TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LEBATTEUX SIMON

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e BEGUE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/02182

N° Portalis 352J-W-B7H-CZBJE

N° MINUTE :

Assignation du :

10 février 2023

ORDONNANCE

DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 08 novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [P] [G]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Barbara BEGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0617

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [9] » [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet NEXITY [Localité 10] NATION

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe, assistée de Madame Léa GALLIEN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 09 octobre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 08 novembre 2024.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [G] est propriétaire des lots n°656 (appartement) et n°303 (cave) au sein de la résidence immobilière « [Adresse 8] », situés [Adresse 1], à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, administré par le Cabinet Nexity [Localité 10] Nation en qualité de syndic.

Par exploit d’huissier délivré le 10 février 2023, M. [P] [G] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence immobilière « [Adresse 8] », aux fins de voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 08 décembre 2022, et, à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions n°9, n°9-1 à 9-5 et n°10 à 15, votées lors de ladite assemblée générale et portant principalement sur la réalisation et la gestion de travaux de ravalement.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence immobilière « [Adresse 8] » est représenté à cette instance par son syndic le Cabinet Nexity [Localité 10] Nation.

Par conclusions d’incident notifiées le 12 juin 2024, M. [P] [G] demande au tribunal de :

« Dire et Juger la Société NEXITY LAMY irrecevable en ses demandes, pour défaut de qualité à agir au nom et pour le compte du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] Le [Adresse 15].

Ordonner l’arrêt immédiat des travaux de ravalement des façades entrepris dans la [Adresse 13].

Condamner le [Adresse 14] [Adresse 15] au paiement d’une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de Monsieur [P] [G], outre les dépens.

Dire et juger qu’en application de l’article 10-1 alinéa 4 de la loi du juillet 1965 et compte tenu des éléments de la cause, Monsieur [P] [G] sera dispensé de toute participation aux sommes qui pourront être mises à la charge des copropriétaires par la décision à intervenir. »

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet Nexity [Localité 10] Nation, demande au tribunal de :

« – DECLARER M. [G] IRRECEVABLE de sa demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 8 décembre 2022 en son entier,

— DEBOUTER M. [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER M. [G] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP d’avocats ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE et Associés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— CONDAMNER M. [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; outre leur quote-part de charges au titre de la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’incident a été appelé à l’audience du 9 octobre 2024 et la décision mise en délibéré au 8 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

En se fondant sur la loi du 10 juillet 1965, M. [P] [G] soutient que le syndic désigné pour représenter les copropriétaires, ne peut être substitué sans un vote de l’assemblée générale compte tenu du caractère intuitu personae de la désignation d’un nouveau syndic. Il précise que la société Nexity Lamy a été cédée au groupe Bridgepoint et a perdu sa qualité de syndic en cours de procédure et devait convoquer une assemblée générale aux fins de procéder à la désignation d’un nouveau syndic.

En réponse, le syndicat des copropriétaires rappelle que la substitution évoquée par le demandeur à l’incident a eu lieu au mois d’avril 2024, soit après la régularisation des conclusions en réponse n°1 du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le Cabinet Nexity [Localité 10] Nation, du 23 octobre 2023. Elle ajoute que la cession intervenue entre la société Nexity et le groupe Bridgepoint n’a pas eu pour conséquence un changement de personne morale mais seulement un changement d’actionnariat qui n’opère pas de substitution au sens de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la convocation d’une assemblée générale n’étant dès lors pas requise.

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code prévoit que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

L’existence du droit d’agir s’apprécie au jour de la demande en justice, soit en l’espèce au jour de l’assignation délivrée le 10 février 2023. M. [P] [G] conteste la qualité à agir du syndic à compter du mois d’avril 2024 en arguant de la cession du contrat de syndic intervenue à cette date. Sans qu’il y ait lieu d’examiner l’incidence de cette opération sur le mandat du syndic, il y a lieu de constater qu’à la date de l’assignation, ainsi qu’à celle des conclusions comportant des demandes reconventionnelles signifiées le 23 octobre 2023, le syndic disposait de la qualité à agir, celle-ci n’étant remise en cause par le demandeur qu’à compter du mois d’avril 2024.

La fin de non-recevoir opposée par M. [P] [G] sur ce fondement sera donc rejetée.

Sur l’irrecevabilité de la demande d’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale du 8 décembre 2022

En se fondant sur l’article 122 du code de procédure civile et la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires soutient que la demande d’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale émise par M. [G] est irrecevable, celui-ci n’étant ni opposant ni défaillant au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’il s’est abstenu sur le vote de la résolution n°3.

M. [P] [G] n’a pas répondu sur ce point dans ses conclusions.

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

De plus, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale […]. »

Il est de jurisprudence constante que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants sont recevables à contester l’assemblée générale dans son intégralité et que le copropriétaire abstentionniste n’est pas considéré comme opposant.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 8 décembre 2022 dont M. [P] [G] sollicite l’annulation que celui-ci s’est abstenu sur le vote de la résolution n°3. Cette abstention sur cette seule résolution ne permet dès lors pas de donner à M. [P] [G] la qualité d’opposant ou défaillant lui conférant la qualité à agir en annulation de l’assemblée générale dans son entier.

Il est donc irrecevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 8 décembre 2022.

Sur la demande tendant à l’arrêt immédiat des travaux de ravalement

M. [P] [G] soutient que :

— Les travaux de ravalement ont débuté sans qu’un diagnostic amiante ait été établi, alors que le code de la santé publique l’impose ;

— Ces travaux n’ont pas été votés par l’assemblée générale ;

— La société NEXITY n’est plus habilitée à représenter le syndicat des copropriétaires ;

— Un manque de clarté est entretenu par TECHMO et SOCATEB sur les travaux à réaliser ;

— Le devis présenté pour la réalisation des travaux contient plusieurs erreurs et notamment l’exécution de travaux sur les surfaces vitrées, alors qu’il s’agit de parties privatives selon le règlement de copropriété ;

— L’intérêt du recours à une imperméabilisation se pose concernant les ornements des façades des bâtiments B et C, alors qu’il s’agit de façades en extérieur, sans contact avec les habitations.

En réponse, le syndicat des copropriétaires souligne que :

— La loi du 10 juillet 1965 n’interdit pas à un syndicat des copropriétaires de commencer les travaux votés en assemblée générale à l’issue du délai de deux mois y compris si les résolutions ayant ordonné ces travaux ont fait l’objet d’une contestation judiciaire ;

— S’agissant du diagnostic amiante d’avant travaux, Monsieur [G] est incohérent car il a lui-même voté contre (à deux reprises) la résolution n°15 dont l’objet était de donner mandat au syndic et au conseil syndical de déterminer l’entreprise qui réalisera le diagnostic amiante et plomb obligatoire avant le démarrage des travaux de ravalement pour un budget maximum de 12.000€ ;

— Le diagnostic amiante d’avant travaux a bien été réalisé par une entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires ;

— Lors de l’assemblée générale du 8 décembre 2022, une sous-résolution de la résolution n°9 prévoyait bien une opération de désamiantage et le commencement de travaux de ravalement de façade ;

— Les entreprises TECHMO et SOCATEB, n’ont aucunement manqué de clarté s’agissant de la nature des travaux.

Sur ce,

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, dispose que le juge de la mise en état est seul compétent, postérieurement à sa désignation jusqu’à son dessaisissement pour […] :

« 4° Ordonner toute autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées. […] ».

Les mesures provisoires ainsi prévues par l’article 789, 4° ont pour objet de trouver une solution provisoire à une situation qui ne peut attendre d’être examinée par le tribunal dans le cadre de son jugement. Elles sont intrinsèquement limitées dans le temps, présentent le caractère de mesures de sauvegarde et ne peuvent ni préjudicier au fond, ni relever d’une appréciation que seul le juge statuant au fond détiendrait, en se substituant à celui-ci.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le diagnostic amiante avant-travaux a été réalisé par la société ACOR ETUDES (rapports concernant les bâtiments A, B et C datés du 21 septembre 2023) et que le moyen soulevé par M. [P] [G] à ce titre est donc inopérant.

S’agissant du moyen tiré de l’absence de vote de ces travaux par l’assemblée générale, il sera relevé que ce moyen est identique à l’un de ceux soulevés au fond par le demandeur à l’incident pour solliciter subsidiairement l’annulation de la résolution en question. Ce moyen, comme celui relatif à l’imprécision des devis des entreprises TECHMO et SOCATEB, qui relève de trancher une question de fond, excède donc les compétences du juge de la mise en état et ne saurait être accueilli.

Enfin, comme le relève justement le syndicat des copropriétaires, l’article 42 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 n’interdit, sauf urgence, la réalisation des travaux votés en assemblée générale que pendant un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale en question. Dans ces conditions, le fait qu’un recours ait été engagé par M. [P] [G] n’interdit nullement au syndicat des copropriétaires de faire réaliser les travaux, aux risques et périls de la copropriété si les décisions venaient à être annulées.

M. [P] [G] ne produisant aucun élément permettant de caractériser l’existence d’un péril lié à ces travaux de ravalement ni la survenance d’un dommage imminent justifiant qu’il soit fait droit à la demande de cessation immédiate des travaux, il en sera débouté.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, M. [P] [G] sera condamné au paiement des dépens, dont distraction au profit de la SCP d’avocats ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE et Associés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, M. [P] [G] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre.

M. [P] [G] succombant en ses prétentions, sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

REJETTE la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir soulevé par M. [P] [G] ;

DÉCLARE M. [P] [G] irrecevable à solliciter l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générales des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 8] » situé [Adresse 4] à [Localité 11] tenue le 8 décembre 2022 ;

DÉBOUTE M. [P] [G] de sa demande d’arrêt immédiat des travaux de ravalement ;

CONDAMNE M. [P] [G] aux dépens de l’incident, dont distraction au profit de la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE et Associés ;

CONDAMNE M. [P] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 12 février 2025 à 10 heures pour :

— conclusions récapitulatives de M. [P] [G] avant le 20 décembre 2025 ;

— conclusions en réplique du syndicat des copropriétaires avant le 31 janvier 2025 ;

— avis sur la clôture et fixation.

Faite et rendue à [Localité 10] le 08 novembre 2024

La greffière La juge de la mise en état