TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Lucien MAKOSSO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Etienne DE DREUILLE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP requêtes

N° RG 23/07526 – N° Portalis 352J-W-B7H-C227D

N° MINUTE : 1/2024

JUGEMENT

rendu le vendredi 26 janvier 2024

DEMANDERESSE

S.A. AXA FRANCE IARD

dont le siège social est sis [Adresse 2], par l’intermédiaire de la SAS CB.IPL, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Lucien MAKOSSO, avocat au barreau du Val-de-Marne

DÉFENDERESSE

Madame [J] [S]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Etienne DE DREUILLE, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Juge des contentieux de la protection : Evelyne KERMARREC

Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 janvier 2024 par Evelyne KERMARREC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 26 janvier 2024

PCP JCP requêtes – N° RG 23/07526 – N° Portalis 352J-W-B7H-C227D

FAITS / PROCÉDURE

Par ordonnance portant injonction de payer n°21-23-005667 rendue par le Tribunal Judiciaire de Paris le 6 juillet 2023, Madame [J] [S] a été enjointe de payer à la société AXA France IARD la somme de 3520 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification, plus les dépens.

Madame [S] a régulièrement formé opposition à ladite ordonnance.

Les parties ont été invitées à comparaître à l’audience de plaidoirie du 24 novembre 2023 devant le Tribunal de céans.

Par conclusions N°2 visées à l’audience, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens et prétentions, la société AXA France IARD, « assureur du Cabinet ISAMBERT ARAGO GESTION », demande au Tribunal de condamner Madame [S] à lui payer la somme de 3520 euros correspondant à un solde locatif arrêté au 21 mars 2023, dépôt de garantie déduit ; la condamner à lui payer 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, la condamner aux entiers dépens, et ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions visées à l’audience, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens et prétentions, Madame [S] demande au Tribunal de débouter la société AXA France IARD de toutes ses demandes ; la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions et y faire droit ; condamner la société AXA France IARD à payer à Madame [S] les sommes de 4600 euros au titre du préjudice de jouissance paisible subi dans les lieux antérieurement loués, 1500 euros au titre du préjudice moral, 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et condamner la société AXA France IARD aux entiers dépens de la procédure.

A l’audience du 24 novembre 2023,

— La société AXA France IARD, demanderesse à l’injonction de payer, et défenderesse à l’opposition, est représentée par son Conseil ;

— Madame [J] [S], défenderesse à l’injonction de payer, et demanderesse à l’opposition, est représentée par son Conseil.

Les parties entendues, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2024.

MOTIFS

Vu les pièces des parties ;

Vu les photographies versées par Madame [S] ;

Vu le bail conclu par Madame [S], pour un logement de 2 pièces d’une surface totale de 36,40 m2, dont le loyer mensuel s’élevait à 1080 euros plus 70 euros de charges mensuelles, avec versement d’un dépôt de garantie de 1080 euros, étant observé que les loyers de novembre, décembre 2021, janvier, février 2022 n’ont pas été réglés par Madame [S], et que le dépôt de garantie représentant un mois de loyer a été encaissé par le gestionnaire et administrateur du bien loué ISAMBERT ARAGO GESTION ;

Vu le mandat de gérer et administrer les lieux loués, conclu entre le mandant propriétaire des lieux loués et ISAMBERT ARAGO GESTION, dont AXA France IARD est l’assureur ;

Vu l’article 1103 du Code civil, qui dispose « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Vu l’article 1104 du Code civil qui dispose « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

Vu l’article 9 du code de procédure civile qui dispose « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Vu l’article 1219 du Code civil qui dispose « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Vu les articles 1719 à 1721 du Code civil qui disposent :

Article 1719 : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

Article 1720 : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Article 1721 : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».

En outre, l’article 1722 du Code civil dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

Sur le bien-fondé de l’opposition de Madame [S]

Vu le contrat de location non meublée conclu le 27 avril 2022 par Madame [S] avec la bailleresse Madame [C] [R], en vue de la location d’un logement de 2 pièces d’une surface totale de 36,40 m2, situé [Adresse 1], géré par l’Agence ISAMBERT ARAGO GESTION ;

Vu les pièces versées par Madame [S] à l’appui de son opposition à l’injonction de payer, dont ses 9 courriels adressés au gestionnaire de son logement, l’agence ISAMBERT ARAGO GESTION, entre les 6 juillet 2022 et le 30 janvier 2023 ; ainsi que les 3 courriels adressés à son gestionnaire de sinistres, la MAIF, et à l’expert de la MAIF, avec transmission pour information et coordination à l’agence ISAMBERT ; ainsi que les photos jointes aux courriels et courriers ;

Vu le sinistre survenu dans le logement de Madame [S], consistant en un dégât des eaux (DDE) en provenance de l’appartement du dessus, ayant inondé les murs et le parquet de son salon, la moitié du faux plafond du salon s’étant effondrée sur le parquet du logement et sur les meubles de Madame [S], les couvrant de nombreux débris (photos jointes aux mails de Madame [S]) ;

Attendu que Madame [S] en a informé sans délai l’Agence ISAMBERT et, sur demande de l’Agence, a immédiatement déclaré le sinistre auprès de son assureur, la MAIF ;

Attendu que, compte tenu des dégâts liés au DDE, le salon, pièce principale du logement de 36,40 m2 de Madame [S], devenait « quasiment inhabitable » selon ses termes, qu’elle en informait l’agence ISAMBERT ; qu’en outre, Madame [S] s’interrogeait avec inquiétude sur la sécurité électrique, structurelle et sanitaire des lieux et le risque de nouvelle chute du plafond ;

Attendu que la visite de l’expert UNION EXPERTS, expert de la MAIF, assureur habitation de Madame [S], s’est déroulée le 1er août 2022 ; que l’expert a demandé à la partie adverse de prendre en charge les travaux de réparation, sans réaction du bailleur ni de l’agence ISAMBERT, notamment en termes de sécurité des lieux, d’humidité et d’isolation ; que c’est seulement le 8 septembre 2022 que l’Agence ISAMBERT informait Madame [S] « mettre tout en œuvre » « pour faire avancer le dossier » et pour que Madame [S] puisse « retrouver une jouissance paisible des lieux » ;

Attendu que les travaux de réparation des dégâts n’étaient cependant toujours pas réalisés au 24 octobre 2022 alors même qu’un devis de réparation d’un montant de 2046 euros avait été établi un mois plus tôt ; que Madame [S] informait l’agence ISAMBERT que vivant « dans les débris et la poussière », « dans l’humidité », « sans plafond » depuis 4 mois, et à l’orée de l’hiver, elle cessait de payer le loyer « tant que le plafond ne sera pas réparé » ; qu’elle réitérait son information de cessation du paiement des loyers par courrier du 14 novembre 2022 adressé à l’Agence ISAMBERT « tant que l’intégralité des travaux de remise en état de l’appartement n’auront pas été réalisés » ;

Attendu que, le 28 octobre 2022, l’Agence ISAMBERT informait Madame [S] qu’AXA, son propre assureur, diligentait une (nouvelle) expertise ;

Que, le 9 décembre 2022, l’Agence ISAMBERT validait le devis et ordonnait la réalisation des travaux ;

Que les travaux n’étaient cependant réalisés et terminés que le 29 janvier 2023 (pièce 3 de Madame [S]) ;

Attendu que le lendemain, 1er février 2023, Madame [S] recevait un commandement de payer par huissier d’avoir à payer les 4 mois de loyers non réglés ; que Madame [S] décidait de donner son préavis et quitter l’appartement, ce qu’elle fit le 20 mars 2023 ;

Attendu qu’AXA France IARD déposait alors une demande en injonction de payer devant le Tribunal de céans à laquelle Madame [S] formait opposition ;

Attendu que Madame [S] a tenu l’Agence ISAMBERT informée avec constance et transparence de l’état de l’appartement dont elle était locataire, des conséquences et désagréments liés au sinistre DDE subi.

Sur le préjudice de jouissance subi par Madame [S]

Attendu que le bailleur a l’obligation d’assurer au preneur une jouissance paisible des lieux loués, y compris si le trouble de jouissance n’est pas imputable au bailleur ;

Qu’il en résulte que le bailleur peut être redevable d’une indemnité pour le trouble de jouissance subi, quelle qu’en soit la cause ou l’origine, sauf force majeure, non alléguée en l’espèce par la société AXA France IARD ;

Attendu que Madame [S] a informé l’Agence ISAMBERT avec constance et transparence de l’état de l’appartement dont elle était locataire (salon du logement inondé, chute du faux plafond, humidité, débris, poussière, présence de nuisible -souris-, isolation) et de son inquiétude en matière de sécurité et des coûts énergétiques à l’approche de l’hiver ; que les photos prises et communiquées rendent fidèlement compte, du point de vue du juge, de l’état de l’appartement et des désagréments subis suite au sinistre DDE, de la saisine de son assureur comme le lui avait demandé l’Agence ISAMBERT, qu’elle s’est rendue disponible pour les expertises de son assureur et de celui de sa bailleresse, pour la réalisation du ou des devis de réparation, qu’elle s’est informée de la réalisation des travaux de réparation, a relancé de nombreuses fois l’Agence ISAMBERT, qu’elle a averti, informé et relancé l’Agence de sa demande de réfaction de loyer ;

Attendu que le sinistre a été qualifié d’important par l’entreprise diligentée par l’Agence ISAMBERT le 7 juillet 2022 ;

Attendu que, dès le 7 juillet 2022, Madame [S] informait le gestionnaire de sinistre que son appartement était « quasiment inhabitable », compte tenu des dégâts « considérables » et de la nécessité d’intervenir « dans les plus brefs délais » ;

Attendu que les travaux de réparation dont le bailleur avait la responsabilité et la charge, n’ont été réalisés que le 29 janvier 2023, soit 7 mois après le sinistre ; que, pendant ce temps, Madame [S] se trouvait confinée dans un espace de vie réduit à la chambre, la cuisine et la salle de bains, étant rappelé que la surface totale de l’appartement était d’environ 36m2 ;

Attendu que, du point de vue du juge, le logement loué par Madame [S] à titre d’habitation principale, n’était plus décent, et que la jouissance paisible des lieux loués par la locataire était devenue impossible ;

Attendu que, du point de vue du juge, la bailleresse s’est abstenue d’y faire avec diligence et rapidité, les travaux de réparation devenus nécessaires, en cours de location, du fait du sinistre DDE du 6 juillet 2022 ;

Attendu ainsi, que, compte tenu de la nature et de l’ampleur des dégâts, du délai de 7 mois que s’est octroyée la bailleresse pour la remise en état de la pièce principale du logement, le juge considère en l’espèce que l’inexécution de ses obligations par la bailleresse était suffisamment grave, pour qu’en application de l’article 1219 du Code civil précité, après avoir sollicité en vain, dès le 21 juillet 2022, réitéré le 1er août 2022 (pièces 4 et 4 bis de Madame [S]), et en l’absence de toute réponse de l’agence ISAMBERT et/ou du bailleur, et malgré l’intervention de son expert en assurances (pièce 5 de Madame [S]), une réfaction de son loyer, Madame [S] refuse d’exécuter son obligation de paiement du loyer, au demeurant pendant une période limitée ;

En conséquence, il convient de débouter la société AXA France IARD de toutes ses demandes.

Sur l’évaluation du préjudice de jouissance subi par Madame [S]

Attendu que Madame [S] considère que son préjudice de jouissance représente la totalité du loyer charges comprises de l’appartement loué pendant 7 mois, soit ((1080 + 70) x 7) = 8050 euros ;

Attendu que Madame [S] a déclaré occuper l’espace réduit de la chambre, la salle de bains et la cuisine pour un logement d’une surface totale de 36,40 m2 pendant 7 mois ;

Attendu que Madame [S] ne verse aucun élément à l’appui de l’évaluation de son préjudice de jouissance pendant 7 mois d’un montant de 8050 euros ;

Attendu que la société AXA n’a formulé aucune autre ou contre-proposition d’indemnisation ;

Dès lors, le juge considère que la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance subi par Madame [S] doit être accueillie à hauteur du montant des loyers charges comprises non réglés à ce jour par Madame [S], soit 4600 euros, que la société AXA France IARD est condamnée à lui payer en deniers ou quittance.

Sur le préjudice moral subi par Madame [S]

Le juge considère que Madame [S] a largement démontré le préjudice moral subi : période estivale du sinistre, nombre d’interventions pour assurer la prise en charge et le règlement du sinistre, fin de la jouissance paisible de lieux, confinement dans la moitié de l’appartement loué, visites des experts, relances auprès de l’Agence, relances pour impayés par cabinet de recouvrement, commandement de payer par huissier, injonction de payer et ordonnance de signification d’injonction de payer, absence de soutien de la part de l’Agence et de la bailleresse, absence de proposition alternative de la part de la bailleresse ou de l’Agence, absence de contreproposition de réfaction de loyers de la part de la bailleresse, non prise en compte des craintes de Madame [S] en matière de sécurité et de santé, absence de réaction quant à la salubrité des lieux, lenteur des travaux de remise en état, et anxiété, crainte ou inquiétude, résultant de tout ce qui précède ;

En conséquence, la société AXA France IARD sera condamnée à verser à Madame [S] une somme de 1500 euros pour le préjudice moral subi.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la société AXA France IARD à verser à Madame [S] une somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société AXA FRANCE IARD est condamnée aux entiers dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en dernier ressort :

Reçoit l’opposition à injonction de payer de Madame [J] [S] ;

Déboute la société AXA France IARD de toutes ses demandes ;

Dit que le préjudice de jouissance de Madame [S] s’élève au montant des loyers charges comprises non réglés à ce jour, soit 4600 euros ;

Condamne la société AXA France IARD, représentée par son représentant légal, à payer à Madame [J] [S], la somme de 4600 euros, en deniers ou quittance ;

Condamne la société AXA France IARD, représentée par son représentant légal, à payer à Madame [J] [S], une somme de 1500 euros au titre du préjudice moral ;

Condamne la société AXA France IARD, représentée par son représentant légal, à payer à Madame [S], une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société AXA France IARD, représentée par son représentant légal, aux entiers dépens de la procédure.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,