TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 19/11/2024

à : Monsieur [O] [V], Madame [L] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le : 19/11/2024

à : M^e Aude FOURNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07078 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PA4

N° MINUTE :

13/2024

JUGEMENT

rendu le mardi 19 novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [I] [S], demeurant [Adresse 4] (SUISSE)

représenté par M^e Aude FOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A350

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Blanche GUERRIER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 novembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 19 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/07078 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PA4

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 3 juin 2021, M. [I] [S] a, par l’intermédiaire de son mandataire la SARL HOME, consenti un bail d’habitation à M. [O] [V] et Mme [L] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 2 100 euros outre une provision sur charges de 285 euros par mois. Un dépôt de garantie d’un montant de 2 100 euros a été versé par les locataires.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 870 euros au titre de l’arriéré locatif, ledit commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par courrier du 24 février 2022, Mme [L] [Y] a donné congé au bailleur à effet au 24 mars 2022. Par courrier du 16 mars 2022, M. [O] [V] a donné congé au bailleur à effet au 24 avril 2022.

Mme [L] [Y] a effectivement libéré les lieux le 7 juin 2022, et M. [O] [V] le 14 juin 2022.

Par actes de commissaire de justice des 27 mars, 2 avril et 3 avril 2024, M. [I] [S] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner solidairement M. [O] [V] et Mme [L] [Y] à lui payer les sommes suivantes :

16 220,44 euros au titre du solde locatif, comprenant l’arriéré de loyer et les réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure du 14 novembre 2022,6 000 euros à titre de dommages-intérêts,3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Il fait valoir que des retards dans le paiement des loyers sont apparus dès le mois de juillet 2021, et se sont poursuivis malgré l’envoi de plusieurs mises en demeure. Il ajoute que le logement a été rendu sans avoir été nettoyé, et présentant des dégradations, si bien qu’il a dû engager des frais de remise en état dont il n’a pas pu obtenir le remboursement par les locataires malgré l’envoi de nouvelles mises en demeure.

À l’audience du 20 septembre 2024, M. [I] [S], représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [L] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. M. [O] [V] a été, en l’absence de domicile connu, en la forme d’un procès-verbal de recherches infructueuses qui a été dressé conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de Procédure Civile le 3 avril 2024 ; il a également été assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 27 mars 2024. Il n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il sera référé à l’assignation de M. [I] [S] soutenue à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les locataires sont redevables, en application de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des loyers et charges convenus aux termes du contrat de bail.

En vertu de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15. En application de l’article 15 de la même loi, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17, ce qui est le cas de la ville de [Localité 5].

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Aux termes de l’article 8-1 VI de la même loi, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, Mme [L] [Y] a, par courrier du 24 février 2022 adressé à la SARL HOME mandataire de M. [I] [S], donné congé du logement, précisant que son préavis prendrait fin le 24 mars 2022. M. [O] [V] a par la suite, par courrier du 16 mars 2022 adressé à la SARL HOME mandataire de M. [I] [S], également donné congé du logement, précisant que son préavis prendrait fin le 24 avril 2022.

La régularité de ces congés n’est pas contestée par le demandeur. Dès lors, le contrat de bail a été valablement résilié à compter du 24 mars 2022 à l’égard de Mme [L] [Y], et à compter du 24 avril 2022 à l’égard de M. [O] [V].

En conséquence, en l’absence de nouveau colocataire figurant au bail à compter du 25 mars 2024 et en application des textes précités, M. [O] [V] et Mme [L] [Y] sont redevables solidairement des loyers échus jusqu’au 24 avril 2024 inclus.

Du fait de la résiliation du bail, les défendeurs se sont trouvés occupants sans droit ni titre à compter du 25 avril 2024 ; cette occupation jusqu’à la libération effective des lieux le 14 juin 2022 ne saurait être indemnisée que sous la forme d’une indemnité d’occupation, qui n’est pas sollicitée en l’espèce.

M. [I] [S] produit un décompte arrêté au 9 novembre 2022 laissant apparaître un solde débiteur de 12 085 euros, loyer d’avril 2022 inclus, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 2 100 euros versé par les locataires lors de leur entrée dans les lieux.

M. [O] [V] et Mme [L] [Y] sont donc solidairement redevables, au titre des loyers impayés, de la somme de 12 085 euros arrêtée au 9 novembre 2022, loyer d’avril 2022 inclus, qu’ils seront condamnés à verser à M. [I] [S].

M. [I] [S] ne rapportant pas la preuve de ce que M. [O] [V] a été touché par sa mise en demeure en date du 14 novembre 2022 (courrier revenu « destinataire inconnu à l’adresse »), cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 2 avril 2024, date la plus récente d’assignation à étude.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, M. [I] [S] sollicite une somme totale de 1 886 euros, se décomposant comme suit :

266,40 euros pour les frais de reproduction de deux clefs,380 euros pour les frais de débarras des meubles abandonnés par les locataires dans le logement,100 euros pour les frais de retouche peinture,1 139,60 euros pour les frais de fourniture et de remplacement de la serrure de la porte d’entrée.

Au soutien de ses prétentions, M. [I] [S] produit les factures des réparations dont il sollicite le paiement, ainsi qu’un état des lieux d’entrée contradictoire établi par son mandataire la SARL HOME en date du 3 juin 2021, et un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 15 juin 2022 faisant suite à la libération effective des lieux par les défendeurs.

Il ne ressort du procès-verbal de constat en date du 15 juin 2022 aucune constatation particulière concernant la serrure de la porte d’entrée, le commissaire de justice constatant par ailleurs que des clés ont été remises par les locataires à Mme [F] représentante de la SARL HOME (photographie jointe au constat représentant un total de 9 clés et de 2 badges d’accès). Or il résulte de l’état des lieux d’entrée en date du 3 juin 2021 que seules 4 clés et 3 badges ont été remis par le bailleur aux locataires. Dès lors, la nécessité de faire procéder à la reproduction de clés et au remplacement de la serrure de la porte d’entrée au titre des réparations locatives n’est pas démontrée par le demandeur. Les sommes sollicitées à ces titres seront en conséquence écartées.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 15 juin 2022 fait état d’une lettre en date du 14 juin 2022 émanant de Mme [L] [Y] aux termes de laquelle celle-ci « déclare que le mobilier restant dans l’appartement est considéré comme abandonné », si bien qu’il sera fait droit à la demande formée au titre des frais de débarras des meubles.

Enfin, l’état des lieux d’entrée en date du 3 juin 2022 relève que l’ensemble des peintures du logement était en très bon état. Dans son procès-verbal de constat en date du 15 juin 2022, le commissaire de justice constate que l’ensemble des peintures est en état d’usage, mais relève quelques dégradations (traces de salissures, clous et trous de chevilles dans plusieurs pièces, trou en regard d’une poignée de porte dans une chambre). Dès lors, les frais sollicités au titre des frais de retouche peinture seront accordés.

En conséquence, la somme globale de 480 euros sera accordée au titre des réparations locatives. M. [O] [V] et Mme [L] [Y] seront condamnés solidairement à verser cette somme à M. [I] [S].

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des locataires à leur obligation essentielle à l’égard du bailleur de régler les loyers et provisions sur charges sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure et un courrier émanant de Mme [L] [Y] en date du 29 juillet 2022 aux termes duquel elle propose un échéancier de remboursement, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui a causé à M. [I] [S], privé d’une somme importante nécessaire au financement du logement donné en location, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que M. [I] [S] a dû engager des frais de recouvrement, puis une procédure judiciaire pour obtenir le paiement de l’arriéré de loyer et des réparations locatives. M. [O] [V] et Mme [L] [Y] ont donc causé au demandeur un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, le bailleur étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de condamner M. [O] [V] et Mme [L] [Y] in solidum au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [V] et Mme [L] [Y], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, par application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande, par ailleurs, qu’ils soient condamnés in solidum à verser la somme de 1 500 euros à M. [I] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit et rien ne justifie, en l’espèce, qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [O] [V] et Mme [L] [Y] à verser à M. [I] [S] la somme de 12 085 euros au titre de l’arriéré locatif, loyer du mois d’avril 2022 inclus,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 2 avril 2024,

CONDAMNE solidairement M. [O] [V] et Mme [L] [Y] à verser à M. [I] [S] la somme de 480 euros au titre des réparations locatives,

CONDAMNE in solidum M. [O] [V] et Mme [L] [Y] à verser à M. [I] [S] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum M. [O] [V] et Mme [L] [Y] à verser à M. [I] [S] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [O] [V] et Mme [L] [Y] aux entiers dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge