUET en remboursement des loyers et charges sera rejetée, sans qu’il soit utile d’examiner le moyen tiré du bail de la chose d’autrui.

Sur la demande en paiement des consorts [A] au titre d’un arriéré locatif

Aux termes de l’article 1315, devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Selon l’article 1347 du même code énonce que « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société DENOS ET FOUQUET s’est acquittée des loyers et charges jusqu’au premier trimestre 2021 et qu’elle a occupé les locaux à tout le moins jusqu’au 9 juillet 2021.

Il résulte du décompte versé aux débats par les consorts [A] que la dette locative de la demanderesse s’élève à 6.378 euros au titre des loyers et charges du 1er avril au 9 juillet 2021.

Selon le bail ayant lié les parties, le dépôt de garantie est restitué en fin de jouissance, « déduction faite de toutes sommes qui pourraient être dues aux bailleurs ».

Il est constant que le dépôt de garantie s’élevait à la somme de 5.571,54 euros.

Par conséquent, la SARL DENOS ET FOUQUET sera condamnée à verser aux consorts [A] la somme de 806,46 euros au titre du solde locatif restant après compensation avec le dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SARL DENOS ET FOUQUET, qui succombe, supportera la charge des dépens.

Elle sera condamnée à payer aux consorts [A] une somme qu’il est équitable de fixer à 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute la SARL DENOS ET FOUQUET de sa demande en remboursement de la somme de 95.980,84 euros par les consorts [A],

Condamne la SARL DENOS ET FOUQUET à payer à Madame [Y] [Z] [T] épouse [A], Monsieur [L] [A], Monsieur [U] [A] et Madame [I] [A] épouse [X] la somme de 806,46 euros au titre du solde locatif,

Condamne la SARL DENOS ET FOUQUET à payer à Madame [Y] [Z] [T] épouse [A], Monsieur [L] [A], Monsieur [U] [A] et Madame [I] [A] épouse [X] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL DENOS ET FOUQUET de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL DENOS ET FOUQUET aux entiers dépens de l’instance,

Fait et jugé à Paris le 09 Décembre 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES