TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [U] [T]

PREFET DE [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06519 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5J4A

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le 07 novembre 2024

DEMANDERESSES

Madame [H] [E],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDERESSE

Madame [U] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 septembre 2024

JUGEMENT

et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 novembre 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 07 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06519 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5J4A

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 25/02/2022, [H] [E] a donné à bail à [U] [T] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], bât fond de cour, 1er étage porte droite, pour un loyer initial de 1095 euros par mois.

Par acte de cautionnement du même jour, la SA SEYNA se portait caution solidaire de [U] [T] vis-à-vis de [H] [E] pour les dettes locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 30/01/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 2391 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 26/06/2024 à étude, [H] [E] et la SA SEYNA ont fait assigner [U] [T] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

en conséquence :

— ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de [U] [T] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [U] [T] et ce en garantie de toute sommes qui pourront être dues ;

— dire que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner [U] [T] à payer à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de [H] [E], d’une somme de 8521,31 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à juin 2024 inclus, somme à parfaire à l’audience, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner la même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer du logement litigieux et aux charges ;

— condamner [U] [T] à payer à la SA SEYNA d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 27/06/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 02/09/2024.

La bailleresse et la SA SEYNA, représentées par leur conseil, maintiennent les demandes dans les termes de l’assignation et actualisent la créance à la somme de 10986,55 euros.

[U] [T], regulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision était mise en délibéré au 07/11/2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’action en résiliation de bail est recevable, la bailleresse, personne privée, justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 30/01/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[U] [T] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 30/03/2024 à minuit, soit à compter du 31/03/2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [U] [T] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [U] [T] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [U] [T] constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi et de condamner [U] [T] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement de payer et du décompte actualisé, que [U] [T] reste devoir une somme de 10986,55 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 01/08/2024, août 2024 inclus.

La SA SEYDA produit les quittances subrogatives signées entre janvier 2024 et juin 2024 par [H] [E], représentée par son gestionnaire immobilier LES CLES DE L’IMMO, démontrant du règlement tous les mois des loyers et charges par la SA SEYNA en lieu et place de [U] [T].

Les demandeurs produisent également le contrat de gestion immobilière, donnant un pouvoir de représentation à la société LES CLES DE L’IMMO pour signer les quittances.

Il ressort de ces quittances et du décompte produit que la SA SEYNA a réglé la somme totale de 8521,31 euros pour le compte de [U] [T], défaillante.

Il convient en conséquence de condamner [U] [T] au paiement de cette somme à la SA SEYNA au titre des loyers, charges et indemnités échus dus jusqu’au terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En outre, [U] [T] sera condamnée à régler à [H] [E] la somme de 2465,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités échus dus à compter du 01/07/2024 et jusqu’au 01/08/2024, août 2024 inclus, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Il convient de condamner [U] [T] à payer à la SA SEYNA la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Il y a lieu de condamner [U] [T] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe:

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 31/03/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 3], bât fond de cour, 1er étage porte droite, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, [H] [E] pourra faire procéder à l’expulsion de [U] [T], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE [H] [E] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [U] [T] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle due par [U] [T] à [H] [E], à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au loyer qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;

CONDAMNE [U] [T] à payer à la SA SEYNA la somme de 8521,31 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus au terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE [U] [T] à payer à [H] [E] la somme de 2465,24 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à compter du 01/07/2024 et jusqu’au 01/08/2024, août 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 5] de la présente décision ;

CONDAMNE [U] [T] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 30/01/2024 ;

CONDAMNE [U] [T] à payer à la SA SEYDA la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection