TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Laurent DELVOVE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Monsieur [E] [Z]

Madame [L] [Z]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04068 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TWU

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 22 novembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [L] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

DÉFENDERESSE

ASSOCIATION DIOCESAINE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent DELVOVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 542

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 novembre 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 22 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/04068 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TWU

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 mars 2018, à effet le même jour, l’association diocésaine de [Localité 4] a donné à bail à [E] [Z] et [L] [Z] un appartement à usage d’habitation, situé au 7ème étage, porte gauche, lot n°62, de 77 mètres carrés environ comprenant une pièce principale, une cuisine aménagée, une salle de douche et un WC séparé, [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1.590 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 200 euros.

Par acte d’huissier en date du 3 avril 2024, [E] [Z] et [L] [Z] ont fait assigner l’association diocésaine de Paris devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamner le bailleur à leur rembourser la somme de 7.200 euros correspondant aux provisions sur charges réglées, en l’absence de régularisations de charges,Condamner le bailleur à leur rembourser la somme de 382 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2022, la somme de 150 euros, au titre de la mise à disposition de la cave alors qu’elle est inondée, la somme de 1.920 euros au titre des frais d’électricité et de ventilation nécessités par l’insuffisance d’éclairage naturel et d’aération de l’appartement,Voir bloquer le loyer à la somme de 1.790 euros par mois, charges comprises, jusqu’à la régularisation des charges, la mise à disposition d’une cave utilisable, la présence du local poubelle et la mise en conformité des lieux insuffisamment éclairés et ventilés aux dispositions de l’arrêté du 26 octobre 2010.

A l’audience du 2 octobre 2024, [E] [Z] et [L] [Z] ont maintenu leurs demandes, précisant que le blocage du loyer était demandé à compter du 1er mars 2023 jusqu’à la fin d’occupation des lieux. Ils ont expliqué que leur demande relative au remboursement des charges 2020, 2021 et 2022 n’était pas prescrite puisque le bailleur n’avait procédé à la régularisation des charges de l’année 2020 qu’en 2021, soulignant qu’en l’absence de régularisation, elles ne sont pas justifiées. Ils ont souligné que la présence d’une cave était une condition déterminante de leur choix de l’appartement mais qu’elle était inutilisable en raison d’inondations et qu’ils ne devraient donc pas supporter les charges et la taxe d’habitation afférentes. Les époux [Z] expliquent que les lieux loués ne respectent pas les prescriptions en matière de luminosité et d’aération, ce qui justifie le blocage du montant du loyer.

La bailleresse soulève l’irrecevabilité des demandes des époux [Z] portant sur des faits antérieurs de plus de 3 ans et le rejet de leurs autres demandes, leur condamnation à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et leur condamnation aux dépens.

L’association diocésaine de [Localité 4] expose que les demandes relatives aux faits antérieurs au 3 avril 2021 sont prescrites. Elle indique que les sommes dont le remboursement est demandé sont justifiées et doivent être laissées à la charge des locataires, tout comme les aménagements des locataires pour éclairer et ventiler davantage les lieux.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Toutes [les] actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.”

L’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

En l’espèce, la bailleresse produit aux débats des régularisations de charges pour les années 2020 et 2021 en date du 21 novembre 2022. Cette date d’édition des régularisations constitue le point de départ de la prescription des demandes des époux [Z] qui ne sont pas prescrites puisque l’assignation date du 3 avril 2024 et que leurs demandes pouvaient donc remonter au 3 avril 2021.

En conséquence, il convient de considérer que l’ensemble des demandes de [E] et [L] [Z] sont recevables.

Sur les demandes de remboursement de charges

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux charges locatives, dispose que « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1o Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2o Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 134-3 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;»

3o Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats les décomptes individuels de charges pour les années 2020 et 2021, justifiant d’un trop-perçu de 100,09 euros en 2020 et de 164,20 euros en 2021.

Ces régularisations sont certes tardives, mais cela est fréquent dans les immeubles en copropriété.

La demande des époux [Z] relative au remboursement des provisions mensuelles pour charges en l’absence de régularisation n’apparaît donc pas justifiée. Ils en seront déboutés.

En outre, l’association diocésaine de [Localité 4] justifie du montant de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023, établissant les sommes demandées à ce titre, non comprises dans les régularisations de charges locatives produites. S’agissant de charges supportées par les locataires, liées à l’usage des lieux, ces sommes seront laissées à la charge des époux [Z] et ils seront déboutés de cette demande de remboursement.

Les époux [Z] énoncent que l’usage d’une cave était déterminant dans le choix de cet appartement. Pourtant, ils ne justifient pas de l’inclusion de cet élément dans le champ contractuel, puisque celle-ci n’est pas mentionnée au contrat de bail. Les parties à l’instance conviennent toutefois que cette cave a été mise à la disposition des demandeurs, gratuitement. La gratuité ne porte toutefois que sur l’exonération du prix, pas sur celle des charges locatives liées à l’usage de ce bien ou des impôts et taxes afférents à ce bien.

Les époux [Z] seront donc déboutés de leur demande de remboursement de la somme de 150 euros pour absence de mise à disposition d’une cave, celle-ci ne figurant pas au bail.

Sur la demande de blocage des loyers

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

[E] et [L] [Z] sollicitent le blocage du montant de leur loyer à la somme de 1.590 euros, hors charges, en raison de l’insuffisance d’éclairage et de ventilation de l’appartement, générant des surcoûts d’installations et de consommation pour y pallier, de l’absence de local poubelle, de l’insuffisance d’entretien des lieux par le gestionnaire et de la non transmission des régularisations de charges pendant 4 années.

En premier lieu, aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1o à 3o du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le décret relatif à la décence des logements mentionne une surface et une hauteur sous plafond minimales pour que les logements à usage d’habitation soient considérés comme décents. En l’espèce la non-conformité du logement objet de l’instance à ces normes n’est pas établie, de sorte qu’il ne peut être déclaré indécent sur ce fondement.

Les époux [Z] invoquent la non-conformité des lieux à l’arrêté du 26 octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et aux exigences de performance énergétique des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments, notamment son article 20.

En l’espèce, le bâtiment dans lequel se trouve l’appartement litigieux n’est pas neuf. Dès lors, cette norme relative à la proportion d’ouvertures par rapport à la surface des lieux n’est pas applicable.

Au surplus, les lieux ont été pris à bail par les locataires en connaissance de cause. Les époux [Z] ne sauraient prétendre voir modifier le montant du loyer accepté en 2018 en considération de la structure inchangée des lieux.

En deuxième lieu, dans le cadre de la présente instance, la bailleresse a produit les régularisations de charges des années 2020 et 2021 et des avis d’impositions de taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères pour les années 2020 à 2023, justifiant des sommes appelées à titre de provisions.

En troisième lieu, les locataires produisent des courriels de doléances adressés au bailleur et les réponses de celui-ci, de sorte que l’absence de diligences du bailleur ou de son mandataire n’est pas établie.

En quatrième lieu, les époux [Z] soulèvent l’absence de local poubelles alors qu’il est mentionné au bail. Ils produisent un courrier émanant du service technique de l’habitat en date du 27 juin 2018, aux termes duquel il est indiqué que l’immeuble situé [Adresse 3], ne dispose pas de local, clos et ventilé, pour les ordures ménagères, ainsi que des courriels en date du 24 mars 2019, rappelant cette absence au gestionnaire du bailleur. Le compte-rendu de conciliation du 9 janvier 2024 atteste de la persistance de cette situation.

Cette absence d’un élément pourtant mentionné au bail est certes préjudiciable aux locataires, mais elle ne justifie pas d’un blocage des loyers stricto sensu au montant issu du bail conclu en 2018, une telle sanction n’étant pas prévue par la loi du 6 juillet 1989. La demande de blocage du montant des loyers au niveau de 2018, stricto sensu, sera donc rejetée.

Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

[E] [Z] et [L] [Z], qui succombent à la présente instance, seront solidairement condamnés aux dépens.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à l’association diocésaine de [Localité 4] la charge des frais irrépétibles.

Elle sera donc déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par l’association diocésaine de [Localité 4] ;

Déboute [E] [Z] et [L] [Z] de l’ensemble de leurs demandes ;

Déboute l’association diocésaine de [Localité 4] du surplus de ses demandes ;

Condamne solidairement [E] [Z] et [L] [Z] aux dépens de la présente instance ;

Déboute l’association diocésaine de [Localité 4] de sa demande formulée en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE