COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [X] [H], [M] [U] épouse [H] c/ S.A.S. RENEE COSTES IMMOBILIER, [E] [F]

MINUTE N°

Du 06 Mars 2026

2ème Chambre civile

N° RG 22/02873 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OJZH

Grosse délivrée à

M^e Alice CATALA

M^e Delphine GIBON-MAGNAN

expédition délivrée à

M^e Richard SIFFERT

le 6 mars 2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

six Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 28 Novembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Mars 2026, signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [X] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Alice CATALA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [M] [U] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Alice CATALA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

S.A.S. RENEE COSTES IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Delphine GIBON-MAGNAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [E] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Richard SIFFERT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’exploit d’huissier du 7 juillet 2022 par lequel Monsieur [X] [H] et Madame [M] [U] épouse [H] (ci-après « les consorts [H] ») ont fait assigner Madame [E] [F] devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu l’exploit d’huissier du 19 avril 2023 par lequel les consorts [H] ont fait assigner la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu l’ordonnance du 20 mars 2024 par laquelle le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures ;

Vu les dernières conclusions des consorts [H] (rpva 16 novembre 2024) qui sollicitent de voir :

Vu les dispositions de l’article 1583 du code civil,

Vu les dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil,

Vu le compromis du 5 octobre 2021,

Vu la carence de Madame [F] dans la réitération de l’acte authentique de cession,

Vu l’ordonnance du Juge de la mise en état en date du 20 mars 2024,

A TITRE PRINCIPAL

— DECLARER parfaite la vente du bien situé à [Adresse 4][Localité 5] – [Adresse 5] » consistant en une maison à usage d’habitation de plein pied comprenant une pièce avec mezzanine et coin cuisine, cheminée, salle d’eau et water-closets indépendant, cuisine d’été et local technique attenant à la maison et un terrain attenant en nature de jardin sur lequel se trouve deux abris métalliques, le tout figurant au cadastre section B N°[Cadastre 1] pour une contenance de 00ha 23 a 20 ca appartenant à Madame [E] [F] à leur profit

— DECLARER que le jugement à intervenir tiendra lieu d’acte de propriété,

— Leur DONNER ACTE de ce qu’ils tiennent le bouquet, la première rente viagère et les frais d’acte à la disposition de Madame [F],

— ORDONNER la publication au service de la publicité foncière de [Localité 6] du compromis de vente du 5 octobre 2021 et du jugement à intervenir,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire la juridiction de céans devait considérer que le jugement à intervenir ne pourrait pas contenir toutes les indications requises pour la pleine efficacité de l’acte de vente,

— CONDAMNER Madame [F] à réitérer par acte authentique devant Me [I], Notaire à [Localité 6], l’acquisition des biens immobiliers précités moyennant le versement du bouquet, de la première rente viagère et des frais d’acte et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— DECLARER que, dans l’hypothèse de la carence de Madame [F] devant le notaire au jour prévu de la réitération, le jugement à intervenir sera annexé à l’acte authentique pour tenir lieu de signature de la venderesse et fera l’objet d’une publication au service de la publicité foncière de [Localité 6],

A TITRE INFINIMENT SUBSIDAIRE, si par extraordinaire la juridiction de céans ne devait pas déclarer la vente parfaite,

— CONDAMNER la société RENEE COSTES IMMOBILIER à leur verser la somme de 15.000€ au titre de la réparation du préjudice morale subi,

— CONDAMNER la société RENEE COSTES IMMOBILIER à les relever et garantir de toute condamnation pécuniaire qui pourrait être prononcée à leur encontre,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER Madame [E] [F] à leur payer la somme de 11.000 euros au titre de la clause pénale,

— CONDAMNER toutes parties succombâtes à leur verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de sommations et de publication,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Vu les dernières conclusions de Madame [E] [F] (rpva 20 janvier 2025) qui sollicite de voir :

Vu les articles 1104, 1130 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées au débat,

Vu la jurisprudence visée,

— JUGER que le mandat qu’elle a donné à l’Agence RENEE COSTES est nul et de nuls effets,

En tout état de cause,

— JUGER que le compromis de vente viagère régularisé le 05 octobre 2021 est nul et de nuls effets, pour cause d’erreur dans son consentement,

A défaut,

— JUGER que le compromis de vente viagère régularisé le 05 octobre 2021 est nul et de nuls effets, pour cause d’absence d’aléa dans le contrat de vente viagère,

— DEBOUTER Monsieur et Madame [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [H] à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts, pour attitude et résistance abusive,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [H] à payer à la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [H] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Richard SIFFERT, sous sa due affirmation de droit.

Vu les dernières conclusions de la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER (rpva 12 février 2025) qui sollicite de voir :

Vu l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;

Vu le mandat conclu entre la société RENÉE COSTES et Madame [E] [F] le 20 juin 2021 ;

Vu le compromis de vente conclu entre Monsieur et Madame [C], d’une part, et Madame [E] [F], d’autre part, le 5 octobre 2021 ;

— REJETER l’ensemble des demandes présentées à son encontre ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [H] à lui payer la somme de 11.150 € TTC à titre de rémunération ;

— CONDAMNER toutes parties succombant à lui payer la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER toutes parties succombant au paiement des entiers dépens de l’instance.

Vu l’ordonnance de clôture du 5 juin 2025, fixant la clôture de la procédure au 27 octobre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS

Madame [E] [F] est propriétaire à [Localité 7] d’une maison à usage d’habitation et d’un terrain attenant, sis [Adresse 5] » cadastrés section B N°[Cadastre 1] Lieudit [Adresse 6] pour une contenance de 00ha 23 a 20 ca.

Selon mandat de vente en viager sans exclusivité n°59615 conclu le 30 juin 2021, Madame [E] [F] a confié à la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER la vente de ces biens au prix de 110.000 €, soit une rente mensuelle nette de 793 € et un bouquet de 5.000 €.

Le 4 août 2021, les consorts [H] ont, par l’intermédiaire de la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER, fait une offre d’achat à Madame [E] [F] au prix et selon les modalités de règlement stipulés au mandat.

Par courrier en date du 6 août 2021, Madame [E] [F] a accepté cette offre d’achat.

Les parties ont régularisé le 5 octobre 2021 un compromis de vente sous seing privés portant sur les biens en cause, devant notaire.

Selon exploit d’huissier en date du 22 février 2022, il a été fait sommation à Madame [E] [F] d’avoir à comparaitre devant le notaire afin de régulariser en la forme authentique l’acte de vente.

Madame [E] [F] n’ayant pas comparu devant notaire à la date convenue pour signer l’acte authentique de vente, les demandeurs ont, selon exploit du 7 juillet 2022, saisi la juridiction de céans à l’effet de faire constater le caractère parfait de la vente du bien en litige et ordonner la publication du jugement à intervenir et du compromis de vente auprès du service de la publicité foncière.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [H] font valoir que, par acte sous seing privé devant notaire en date du 5 octobre 2021, ils ont convenu avec Madame [E] [F] de la vente viagère d’une maison à usage d’habitation et d’un terrain attenant, sis [Adresse 5] » cadastrés section B N°[Cadastre 1] [Adresse 7] [Adresse 6] pour une contenance de 00ha 23 a 20 ca, moyennant le paiement d’un bouquet de 5 000 euros et d’une rente mensuelle de 793 euros. Ils soutiennent qu’il ressort expressément du compromis du 5 octobre 2021 que le terme prévu au compromis (17 décembre 2021) n’était pas extinctif mais constitutif du point de départ de la période à laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. Ils ajoutent que, dans ces conditions, ayant versé le prix et les frais visés à l’acte en l’étude notarié, la vente viagère est parfaite aux conditions visées à l’acte à savoir un bouquet de 5.000 euros et une rente mensuelle de 793 euros.

En réponse aux conclusions de Madame [E] [F], les consorts [H] soutiennent qu’aucune erreur viciant le consentement de Madame [E] [F] n’est établie, en ce que, avant la signature du mandat de vente du 30 juin 2021, Madame [E] [F] s’est vu remettre une étude viagère personnalisée le 21 mai 2021 et qu’elle a rencontré un représentant de l’agence à de nombreuses reprises avant de s’engager. Ils ajoutent qu’elle disposait, durant une période de 14 jours après la signature du mandat de vente, d’une faculté de renonciation lui permettant de se désengager du mandat ainsi souscrit. Ils font également valoir que le compromis du 5 octobre 2021 a été signé par Madame [E] [F] en personne en l’étude d’un notaire qui s’est nécessairement assuré de son parfait consentement à la vente selon les modalités de règlement du prix visé audit compromis. Ils soutiennent que la teneur du compromis, à la fois complète et précise, ne permet pas de considérer que Madame [E] [F] ait pu se méprendre sur la portée des modalités du règlement du prix de cession ou que son consentement n’ait pas été libre et éclairé. Ils ajoutent que Madame [E] [F] n’établit pas qu’elle aurait été en état de faiblesse ni au moment de la signature du mandat ayant fixé la répartition du prix du bouquet / rente viagère ni au moment du compromis en cause. Ils concluent que, dans ces conditions, aucune altération des facultés psychiques de Madame [E] [F] affectant son discernement, au point de la priver de lucidité ou de volonté, et contemporaine à la détermination des modalités de règlement du prix et à la signature du compromis n’est établie.

Pour s’opposer au moyen de Madame [E] [F] selon lequel le contrat de vente en viager serait nul du fait de l’absence d’aléa, les consorts [H] font valoir que Madame [E] [F] était âgée de 81 ans au moment de la signature du mandat de vente, son espérance de vie était de 11,7 années et son état de santé ne laissait pas présager une issue fatale à brève échéance, de sorte qu’il existait bien un aléa au moment de la signature du contrat et que le contrat est donc valable.

Au soutien de leur demande en paiement de la somme de 11 000 euros, les consorts [H] soutiennent que Madame [E] [F] s’étant refusée à régulariser l’acte authentique de vente en dépit de la sommation notariée du 22 février 2022 et de la tentative de conciliation postérieure, ils sont fondés à obtenir le versement de la somme de 11 000 euros en vertu la clause pénale stipulée en tel cas par l’acte du 5 octobre 2021.

Au soutien de leurs demandes subsidiaires dirigées contre la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER, les consorts [H] soutiennent que, en sa qualité de professionnel du droit immobilier, la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER ne pouvait sérieusement ignorer l’applicabilité usuelle des tables de mortalité de l’INSEE en matière spécifiquement de contrat de rente viagère. Ils ajoutent que, dans l’hypothèse où le présent jugement venait à constater des manquements commis par l’agence immobilière dans le cadre de son mandat qui empêcherait l’accomplissement de la vente en cause, ils subiraient un préjudice moral en ce qu’ils seraient privés du bénéfice de la vente.

Au soutien de sa demande d’annulation du mandat de vente viagère donné à la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER le 30 juin 2021, se fondant sur l’obligation de négocier les contrats de bonne foi tiré de l’article 1104 du code civil, Madame [E] [F] fait valoir que l’agence RENEE COSTES IMMOBILIER a manqué à son devoir de conseil et d’information en lui imposant un mandat de vente viager dont les conditions s’avéraient totalement désavantageuses à son égard. Elle précise que l’agence s’est bornée à présenter à Madame [E] [F] seulement deux modalités de vente viagère (un bouquet de 10 000 euros pour une rente mensuelle de 755 euros ou un bouquet de 5 000 euros pour une rente mensuelle de 793 euros), alors qu’en l’état de son âge avancé et des raisons pour lesquelles elle souhaitait vendre son bien, un bouquet plus important avec des mensualités légèrement inférieures s’imposait. Elle ajoute que les conditions proposées par la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER ne lui permettaient nullement de régulariser sa situation financière précaire. Elle souligne que cette attitude démontre une absence de loyauté et de conseil dans la négociation précontractuelle de la vente devant entraîner la nullité du mandat de vente viagère en application de l’article 1104 du code civil.

De plus, Madame [E] [F] fait valoir qu’elle a commis une erreur sur les modalités du règlement de la vente viagère, en ce qu’elle n’avait pas pris conscience qu’en acceptant un bouquet à hauteur de 5 000 euros pour une rente de 793 euros, elle ne pourrait percevoir l’intégralité du prix de son bien immobilier qu’à l’âge de 93 ans. Elle soutient que les modalités de règlement du prix de vente ainsi fixées n’étaient pas en adéquation avec ses difficultés financières de l’époque.

Elle affirme en outre qu’elle présentait un état dépressif sévère qui a altéré son jugement et ses prises de décision et que les consorts [H] ont fait preuve d’un abus de faiblesse flagrant à son égard pour minorer le montant du bouquet ainsi prévu.

De surcroit, elle revendique la nullité du compromis du 5 octobre 2021 pour cause d’absence d’aléa du fait de la faiblesse du bouquet fixé d’une part et de son âge d’autre part. Elle fait valoir qu’aux termes du compromis de vente viagère du 5 octobre 2021, les consorts [H] ne prennent aucun risque mais tirent tout avantage des modalités contractuelles insérées, tandis qu’elle assume tous les risques.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts contre les consorts [H], elle soutient que malgré l’évidence du caractère dérisoire du montant du bouquet fixé, ces derniers lui ont imposé une procédure judiciaire, avec toutes les conséquences psychologiques y attachées pour une personne âgée de 82 ans dans une situation financière précaire et fragilisée psychologiquement. Elle ajoute que les consorts [H] ont abusé de sa faiblesse, alors qu’elle était encore en proie à une grave dépression avec suivi psychologique. Elle conclut que cette attitude manifestement abusive lui a causé un préjudice justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

En réponse à la demande de Madame [E] [F] d’annulation du mandat de vente en viager conclu le 30 juin 2021, la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER fait valoir que les dispositions de l’article 1104 du code civil sur lesquelles Madame [E] [F] fonde sa demande ne concernent pas les conditions de validité des contrats mais l’exigence de bonne foi des parties au stade de leur négociation, de leur formation et de leur exécution dont le défaut est sanctionné, le cas échéant, sur le terrain de la responsabilité civile. Elle ajoute qu’elle a parfaitement rempli son obligation de conseil et d’information en présentant à Madame [E] [F] les règles d’une vente immobilière en viager, en réalisant une étude viagère personnalisée et en lui proposant deux options (bouquet à 10 000 euros pour une rente à 755 euros ou bouquet à 5 000 euros pour une rente à 793 euros). Elle précise qu’après deux semaines de réflexion, Madame [E] [F] a décidé de lui confier un mandat de recherche d’un acquéreur selon l’option présentant le montant de bouquet le plus faible et la rente la plus élevée.

Elle soutient en outre que les conditions de la vente en viager de la maison de Madame [E] [F] aux consorts [H] telles que prévues par le compromis de vente en date du 5 octobre 2021 sont parfaitement régulières et conformes à la volonté réitérée de Madame [E] [F]. Elle précise qu’aucune erreur viciant le consentement de Madame [E] [F] au moment de la conclusion du compromis de vente n’est caractérisée, en ce que les conditions de la vente en viager libre lui ont largement été présentées à de multiples reprises. Elle affirme en outre qu’il existait bien un aléa tant pour les consorts [H] que pour Madame [E] [F] compte tenu du fait que la date du décès de cette dernière demeure inconnu. Elle précise que le montant de la rente totale versée à Madame [E] [F], sans tenir compte au demeurant de son indexation qui est prévue dans le cadre de la vente litigieuse et en tenant uniquement compte de son espérance de vie statistique compte tenu de son âge et de son sexe, devrait s’élever à 111 337,20 euros, soit si on y ajoute les 5 000 euros de bouquet qui doivent lui être versé un montant très légèrement supérieur à la valeur vénale libre de sa maison à la date de la vente.

Au soutien de sa demande reconventionnelle en paiement de sa rémunération, la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER fait valoir qu’aux termes du compromis de vente du 5 octobre 2021, les consorts [H] se sont engagés à lui payer sa rémunération à hauteur de 11 150 euros.

En réponse à la demande de dommages-intérêts formulée par les consorts [H] à son encontre, elle soutient que ces derniers ne rapportent ni la preuve d’une faute qu’elle aurait commise, ni d’un préjudice moral qu’ils auraient subi.

Sur la demande d’annulation du contrat de mandat de vente viagère conclu entre Madame [E] [F] et la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER le 30 juin 2021

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

La bonne foi en droit des contrats est un principe fondamental qui impose au contractant d’adopter un comportement loyal et sincère, tant au stade des négociations et de la formation du contrat qu’au stade de l’exécution du contrat.

En vertu de cette obligation de bonne foi au stade des négociations et de la formation du contrat, l’agent immobilier est soumis, en sa qualité d’intermédiaire professionnel de la vente, à une obligation précontractuelle d’information et de conseil en amont de la signature du mandat. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Le manquement de l’agence à son obligation précontractuelle d’information peut entraîner l’annulation du contrat de mandat, dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants du code civil, si le défaut d’information a été déterminant dans le consentement du co-contractant. En d’autres termes, celui qui demande l’annulation du contrat doit démontrer que sans le manquement de l’agence à son obligation précontractuelle d’information, il n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Au stade de l’exécution du contrat de mandat, le manquement à l’obligation de bonne foi, en ce qu’il ne porte pas atteinte aux conditions de validité du contrat (consentement, capacité, contenu licite et certain), ne peut entraîner l’annulation du mandat.

En l’espèce, Madame [E] [F] ne démontre pas que la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER a manqué à son obligation précontractuelle d’information et de conseil avant la conclusion du contrat de mandat. Au contraire, il ressort de l’étude viagère personnalisée en date du 21 mai 2021 réalisée par la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER et de la lettre de la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER à l’attention de Madame [E] [F] en date du 7 juin 2021 que les conditions et avantages de la vente en viager libre ont été largement exposés à Madame [E] [F] et que les deux modalités de vente viagère présentées à Madame [E] [F], soit un bouquet à 10 000 euros pour une rente mensuelle à 755 euros ou un bouquet à 5 000 euros pour une rente mensuelle à 793 euros, prennent en compte la situation personnelle de Madame [E] [F], ses exigences et la valeur vénale du bien.

Si Madame [E] [F] affirme qu’il est d’usage de prévoir un bouquet correspondant à 30 à 40 % de la valeur vénale du bien, elle ne démontre pas cette allégation au demeurant contesté par la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER, qui affirme qu’il n’existe aucune règle concernant le montant du bouquet et qu’une vente viagère peut parfaitement être conclue sans bouquet.

Plus encore, Madame [E] [F] se contente d’affirmer qu’en se bornant à lui présenter deux modalités de vente viagère aux bouquets dérisoires la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER a manqué à son obligation précontractuelle d’information et de conseil, sans démontrer que, sans ce manquement, elle n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Au contraire, il ressort du mandat de vente en date du 30 juin 2021 et il n’est pas contesté qu’entre les deux options présentées par la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER à Madame [E] [F], cette dernière a opté pour l’option avec le bouquet le plus faible et la rente la plus élevée (bouquet à 5 000 euros pour une rente mensuelle à 793 euros). Il s’en déduit qu’au moment de la conclusion du mandat de vente, l’intention de Madame [E] [F] était de maximiser le montant de la rente bien plus que celui du bouquet, de sorte qu’il n’est pas établi que s’il lui avait été proposé une troisième modalité de vente viagère avec un bouquet à hauteur de 30 000 ou 40 000 euros, elle aurait opté pour cette dernière modalité. Par conséquent, Madame [E] [F] ne démontre pas que ce défaut d’information de la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER ait été déterminant de son consentement.

En outre, les manquements de la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER « dans le cadre de son mandat » invoqués par Madame [E] [F] ne peuvent donner lieu à l’annulation du contrat, dans la mesure où ils ne portent pas atteinte aux conditions de validité du contrat de mandat.

Par conséquent, en ce qu’elle ne démontre pas de manquement de la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER à son obligation d’information ou de conseil qui aurait été déterminant du consentement de Madame [E] [F] au moment de la conclusion du mandat du 30 juin 2021, Madame [E] [F] sera déboutée de sa demande d’annulation du contrat de mandat conclu avec la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER.

Sur l’existence d’une vente au profit des consorts [H]

Il résulte de l’article 1583 du code civil que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En application des articles 1113, 1114 et 1118 du code civil, la vente est formée dès lors que, à une offre précise et ferme, correspond une acceptation dans les mêmes termes, ces deux éléments devant à la fois se rencontrer et correspondre exactement. L’acceptation peut être expresse ou tacite mais elle doit résulter d’un comportement ou d’une déclaration non équivoque de son auteur.

Lorsque le contrat prévoit un délai au cours duquel les parties s’engagent à réitérer la vente par acte authentique, il convient de rechercher l’intention commune des parties pour savoir s’ils ont entendu faire du délai de réalisation de l’acte authentique un terme extinctif ou constitutif du point de départ à partir duquel l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter. Dans le premier cas, si la réitération n’est pas intervenue à l’expiration du délai convenu, la promesse est considérée comme caduque, ce qui rend impossible l’exécution forcée de la vente. Dans le second cas, chaque partie est en droit, dans un délai raisonnable, de contraindre l’autre à exécuter son engagement, au besoin en recourant à l’exécution forcée, ou d’agir en résolution de la vente. Dès lors que le terme fixé pour la signature de l’acte authentique n’est pas assorti, expressément, de la sanction de la caducité de la promesse, cette dernière conserve sa force obligatoire et la partie qui souhaite peut en demander l’exécution.

En l’espèce, il est manifeste que Madame [E] [F] a exprimé une volonté non équivoque de vendre son bien en viager moyennant une rente mensuelle nette de 793 € et un bouquet de 5.000 € tant au moment de la conclusion du mandat de vente en date du 30 juin 2021 avec la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER que par son courrier en date du 6 août 2021 de réponse à l’offre d’achat faite par les consorts [H] le 4 août 2021.

Il est également constant que, par compromis de vente signé le 5 octobre 2021 sous seing privé devant notaire, il a été convenu entre Madame [E] [F] en qualité de venderesse et les consorts [H] en qualités d’acquéreurs la vente viagère dudit bien, moyennant le paiement d’un bouquet de 5 000 euros et d’une rente mensuelle de 793 euros.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments une rencontre des volontés respectives de Madame [E] [F] d’une part et des consorts [H] d’autre part, pour la première de vendre, pour les second d’acheter, une maison à usage d’habitation et d’un terrain attenant, sis [Adresse 8] cadastrés section B N°[Cadastre 1] [Adresse 7] [Adresse 6] pour une contenance de 00ha 23 a 20 ca, moyennant le paiement d’un bouquet de 5 000 euros et d’une rente mensuelle de 793 euros.

Il ressort expressément du compromis de vente en date du 5 octobre 2021 que la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 17 décembre 2021 et que cette date n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. Il est en effet mentionné en page 16 que « la date d’expiration de ce délai n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter ».

Dans ces conditions, Madame [E] [F], venderesse, et les consorts [H], acquéreurs, étant convenus de la chose vendue et du prix, tandis que l’ensemble des conditions prévues au compromis s’étant réalisé, il y a lieu de constater que la vente est parfaite et que le compromis du 5 octobre 2021 vaut vente, sous réserve de la démonstration par Madame [E] [F] d’une cause d’annulation compromis du 5 octobre 2021.

Sur la demande d’annulation de la vente

En application de l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain.

▸ Sur le moyen tiré de l’erreur sur les modalités de règlement du prix de la vente viagère :

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1132 du code civil dispose que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Il résulte de la combinaison des articles 1130 et 1132 du code civil que, pour être un vice du consentement entraînant la nullité du contrat, l’erreur, définie comme le fait de se représenter inexactement l’objet d’une obligation, doit être déterminante du consentement, elle doit être excusable, et doit porter sur les qualités essentielles de la prestation.

Une erreur est dite excusable lorsque celui qui s’est trompé a fait preuve d’une vigilance normale, mais n’a pas pu éviter la méprise. À l’inverse, l’erreur est inexcusable si elle est le fruit d’une légèreté ou d’une paresse grossière. Le caractère excusable de l’erreur s’apprécie in concreto, au regard des fonctions et compétences de l’errans.

Aux termes de l’article 1136 du code civil, l’erreur sur la valeur par laquelle, sans se tromper sur les qualités essentielles de la prestation, un contractant fait seulement de celle-ci une appréciation économique inexacte, n’est pas une cause de nullité.

En l’espèce, Madame [E] [F] fait valoir qu’elle a commis une erreur sur les modalités du règlement de la vente viagère. Toutefois, force est de constater que les modalités du règlement de la vente en viager telles que fixées dans le compromis de vente du 5 octobre 2021 lui ont été exposées à de nombreuses reprises en amont de la conclusion de la vente. En effet, elles lui ont été présenté dans un premier temps aux termes de l’étude viagère personnalisée réalisée le 21 mai 2021 que le conseiller de la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER lui a adressé le 7 juin 2021. Ces conditions ont été reprises dans le mandat de vente qu’elle a confié à la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER par acte sous seing privé en date du 30 juin 2021. Ces conditions ont ensuite fait l’objet d’une offre d’achat détaillée de Monsieur et Madame [H] en date du 4 août 2021 que la société RENÉE COSTES lui a présentée et qu’elle a acceptée le 6 août 2021. Enfin, ces conditions lui ont à nouveau été présentées par Maître [I], notaire à [Localité 6], lors de la signature du compromis de vente le 5 octobre 2021. Aussi, il s’en déduit que Madame [E] [F] a fait le choix délibéré et réfléchi d’opter pour un bouquet à 5 000 euros et pour une rente à 793 euros.

Si Madame [E] [F] soutient qu’elle n’avait pas pris conscience au moment de la conclusion du contrat qu’en acceptant un bouquet à hauteur de 5 000 euros pour une rente de 793 euros, elle ne pourrait percevoir l’intégralité du prix de son bien immobilier qu’à l’âge de 93 ans, cette erreur n’est pas excusable en ce qu’un simple calcul, détaillé ci-après, lui aurait permis de déterminer l’âge auquel elle pourrait percevoir l’intégralité du prix de son bien immobilier :

[ ]

Enfin, si Madame [E] [F] fait valoir qu’elle n’avait pas pris conscience qu’elle pouvait prétendre à un bouquet d’un montant beaucoup plus élevé, il n’est pas démontré que cette erreur ait été déterminante de son consentement. Au contraire, il est constant qu’entre les deux options qui lui ont été présentées, elle a opté pour l’option avec le bouquet le plus faible et la rente la plus élevée. Il s’en déduit qu’au moment de la conclusion de la vente, l’intention de Madame [E] [F] était de maximiser le montant de la rente bien plus que celui du bouquet, de sorte qu’il n’est pas établi que s’il lui avait été proposé une troisième modalité de vente viagère avec un bouquet beaucoup plus élevé, elle aurait opté pour cette dernière modalité. Par conséquent, Madame [E] [F] ne démontre pas que cette erreur ait été déterminante de son consentement.

Par conséquent, en l’absence d’erreur ayant vicié le consentement de Madame [E] [F], cette dernière sera déboutée de sa demande d’annulation du compromis de vente du 5 octobre 2021 pour cause d’erreur.

▸ Sur le moyen tiré de l’altération des facultés psychiques de Madame [E] [F] :

Aux termes de l’article 1145 du code civil, toute personne physique peut contracter sauf en cas d’incapacité prévue par la loi.

En l’espèce, afin d’établir qu’au moment de la conclusion du contrat elle subissait une grave dépression qui a altéré son jugement et ses prises de décision, Madame [E] [F] produit des certificats médicaux attestant d’un état dépressif sévère. Toutefois, ces certificats médicaux sont datés du 16 décembre 2021 et du 13 octobre 2023, soit postérieurement à la signature du mandat de vente et du compromis de vente, de sorte qu’aucune altération des facultés psychiques de Madame [E] [F] affectant son discernement, au point de la priver de lucidité ou de volonté, et contemporaine à la détermination des modalités de règlement du prix et à la signature du compromis n’est établie.

Par conséquent, en ce qu’elle ne démontre pas qu’elle n’avait pas la capacité de contracter, Madame [E] [F] sera également déboutée de sa demande d’annulation du compromis de vente du 5 octobre 2021 de ce chef.

▸ Sur le moyen tiré de l’absence d’aléa du compromis de vente :

Aux termes de l’article 1108 du code civil, un contrat est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un événement incertain.

Le décès du vendeur, cause de variation de la dette de l’acquéreur, confère au contrat de rente viagère un caractère aléatoire. L’aléa contenu dans ce contrat s’entend de l’impossibilité pour l’acquéreur de connaître au jour de la vente le nombre de versement périodique qu’il devra verser au vendeur avant le décès de celui-ci.

L’aléa est une condition de validité du contrat de vente viager. Par conséquent, en l’absence d’aléa, le contrat de vente viager est nul.

La connaissance par l’acquéreur de l’imminence du décès du vendeur au moment de la conclusion du viager caractérise l’absence d’aléa justifiant l’annulation du contrat de vente viagère. Toutefois, l’âge avancé du vendeur ne font pas présumer l’absence d’aléa.

En outre, l’absence d’aléa est également caractérisée si le montant de la rente et du bouquet est manifestement dérisoire par rapport à la valeur du bien et à l’espérance de vie du vendeur de sorte que la vente ne présente aucun risque financier véritable pour les acquéreurs.

En l’espèce, aucun élément versé au débat ne permet d’établir que les consorts [H] auraient eu connaissance de l’imminence du décès de Madame [E] [F]. De plus, l’âge avancé (82 ans) de Madame [E] [F] au moment de la conclusion du contrat ne permet pas d’établir l’absence d’aléa.

En outre, Madame [E] [F] fait valoir qu’aux termes du compromis de vente viagère les consorts [H] ne prennent aucun risque financier mais tirent tout avantage des modalités contractuelles insérées, tandis qu’elle assume tous les risques. Toutefois, compte tenu de l’âge de Madame [E] [F] au moment de la conclusion du compromis de vente du 5 octobre 2021 (82 ans), de la valeur vénale du bien, qui n’est pas contesté et s’élève à 110 00 euros, et compte tenu du montant du bouquet et de la rente fixés dans le compromis de vente du 5 octobre 2021 (5000 euros de bouquet et 793 euros de rente mensuelle), Madame [E] [F] aura perçu l’intégralité de la valeur vénale du bien à l’âge de 93 ans. Il convient de préciser que ce calcul ne tient pas compte de l’indexation annuelle de la rente sur l’indice d’évolution des prix à la consommation des ménages prévue dans le cadre du compromis de vente. Par conséquent, si Madame [E] [F] reste en vie au-delà de 93 ans, elle touchera, au total, une somme supérieure à la valeur vénale de son bien. Il s’en déduit que le moment où les consorts [H] auront payé le juste prix ne se situe pas manifestement au-delà de l’espérance de vie probable de Madame [E] [F]. Il existe donc bien incontestablement un aléa tant pour les consorts [H] que pour Madame [E] [F] compte tenu du fait que la date du décès de cette dernière demeure inconnue.

Madame [E] [F] ne démontre pas non plus que le montant de la rente est inférieur aux revenus que pourraient rapporter le bien aux consorts [H] s’ils le mettaient en location.

Par conséquent, l’absence d’aléa n’est pas caractérisée. Aussi, Madame [E] [F] sera déboutée de sa demande d’annulation du compromis de vente en viager du 5 octobre 2021.

En définitive, il s’est formé le 5 octobre 2021 entre les consorts [H] et Madame [E] [F] la vente en viager d’une maison à usage d’habitation et d’un terrain attenant, sis [Adresse 8] cadastrés section B N°[Cadastre 1] [Adresse 7] [Adresse 6] pour une contenance de 00ha 23 a 20 ca, au prix de 110.000 €, soit une rente mensuelle nette de 793 € et un bouquet de 5.000 €.

Toutefois, malgré sommation notariée du 22 février 2022, Madame [E] [F] a refusé de régulariser la vente par acte authentique, ainsi que cela ressort du procès-verbal de carence du 3 mars 2022.

Par conséquent, en ce que le présent jugement ne peut contenir toutes les indications requises pour la pleine efficacité de l’acte de vente, la demande principale des consorts [H] sera rejetée mais il sera fait droit à la demande subsidiaire des consorts [H] de voir condamner Madame [E] [F] à réitérer par acte authentique la vente de son bien immobilier dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

La demande subsidiaire des consorts [H] ayant été accueillie, il n’y a pas lieu de statuer sur leur demande formulée à titre infiniment subsidiaire (demande de dommages et intérêts et en garantie contre la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER), devenue sans objet.

Sur la demande en paiement des consorts [H] au titre de la clause pénale

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, le compromis de vente signé le 5 octobre 2021 comporte la clause pénale stipulant expressément qu’ « au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de ONZE MILLE EUROS (11 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. »

Les consorts [H] n’ont pas usé de leur faculté de se rétracter dans le délai de 10 jours prévu à l’article 271-1 du code de la construction et de l’habitation et ne bénéficiaient d’aucune condition suspensive dans le compromis, lequel prévoyait que la réitération par acte authentique devrait avoir lieu au plus tard le 17 décembre 2021. Toutefois, malgré sommation notariée du 22 février 2022, Madame [E] [F] a refusé de régulariser la vente par acte authentique, ainsi que cela ressort du procès-verbal de carence du 3 mars 2022.

Compte tenu de l’inexécution définitive par le vendeur de son obligation de vendre, les acheteurs sont fondés à réclamer le bénéfice de la clause pénale.

Toutefois, au regard des difficultés financières de Madame [E] [F] étayées par le jugement du Tribunal de Proximité de Menton du 10 mai 2022 versé au débat, cette clause pénale apparait manifestement excessive et sera par conséquent réduite à de plus justes proportions.

En conséquence, Madame [E] [F] sera condamnée à verser aux consorts [H] la somme de 2 000 euros au titre de la clause pénale.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée par Madame [E] [F] contre les consorts [H]

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application de ce texte, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. Le préjudice doit en outre être distinct de celui déjà indemnisé par les sommes allouées.

En l’espèce, eu égard à la solution du litige, cette demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER en paiement de sa rémunération

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. De cet article découle l’interdiction pour le juge d’accorder une somme d’argent supérieure à celle qui a été demandée par les parties.

En l’espèce, il ressort du compromis de vente du 5 octobre 2021 que les consorts [H] se sont engagés à payer à la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER la somme de 11 550 euros au titre de sa rémunération.

Toutefois, au terme de ses conclusions, la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER sollicite la condamnation des consorts [H] à lui payer seulement la somme de 11 150 euros à titre de rémunération.

Par conséquent, le juge étant tenu par les demandes des parties et ne pouvant statuer au-delà de ce qui est demandé, les consorts [H] seront condamnés à payer à la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER la somme de 11 150 euros à titre de rémunération, conformément au compromis de vente du 5 octobre 2021.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

▸ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [F], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais de sommations et de publication.

▸ Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [E] [F], condamnée aux dépens, devra payer aux consorts [H], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Madame [E] [F] sera également condamnée à payer à la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros.

Madame [E] [F] sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

▸ Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Compte tenu de la nature du litige portant sur une vente immobilière, l’exécution provisoire sera écartée eu égard aux difficultés que pourrait entraîner la publication d’une vente qui ne serait pas définitive en cas de recours.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

DECLARE parfaite la vente du bien situé à [Localité 7] – [Adresse 9]» consistant en une maison à usage d’habitation de plein pied comprenant une pièce avec mezzanine et coin cuisine, cheminée, salle d’eau et water-closets indépendant, cuisine d’été et local technique attenant à la maison et un terrain attenant en nature de jardin sur lequel se trouve deux abris métalliques, le tout figurant au cadastre section B N°[Cadastre 1] pour une contenance de 00ha 23 a 20 ca, formée le 5 octobre 2021 entre Madame [E] [F] d’une part et Monsieur [X] [H] et Madame [M] [U] épouse [H] d’autre part,

DEBOUTE Monsieur [X] [H] et Madame [M] [U] épouse [H] de leur demande principale de déclarer que le présent jugement tienne lieu d’acte de propriété à compter de sa signification,

CONDAMNE Madame [E] [F] à réitérer par acte authentique devant Me [I], Notaire à [Localité 6], l’acquisition des biens immobiliers précités moyennant le versement du bouquet, de la première rente viagère et des frais d’acte et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

DECLARE que, dans l’hypothèse de la carence de Madame [E] [F] devant le notaire au jour prévu de la réitération, le jugement à intervenir sera annexé à l’acte authentique pour tenir lieu de signature de la venderesse et fera l’objet d’une publication au service de la publicité foncière de [Localité 6] par la partie la plus diligente,

CONDAMNE Madame [E] [F] à payer à Monsieur [X] [H] et Madame [M] [U] épouse [H] la somme de 2 000 euros (deux mille euros)au titre de la clause pénale,

DIT sans objet les demandes de dommages et intérêts et en garantie contre la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER), formées par Monsieur [X] [H] et Madame [M] [U] épouse [H]

CONDAMNE Monsieur [X] [H] et Madame [M] [U] épouse [H] à payer à la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER la somme de 11 150 euros (onze mille cent cinquante euros) euros à titre de rémunération,

DEBOUTE Madame [E] [F] de l’ensemble de ses demandes, y compris de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [F] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de sommations et de publication,

CONDAMNE Madame [E] [F] à payer à Monsieur [X] [H] et Madame [M] [U] épouse [H] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [F] à payer à la SAS RENEE COSTES IMMOBILIER la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT