TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 25/10/2024

à : – M^e P.-B. GENON-CATALOT

— M. [L] [G]

— Mme [C] [Z] ép. [G]

Copie exécutoire délivrée

le : 25/10/2024

à : – M^e P.-B. GENON-CATALOT

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/04665 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZC3

N° de MINUTE :

1/2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 octobre 2024

DEMANDEUR

L’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial [Localité 3] HABITAT – OPH (anciennement OPAC de [Localité 3]), dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3]

représenté par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : B 0096, substitué par M^e Karine PARENT, Avocate au Barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [X] [G], demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [C], [D], [P] [Z] épouse [G], demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 3 septembre 2024

Décision du 25 octobre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/04665 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZC3

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2024 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 1998, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 3] (OPAC de [Localité 3]), désormais dénommé [Localité 3] HABITAT – OPH, a donné à bail à Monsieur [L] [G] et à Madame [C] [Z] épouse [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par actes de commissaire de justice du 24 avril 2024, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner Monsieur [L] [G] et Madame [C] [Z] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de :

— voir enjoindre à Monsieur [L] [G] et à Madame [C] [Z] épouse [G] de laisser l’accès à l’appartement dont ils sont locataires pour permettre la réparation de la fuite d’eau et le désencombrement et la désinfection de celui-ci par une société mandatée par ses soins,

— à défaut d’accès dans un délai de deux jours à compter du prononcé ou de la signification de la décision à intervenir, être autorisé à pénétrer dans le logement en recourant si besoin à un serrurier, à la force publique et à un commissaire de justice pour procéder auxdits travaux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de deux jours du prononcé ou de la signification de la décision à intervenir, et ce, pendant une durée d’un mois, avec liquidation de l’astreinte par le juge des contentieux de la protection et possibilité de faire courir une nouvelle astreinte à l’issue,

— être autorisé à faire déplacer les meubles et autres effets garnissant le logement dans tout autre lieu qu’il choisira, si ce déplacement est nécessaire à l’exécution des travaux et à mettre les déchets entassés dans le logement à la décharge publique, sous le contrôle d’un commissaire de justice de son choix,

— condamner Monsieur [L] [G] et Madame [C] [Z] épouse [G] à payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 3] HABITAT – OPH fait valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu’en dépit de plusieurs mises en demeure et d’une première procédure n’ayant pas abouti, les époux [G], dont le logement est très encombré, en refusent l’accès pour mettre un terme à une fuite constatée en août 2022 et qui persiste toujours, ce qui est à l’origine de graves dommages pour le local situé en dessous et que sa demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

À l’audience du 3 septembre 2024, [Localité 3] HABITAT – OPH,

représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [C] [Z] épouse [G], comparante en personne, a déclaré que la fuite vient en réalité des étages supérieurs et que son mari s’est opposé jusqu’à présent à toute intervention du bailleur lui reprochant d’avoir dans le passé tardé à résoudre un premier dégât des eaux, mais qu’elle allait essayer de le convaincre d’accepter cette intervention.

Assigné à étude, Monsieur [L] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du demandeur.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 octobre 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation à laisser l’accès au logement pour effectuer les travaux de réparation, de désencombrement et de désinfection

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il résulte de l’article 835 du même code que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestée, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des

parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien normal des locaux loués. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

Le contrat de bail, dans ses conditions générales, indique que le preneur est tenu de respecter l’ensemble des autorisations d’accès au logement contenues dans les présentes conditions générales ou le règlement intérieur, notamment pour travaux, et accepter tous travaux d’entretien, d’améliorations, de grosses réparations, de réhabilitation de type PALALUS ou autres, que l’OPAC de [Localité 3] jugera nécessaires dans l’immeuble ou les lieux loués.

L’article 1724 du code civil dispose que, si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

En outre, en vertu de l’article 7 b) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

L’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 3] dispose en son article 23 que, dans les logements et leurs dépendances, tout occupant ne doit entreposer ou accumuler ni détritus, ni déjections, ni objets ou substances diverses pouvant attirer et faire proliférer insectes, vermines et rongeurs ou créer une gêne, une insalubrité, un risque d’épidémie, d’accident ou d’incendie.

Dans le cas où l’importance de l’insalubrité et les dangers définis ci-dessus sont susceptibles de porter une atteinte grave à la santé ou à la salubrité et à la sécurité du voisinage, il est enjoint aux occupants et propriétaires de faire procéder d’urgence au déblaiement, au nettoyage, à la désinfection et à la désinsectisation des locaux et de procéder à tous travaux afin d’éviter tout nouveau dépôt.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du constat dressé par Maître [N] [S], commissaire de justice, le 6 avril 2023, que le plafond du local – poussettes, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, subit une fuite d’eau importante au point qu’il présente des traces de moisissures importantes autour du point lumineux, que le sol et les poussettes sont recouverts d’eau et que se dégage une forte odeur d’humidité.

Les constatations du commissaire de justice dans l’appartement situé au-dessus de ce local, qui est occupé par les époux [G], montrent que le mur et le plafond dudit appartement sont fortement endommagés par l’humidité, que la peinture est cloquée et présente des traces de

moisissures et qu’une bassine est présente sur le mur de gauche, de sorte que l’origine de la fuite d’eau constatée à l’étage inférieur se situe très certainement dans leur appartement.

Enfin, le commissaire de justice a pu constater l’encombrement très important des lieux.

La fuite dans le local – poussettes subsiste toujours, ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat établi le 10 avril 2024 qui relève notamment la présence d’une accumulation d’eau sur le sol en provenance du plafond.

Il est tout aussi constant qu’en dépit de plusieurs mises en demeure et interventions du plombier, ainsi que de deux sommations par actes de commissaire de justice des 21 mars et 13 juin 2024 d’avoir à prendre contact avec la gardienne de l’immeuble, afin de convenir d’un rendez-vous pour le débarras, le nettoyage et les réparations par le prestataire de [Localité 3] HABITAT – OPH, puis d’être présent le 19 juin 2024 pour permettre la réalisation des travaux, Monsieur [L] [G] a persisté à refuser l’accès à son logement, ce que son épouse a confirmé lors de l’audience.

Cette obstruction caractérise, avec l’évidence requise en référé, un trouble manifestement illicite permettant d’ordonner en référé des mesures de remise en état pour le faire cesser.

Le droit de [Localité 3] HABITAT – OPH de réaliser les travaux nécessaires afin de mettre un terme à la fuite n’est affecté d’aucune contestation, ni a fortiori d’aucune contestation sérieuse.

Il est tout aussi évident, au vu des clichés photographiques versés aux débats, que ces travaux ne peuvent être réalisés sans un nettoyage et désencombrement préalable des lieux.

La demande de [Localité 3] HABITAT – OPH est, en conséquence, bien fondée et Monsieur [L] [G] et Madame [C] [Z] épouse [G] seront condamnés à laisser l’accès au logement loué, dans un délai de trois jours à compter de la signification de la présente ordonnance, pour la réalisation des travaux de réparation de fuites, ainsi que de désencombrement et de désinfection, comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

L’astreinte étant nécessaire pour contraindre Monsieur [L] [G] et Madame [C] [Z] épouse [G] à laisser l’accès aux lieux, il y a lieu d’assortir l’obligation d’une astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un délai de trois jours à compter de ladite signification. En revanche, il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte, la compétence naturelle étant celle du juge de l’exécution.

À défaut pour Monsieur [L] [G] et Madame [C] [Z] épouse [G] de laisser l’accès à leur appartement dans un délai de trois jours à compter de la signification de la présente ordonnance, [Localité 3] HABITAT – OPH sera autorisé à faire

exécuter dans le logement occupé par Monsieur [L] [G] et Madame [C] [Z] épouse [G] les opérations ci-dessus décrites par la société mandatée par le bailleur et à faire ouvrir les portes du logement avec l’assistance d’un commissaire de justice, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont pas à son service.

[Localité 3] HABITAT – OPH sera également autorisé à faire déplacer les meubles et autres effets garnissant le logement loué dans tout autre lieu qu’il choisira, si ce déplacement est nécessaire à l’exécution des travaux et à mettre les déchets entassés dans le logement à la décharge publique, sous le contrôle d’un commissaire de justice de son choix.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [G] et Madame [C] [Z] épouse [G], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et les circonstances de la cause commandent, en outre, de les condamner au paiement de la somme de 750 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONDAMNONS Monsieur [L] [G] et Madame [C] [Z] épouse [G] à laisser l’accès au logement loué situé [Adresse 1]) à [Localité 4], pour la réalisation des travaux de réparation de fuites, ainsi que de désencombrement et de désinfection, à [Localité 3] HABITAT – OPH et à toute entreprise mandatée par ses soins, et ce, dans un délai de trois jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que, passé ce délai de trois jours à compter de la signification de la présente ordonnance, cette obligation sera assortie d’une astreinte de 150 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois,

AUTORISONS, à défaut d’accès, et passé ce délai de trois jours, [Localité 3] HABITAT – OPH et toute société mandatée par le bailleur à pénétrer dans le logement loué à Monsieur [L] [G] et à Madame [C] [Z] épouse [G], avec l’assistance d’un commissaire de justice, au besoin avec le concours d’un serrurier

et de la force publique ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont pas à son service, pour la réalisation des travaux précités,

AUTORISONS [Localité 3] HABITAT – OPH à faire déplacer les meubles et autres effets garnissant le logement dans tout autre lieu qu’il choisira, si ce déplacement est nécessaire à l’exécution des travaux et à mettre les déchets entassés dans le logement à la décharge publique, sous le contrôle d’un commissaire de justice de son choix,

CONDAMNONS Monsieur [L] [G] et Madame [C] [Z] épouse [G] à payer à [Localité 3] HABITAT – OPH la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS [Localité 3] HABITAT – OPH de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Monsieur [L] [G] et Madame [C] [Z] épouse [G] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Décision du 25 octobre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/04665 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZC3