RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00432 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OSQB

MINUTE N° :

Société IMMOBILIERE 3F VENANT AUX DROITS D’ERIGERE

c/

[D] [K] [R], [N] [U] [K] [R]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Emilie VAN HEULE

COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 5]

[Localité 7]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 22 Janvier 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Société IMMOBILIERE 3F VENANT AUX DROITS D’ERIGERE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocat au barreau de VAL D’OISE,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [K] [R]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant

Madame [N] [U] [K] [R]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante

— ----------

Le tribunal a été saisi le 07 Juillet 2025, par Assignation – procédure au fond du 20 Juin 2025 ; L’affaire a été plaidée le 25 Novembre 2025, et jugée le 22 Janvier 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE :

La société ERIGERE venant aux droits de la société Le Logis Social du Val d’Oise, a donné à bail à Monsieur [D] [K] [R] un appartement à usage d’habitation situé à [Adresse 8] par contrat du 12 août 2016, pour un loyer mensuel de 390,79 euros hors charges et une provision sur charges de 107,89 euros outre un dépôt de garantie au montant équivalent à un mois de loyer.

Par contrat du 25 mai 2022, la société ERIGERE, a donné à bail à Monsieur [D] [K] [R] et Madame [N] [U] [K] [R], un emplacement de parking n°120 au niveau -4, situé à [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 63,50 euros et une provision sur charges de 5,67 euros outre un dépôt de garantie de 113,50 euros.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 janvier 2025 pour un montant de 2.680,01 euros, et a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de PONTOISE par assignation en date du 20 juin 2025 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et en tout état de cause prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

— ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de Monsieur [D] [K] [R] et Madame [N] [U] [K] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, du logement avec parking avec au besoin l’assistance de la force publique;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 5.056,72 euros arrêtée au mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.680,01 euros à compter du commandement de payer du 8 janvier 2025 et de l’assignation pour le surplus ;

— obtenir leur condamnation solidaire à une indemnité d’occupation égale au montant équivalent au loyer contractuellement dû en vertu des contrats de bail résiliés des 12 août 2016 et 22 mai 2022 majoré des charges et révisable selon les dispositions contractuelles à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux  ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— obtenir leur condamnation aux dépens comprenant le coût du commandement du 8 janvier 2025.

La société ERIGERE est devenue IMMOBILIERE 3F par transmission universelle du patrimoine en date du 25 juin 2025.

A l’audience du 25 novembre 2025, la société IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la société ERIGERE représentée par son conseil – maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 22.803,64 euros hors frais de commissaire de justice. Elle précise qu’un surloyer d’un montant de 1766,54 euros est appliqué depuis le mois d’avril 2025.

Elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

Monsieur [D] [K] [R] et Madame [N] [U] [K] [R], cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’audience, le juge a soulevé d’office le fondement de la qualité à agir de Madame [N] [U] [K] [R], celle-ci n’étant pas signataire du contrat de bail relatif au logement d’habitation.

Le conseil a soutenu que les locataires seraient mariés et Madame [N] [U] [K] [R] aurait donc la qualité de locataire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de Madame [N] [U] [K] [R]

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé par Monsieur [K] [R] seul.

Toutefois, le contrat de location de l’emplacement de la place de parking stipule que la SA d’HLM ERIGERE a donné en location à Monsieur [D] [K] [R] et Madame [N] [U] [K] [R] un contrat de bail en date du 12 août 2016 au [Adresse 3].

Le contrat de location de parking étant un accessoire au contrat de location d’habitation, Madame [N] [U] [K] [R] est donc devenue en cours de bail co-locataire du bail d’habitation.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 12 août 2016 contient une clause de solidarité en vertu de laquelle les locataires sont tenus solidairement des obligations du présent bail.

Par conséquent, Monsieur [D] [K] [R] et Madame [N] [U] [K] [R], seront donc, en cas de condamnation, tenus solidairement des obligations contractuelles.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 24 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la société ERIGERE justifie avoir saisi la CCAPEX le 9 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux » ;

L’article 24 V de cette même loi, applicable au présent litige, ajoute que « Le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Et, l’article 24 VII dispose " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire ou par le bailleur, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Il résulte des dispositions de l’article 24 V et VII modifié par la loi du n° 2023-668 du 27 juillet 2023 que l’octroi de délai de paiement ne peut être envisagé qu’en raison de la reprise du loyer courant avant la date de l’audience et que l’octroi de ce délai ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire.

Selon l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (Civ 3e, avis, 13 juin 2024, P+B, n° 24-70.002)," les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 est doté d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement.

Le délai de deux mois doit donc être mis en application, de sorte que le commandement du 8 janvier 2025 pour la somme principale de 2.680,01 euros est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Des éléments produits, Monsieur [D] [K] [R] et Madame [N] [U] [K] [R] n’ont pas repris le paiement des loyers courants.

Il apparaît qu’aucune des parties n’a sollicité expressément la suspension de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 mars 2025.

De sorte que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre depuis le 8 mars 2025, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré. Il convient de fixer une indemnité d’occupation.

La demande au titre de l’indemnité d’occupation apparaît fondée eu égard au préjudice subi par la société bailleresse.

Monsieur [D] [K] [R] et Madame [N] [U] [K] [R] seront donc condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû, charges en sus, si le bail s’était poursuivi, pour la période courant du 8 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient d’ordonner l’expulsion (article L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution), sollicitée comme indiqué au dispositif.

Il n’y a pas lieu de supprimer le délai légal de deux mois pour quitter le logement, le bailleur ne justifiant pas de la mauvaise foi des locataires.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivront la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

— sur le montant de l’arriéré locatif

Le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, en vertu de l’article 7 alinéa 1 a de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code Civil.

La société IMMOBILIER 3F venant aux droits de la société ERIGERE verse aux débats les documents (contrat de location, commandement de payer, décompte) propres à justifier du principe et du montant de la créance invoquée à concurrence de la somme de 4.840,30 euros, (après déduction des frais de rejet et de contentieux pour un montant de 216,42 euros), représentant les loyers, les charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’octobre 2025 incluse, sans actualisation possible en l’absence des défendeurs à l’audience et dans le respect du principe du contradictoire.

Il échet en conséquence de condamner solidairement Monsieur [D] [K] [R] et Madame [N] [U] [K] [R] à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— sur les délais de paiement

L’absence de Monsieur [D] [K] [R] et Madame [N] [U] [K] [R] à l’audience ne leur permettent ni de préciser leur situation actuelle, ni de solliciter des délais de paiement en formulant des propositions de règlement de l’arriéré locatif, ni de demander la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [K] [R] et Madame [N] [U] [K] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 8 janvier 2025.

Compte tenu de l’équité, la société IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la société ERIGERE sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 12 août 2016 et le 25 mai 2022 entre la société IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la société ERIGERE et Monsieur [D] [K] [R] et Madame [N] [U] [K] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de parking n°120 au niveau -4 situés au [Adresse 2]) sont réunies à la date du 8 mars 2025 ; et dit que les baux étant résiliés de plein droit, Monsieur [D] [K] [R] et Madame [N] [U] [K] [R] devront quitter les lieux et les rendre libre de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [K] [R] et Madame [N] [U] [K] [R] de libérer les lieux loués et de restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [K] [R] et Madame [N] [U] [K] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la société ERIGERE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans l’appartement au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 8 mars 2025 au montant du loyer courant, charges en sus, qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [K] [R] et Madame [N] [U] [K] [R] à verser à la société IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la société ERIGERE la somme de 4.840, 30 euros (décompte arrêté au 12 mars 2025), terme d’octobre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnité mensuelle d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [K] [R] et Madame [N] [U] [K] [R] à verser à la société IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la société ERIGERE l’indemnité d’occupation mensuelle ainsi fixée à compter du 8 mars 2025 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DÉBOUTE la société IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la société ERIGERE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [K] [R] et Madame [N] [U] [K] [R] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 8 janvier 2025 ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé le 22 janvier 2026. Et ont signé,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT