N° RG 24/08059 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NAHD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/08059

N° Portalis DB2E-W-B7I-NAHD

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Elodie ARGENCE HAZOUME

— M^e Grégoire FAURE

— M. [H]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 MAI 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble GLIESBERG 1 sis [Adresse 8]

agissant par son syndic la SARL GESTION IMMOBILIERE DE L’EST

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 163

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [H]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Etablissement UDAF DU BAS-RHIN es qualité de tuteur de Monsieur [Y] [G]

demeurant [Adresse 8]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Elodie ARGENCE HAZOUME, substituée par M^e Guillaume BERTON, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 48

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [O] [S], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

M. [D] [H] est devenu dans le cadre d’une succession propriétaire à [Localité 11], [Adresse 7], des lots n° 28, un studio, n° 81, cave 28 et n° 141, parking 35 au sein d’un immeuble nommé GLIESBERG 1 soumis au statut de la copropriété.

Le lot 28 est loué suivant bail du 5 juin 2013 consenti alors par Mme [V] [F] représentée par son tuteur à M. [Y] [G] représenté par l’UDAF.

A la suite d’infiltrations dans le plafond de la salle de bain de l’étage inférieur occupé par Mme [K], le syndic a mis en demeure propriétaire et tuteur du locataire afin de permettre l’intervention d’un prestataire en charge de la recherche de fuites en raison de l’état du logement occupé par M. [G] en septembre 2023 et février 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] s’est réuni en assemblée générale extraordinaire le 26 avril 2024 et a autorisé à l’unanimité des présents et représentés le syndic à engager pour le compte du syndicat des copropriétaires une action oblique dirigée contre M. [D] [H], propriétaire des lots n° 28, 81 et 141 et conjointement l’Union Départementale des Associations Familiales (UDAF) es-qualité de tuteur du locataire de M. [H], M. [G], tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail liant M. [H] et M. [G] représenté par l’UDAF et tendant à l’obtention de dommages et intérêts en réparation des troubles subis par le syndicat des copropriétaires par le comportement du locataire (trouble de jouissance et dégradation en lien avec des dégâts des eaux) et le remboursement des frais de procédures.

Puis le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] a fait assigner à l’audience du 15 décembre 2024, M. [D] [H] et l’UDAF du Bas-Rhin es-qualité de tuteur de M. [Y] [G].

L’affaire a été renvoyée à trois reprises au contradictoire et à la demande des parties pour être appelée à l’audience du 21 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 13 mars 2025 y ajoutant qu’il se désiste de sa demande en recouvrement des arriérés de charges de copropriété dans le cadre de la présente instance et pour demander de :

— de se déclarer compétent pour statuer sur la question de la résiliation du contrat de bail lient l’UDAF d’une part et M. [D] [H] d’autre part ainsi que pour statuer sur l’action oblique tendant à l’expulsion de M. [Y] [G] .

— déclarer l’action oblique en résiliation du bail conclu entre M. [D] [H] et M. [Y] [G] représenté par l’UDAF du Bas-Rhin es-qualité recevable et bien fondée ;

En conséquence,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre M. [D] [H] d’une part et l’UDAF du Bas-Rhin es-qualité de tuteur de M. [Y] [G] d’autre part ;

— ordonner l’expulsion de M. [Y] [G] ainsi que de tous les occupants de son chef à évacuer les lieux passé un délai de 15 jours à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

— réduire le délai du commandement de quitter les lieux à 15 jours ;

— condamner M. [D] [H] et l’UDAF du Bas-Rhin es-qualité de tuteur de M. [Y] [G] à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice occasionné par le comportement de M. [G] portant atteinte à la tranquillité de l’immeuble ;

— condamner M. [D] [H] à lui verser la somme de 1 400 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice occasionné par sa carence à faire respecter le règlement de copropriété ;

— condamner in solidum M. [D] [H] et l’UDAF du Bas-Rhin es-qualité de tuteur de M. [Y] [G] à lui verser 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum en tous les frais et dépens de la procédure ;

— déclarer toutes conclusions plus amples ou contraires mal fondées ; en débouter les défendeurs.

M. [D] [H] expose qu’il n’a aucun élément, le syndic adressant tous les éléments à son ancienne adresse. Il indique qu’il ne sera bientôt plus concerné ayant mis en vente ses lots.

L’UDAF du Bas-Rhin es-qualité de tuteur de M. [Y] [G], représentée par son conseil, au soutien de ses conclusions du 30 janvier 2025 demande de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, tant à l’égard de M. [G] que d’elle-même ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [G] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LE DÉSISTEMENT DE DEMANDES PRINCIPALES :

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, « Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance ».

Conformément aux dispositions de l’article 395 du même code, « Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] se désiste dans le cadre de la présente instance de sa demande en recouvrement des arriérés de charges de copropriété.

M. [D] [H] ne présente aucune défense ou fin de non-recevoir sur ces demandes.

Le caractère parfait du désistement partiel d’instance sera ainsi constaté.

2. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION OBLIQUE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES :

En application de l’article 1341-1 du code civil, un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [H] a été mis en demeure par simple lettre par le syndic de faire cesser les nuisances sonores nocturnes de son locataire et informé de problèmes de fuites ainsi que de la nécessité de faire procéder au nettoyage du logement afin de faire procéder à la recherche de l’origine de la fuite par courriers adressés à ses ancienne et nouvelle adresses, la preuve de la bonne réception n’étant pas rapportée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] qui s’est réuni en assemblée générale extraordinaire le 26 avril 2024, M. [D] [H] n’étant ni présent ni représenté, la preuve de sa convocation n’étant pas plus produite, a autorisé à l’unanimité des 26 présents sur 48 le syndic à engager pour le compte du syndicat des copropriétaires une action oblique dirigée contre M. [D] [H], propriétaire des lots n° 28, 81 et 141 et conjointement l’Union Départementale des Associations Familiales (UDAF) es-qualité de tuteur du locataire de M. [H], M. [G], tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail liant M. [H] et M. [G] représenté par l’UDAF et tendant à l’obtention de dommages et intérêts en réparation des troubles subis par le syndicat des copropriétaires par le comportement du locataire (trouble de jouissance et dégradation en lien avec des dégâts des eaux) et le remboursement des frais de procédures.

Il est ainsi établi que M. [D] [H] ne pouvait ignorer les demandes formulées par le syndic pour le compte du syndicat et ne justifie pas d’actions entreprises pour au moins valider ces demandes.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires a qualité à agir et est fondé à solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail

3. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE LOCATION :

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 1741 de ce code « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

Aux termes de l’article 7b de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le locataire est obligé «b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;»

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

3.1. Sur le fait que M. [Y] [G] soit à l’origine de dégâts des eaux sur les parties privatives d’autres lots ou parties communes.

En l’espèce, il est reproché à M. [Y] [G] un usage inapproprié de ses installations sanitaires lequel aurait provoqué des dégâts des eaux dans les logements situés aux étages inférieurs, la démolition d’une cloison de la gaine technique et la nécessité de couper l’alimentation en eau.

Aucune des pièces versées aux débats ne vient corroborer cette allégation, la recherche de fuite n’ayant eu lieu du fait du refus d’intervention du prestataire de service requis, Résilians.

Le prestataire le 12 mars 2024 intervenant dans le cadre d’écoulements d’eau constatés dans la gaine technique conclut au débordement d’eau usée.

Il affirme à l’issue d’une seule inspection visuelle que les désordres constatés dans les différents logements proviennent d’une résurgence d’eau usée dans la salle de bain de M. [G] au 2ème étage sans plus s’expliquer sur l’origine de la résurgence.

Il constate que le « WC est bouché et une importante quantité d’eau usée stagnante »

Aucune pièce n’a été versée à ce titre depuis l’assignation alors que l’UDAF a fait procéder au nettoyage du logement permettant ainsi une nouvelle intervention en recherche de fuite.

Ainsi en l’état, il s’agit d’une suspicion d’origine sans que la preuve n’en soit autrement rapportée, les agissements antérieurs exposés dans la motivation des prétentions n’étant eux-mêmes prouvés.

Aussi la résiliation du bail ne saurait intervenir à ce titre.

3.2. Sur les troubles de jouissance du fait de nuisances sonores

En l’espèce, en dehors des échanges de courriers entre le syndic, le propriétaire et l’UDAF aucun élément n’est versé aux débats.

Si des manquements sont reconnus par le tuteur, les troubles de jouissance ne sont pas établis dans leur nature, leur intensité et leur durée. Il n’est ainsi pas permis d’apprécier leur gravité.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires succombe dans l’administration de la preuve de l’existence de telles nuisances celles-ci n’étant d’ailleurs pas visées dans la délibération de l’assemblée générale extraordinaire.

4. SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

Il est admis que l’octroi de dommages-intérêts en application de l’article 1240 du code civil sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, en présence de seules allégations, en l’absence de toute mise en demeure avec date de réception certaine du propriétaire alors que pour sa part l’UDAF a toujours mis en œuvre les actions requises ni l’abus de droit ni le préjudice ne sont caractérisés.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes à ce titre.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie ses frais irrépétibles.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le caractère parfait du désistement partiel d’instance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] de sa demande en recouvrement des arriérés de charges de copropriété ;

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] recevable en son action oblique en résiliation du contrat de bail liant M. [D] [H] et M. [Y] [G], représenté par l’UDAF du Bas-Rhin ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] de ses demandes en résiliation du contrat de location et de ses demandes en dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] aux dépens ;

LAISSE à la charge de chaque partie ses propres frais irrépétibles ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN